안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕 입니다😁
요즘 부동산 기사를 보면 머리가 복잡합니다.
종부세가 바뀐다.
양도세가 바뀐다.
실거주 혜택이 커진다.
다주택자는 팔아야 한다.
전세 물량이 줄어들 수 있다….
정책 하나를 이해하기도 전에 새로운 기사가 계속 나오다 보니,
“그래서 지금 집을 사야 하는 거야? 기다려야 하는 거야?”
이런 생각을 하시는 분들이 많을 것 같습니다.
저 역시 최근 기사들을 계속 보면서
정책 자체를 분석하는 것도 중요하지만
‘이 정책 때문에 사람들이 어떻게 움직일까?’를
생각해보고 있습니다.
그리고 오늘 눈에 띄는 기사가 있었습니다!
“내년 4~5월 급매 나오고,
‘덜 똘똘한 한 채’ 수요 몰릴 듯”
왜 하필 내년 4~5월일까요?
그리고 우리는 그때까지 무엇을 준비해야 할까요?
1. 이번 세제개편의 핵심은 결국 ‘거주’라고 생각합니다
이번 세제개편을 공부하면서
가장 중요하게 보는 단어는 ‘실거주’입니다.
정부는 단순히 집을 오래 가지고 있는 것보다
실제로 거주하지 않는 1주택자에게
세부담을 더 주는 방향으로 제도를 바꾸고 있습니다.
결국 비거주 1주택자에게는 입장에서는 선택해야 합니다.
1️⃣ 계속 보유한다.
2️⃣ 직접 들어가 산다.
3️⃣ 세입자를 내보내고 실거주한다.
4️⃣ 세 부담이 커지기 전에 매도한다.
여기서부터 시장의 변화가 시작될 수 있다고 생각합니다.
이번 개편은 단순한 다주택 규제가 아니라
1주택자와 무주택자의 의사결정에도
영향을 미칠 수 있는 구조 입니다.
2. 그래서 내년 4~5월을 유심히 봐야 합니다
오늘 기사에서 가장 흥미롭게 본 부분입니다.
종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
그렇다면 세 부담이 커질 것으로
예상되는 집주인은 어떤 생각을 할까요?
“어차피 팔 거라면 6월 1일 전에 팔자.”
이런 판단을 하는 매도자가 생길 수 있습니다.
특히 현금흐름이 부족한 고령 1주택자나
비거주 고가주택 보유자,
다주택자 중에서는
세금 부담을 피하기 위해
매도를 서두르는 사람이 나타날 수 있습니다.
그래서 시장에서는
2027년 4~5월에 절세 목적의 매물이
일시적으로 늘어날 가능성을 이야기하고 있습니다.
물론 중요한 건,
급매가 나온다고 집값이 무조건 떨어진다는 뜻은 아니라는 것입니다.
오히려 제가 관심을 갖는 것은
그 짧은 순간에 좋은 물건이 평소보다 싸게 나오는가? 입니다.
3. 오히려 ‘전세시장’을 더 중요하게 봐야합니다!
최근 기사를 보면서 생각이 조금 바뀌었습니다.
앞으로는 매매가격만 봐서는
시장을 제대로 이해하기 어려울 것 같습니다.
왜냐하면 이번 정책이 집주인의
실거주 전환을 유도할 가능성이 있기 때문입니다.
집주인이 실거주를 선택하면 무엇이 사라질까요?
바로 전세 물건입니다.
전세 공급 감소
→ 전세가격 상승
→ 전세가율 상승
→ 전세와 매매의 가격 차이 축소
→ 일부 실수요자의 매매 전환
저는 이 연결고리를 앞으로 굉장히 중요하게 봐야 한다고 생각합니다.
임대인이 실거주로 전환하면 기존 임차인이 이동해야 할 수 있고,
전월세 거주자는 계약 만료일과 대체 가능한 주거지를 미리 점검해야 합니다.
그래서 앞으로 우리가 봐야 할 것은 단순히
“이번 주 서울 집값이 몇 % 올랐지?”
가 아닙니다.
오히려,
전세 매물은 줄고 있는가?
전세가격은 오르고 있는가?
좋은 단지의 전세가 빨리 소진되고 있는가?
중개사무소에서 실제 전세 물건을 구하기 어려워졌다고 하는가?
이런 현장 변화가 더 중요할 수 있습니다.
4. 그리고 ‘20억대 시장’을 중요하게 봐야 합니다!
최근 언론에서 관심을 가지고 보는 가격대가 있습니다.
바로 20억 전후의 아파트입니다.
31억 이상 초고가주택에 대한 세 부담까지 커지면
사람들의 주택 구매력이 사라지는 것이 아니라
살 수 있는 가격대로 이동할 가능성이 있습니다.
30억~40억원짜리 한 채가 부담스러워진 사람은
아예 집을 사지 않는 선택을 할 수도 있지만,
세금부담 효력이 발생하기 전 고가주택을 매도하고
입지가 괜찮은 20억원 대 덜 똘똘한 한 채로 갈아탈 수 있습니다.
결국 수요가 없어지는 것이 아니라
가격대가 달라질 수 있다는 것입니다.
그래서 저는 앞으로 제 앞마당에서
20억을 처음 돌파한 단지,
20억을 지키는 단지,
20억에서 다시 내려온 단지,
를 유심히 본다면
시장에서 돈이 어디로 이동하는지가
조금씩 보이지 않을까 싶습니다.
5. 그렇다면 우리는 지금 무엇을 해야 할까요?
이런 시기일수록 행동보다 준비가 먼저라고 생각합니다.
그래서 저는 다음 다섯 가지를 해보려고 합니다.
1️⃣ 세금 일정을 캘린더에 표시하기
- 2027년 6월 1일 종부세 과세기준일
- 양도세 중과 유예 종료 시점
- 장기보유·거주 관련 공제 변경 시점
- 내 보유주택 또는 관심주택에 영향을 주는 시기 확인
정책은 발표일보다
실제 시행일 직전의 매도자 행동이 더 중요할 수 있습니다.
2️⃣ 서울 앞마당 20억대 트래킹
- 거래량
- 매물 수
- 호가
- 실제 거래가격
- 신고가/급매 여부
특히 어떤 단지가 먼저 거래되기 시작하는지 보려고 합니다.
3️⃣ 전세시장을 확인하기
- 전세 매물 수 증가/감소
- 전세가격 / 전세가율
- 신규 전세 물건 소진 속도
- 중개사무소 현장 분위기
앞으로는 매매보다 전세가 먼저 신호를 줄 수도 있다고 생각합니다.
4️⃣ 내년 4~5월에 나오는 매물을 기록하기
중요한 것은 ‘급매’의 이유 입니다!
왜 싸게 나왔는지 확인해야 합니다.
세금 때문인지,
갈아타기 때문인지,
개인적인 자금 문제인지,
그리고 평소 내가 정해놓은 적정가격보다
충분히 싸게 나온 좋은 물건인지를 판단해야 합니다.
5️⃣ 내가 살 수 있는 단지 3개를 미리 정해두기
기회가 온 다음 투자 물건을 찾으면 늦습니다.
“내가 살 수 있는 가격대를 지금 정해서
사고 싶은 단지 우선순위 3개를
매달 업데이트 하는 것입니다.”
그래야 시장이 흔들렸을 때 움직일 수 있습니다.
결국 정책보다 중요한 것은
‘사람들의 움직임’입니다
부동산 공부를 하면서 점점 느끼는 것이 있습니다.
정부는 정책을 발표하지만,
가격을 만드는 것은 결국 사람들의 선택이라는 것입니다.
세금이 올라간다
→ 누군가는 판다.
실거주 혜택이 커진다
→ 누군가는 세입자를 내보내고 들어간다.
전세가 부족해진다
→ 누군가는 매수를 고민한다.
초고가 주택에 대한 세부담이 커진다
→ 누군가는 더 낮은 가격대의 좋은 입지를 찾는다.
그래서 정책을 볼 때
“집값이 오를까? 떨어질까?”
한 가지만 맞히려고 하기보다,
“이 정책으로 누가 움직일까?”
“그 사람들은 어디로 움직일까?”
를 생각해보는 것이 더 중요하지 않을까 싶습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 🫶🏻
그리고 글 쓸 수 있게
이끌어 주신 우지공 님 감사합니다 😁
