안녕하세요?
우리 모두 다의 행복을 위하여,
우다위입니다. 😊
우리는 투자를 결심하고 월부에 들어와서 처음 듣는 강의!
열반스쿨 기초반에서 배우는 가장 중요한 투자 기준이 있습니다.
✓ 저평가
✓ 환금성
✓ 수익성
✓ 원금보전
✓ 리스크관리
오늘은 그 두 번째인 환금성에 대해 이야기해보려고 합니다.
환금성은 무엇일까요?
부동산은 주식처럼 분할매수 분할매도가 되지 않는
약간은 무거운 자산입니다.
세금, 시장상황과 더불어 세입자님의 상황 등을
고려해야만하는 자산입니다.
팔고 싶을 때 얼마나 잘 팔 수 있는지를 의미하는 것이 환금성입니당^^
글로만 배운 환금성^^
처음 공부할 때
환금성이 좋은 아파트는
300세대 이상
20평, 30평대
저층탑층 제외
되도록 남향집이 선호가 좋다고 생각했습니다.
그런데 지금은,,
약간 생각이 달라졌습니다.
매도를 시도하면서 보이는 환금성^^
투자 아파트를 매수할 때는
최저가격에 사고 싶다는 욕망이 가득했습니다^^
그래서 핸디캡이 있음에도 단지최저가격에 도전하기도 했는데요,
매도를 시작하니 조금 다르게 보이기 시작했습니다.
비슷한 가격임에도
세대수에 따라서
평형에 따라서
동층향,
점유자님의 상황
등등에 따라
어떤 집은 사람들 문의가 많고
계약되기도 하는 모습이 보였습니다.
환금성은 결국
사람들이 얼마나 많이 선택하는가 즉 선호에 따라 달라질 수 있다는 것입니다.
세대수에 따른 선호
동대문구의 전농답십리에 위치한 두 단지입니다.
구축단지이지만 주거지로 균질한 환경을 형성하고 있습니다.
두 단지 모두 선호가 있는 단지에요
세대수에 있어 두산보다 더 많은 전농SK의 경우
비교적 거래빈도가 더 많이 찍혀있는 것을 볼 수 있습니다.
이렇게 세대수가 많은 단지인 경우 하락장에서도
매도가 많이 된 것을 볼 수 있어요
따라서 매수하려는 입장에서 볼 때
거래가 많이 된다는 것은
환금성을 높여준다는 의미로 여겨져
더 많은 선택을 할 수 있습니다.
평형에 따른 선호
대형평형
역시 동대문구에 위치한 답십리 두산입니다.
역까지 도보 15분 정도로 강남역까지 45분 소요되는 단지에요
구축균질단지이지만 주변 답십리뉴타운 신축에 밀리는 단지입니다.
평형대 비교를 해 보았을때
32평 최근거래가 42평보다 높게 나타나고 있고,
32평과 25평의 가격차이가 크지 않아요
땅의 힘이 약한만큼, 사람들이 많이 찾는 25평이나 32평을 선택하는것이
환금성에 있어서 좋다고 할 수 있습니다.
반포처럼 사람들이 엄청 좋아하는 곳이라면
평형이 커질수록 격차를 보이며 상승합니다.
중하급지와 다른 모습이에요^^
2. 소형평형
평촌역 주변의 한가람 신라 아파트입니다.
1기신도시 균질한 주거지로, 4호선 평촌역 역세권 단지입니다.
24평과 15평을 비교한 것으로
15평은 방2개로 면적이 작아 24평에 비해 상승흐름이 늦고 전세상승도 더디게 올라갑니다.
10평대 가격은 저렴하지만, 수요를 한 번 더 확인해야할 필요가 있고,
하락장에서 잘 매도가 되는 단지인지 확인할 필요가 있을 것 같습니다.
기타 동층향 컨디션 및 조건의 환금성
투자금 여유가 있다면
매도시 환금성이 좋은 동 층 향을 매수하면 좋을 것 같아요
하지만 환금성이 떨어지는 물건이라 해서 절대 투자하면 안되는 것은 아닙니다.
내 물건의 특징을 알고 대응해 나가는 것이 필요할 것 같습니다.
내 물건이 불리한 조건이라면 아쉬운 가격이라 할지라도 매도할 수 있는 것
그것이 환금성이라고 생각합니다.
내 물건의 상태와 상황을 메타인지 하고
주변 물건에 대한 파악하여
정확한 호가 설정!
이 부분이
환금성에 있어 중요한 부분인 것 같습니다.
환금성은 매수할 때부터 중요하게 고려해야할 부분이라는 것
투자에 꼭 적용했으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
