"감정을 빼고 팩트만 남기는 진짜 투자 복기 (feat. 2호기 성장 일지)"[부마니]

26.09.15 (수정됨)

안녕하세요

가치 있는 부동산을 많이 가지고 싶은 욕심쟁이 부마니입니다.

이번 여름학기 동안 2호기 투자를 복기한 점을 나누고자 글을 씁니다.

처음에는 제대로 된 복기를 어떻게 해야 할지 고민이 참 많았습니다.

하지만 [1. 투자대상, 2. 당시 나의 상황, 3. 운영방향] 이렇게 세 가지로 팩트만 두고 냉정하게 파고드니,

제가 놓쳤던 것들이 선명하게 보였습니다.

저처럼 지난 투자를 돌아보며 성장하고 싶으신 분들께 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

1. 투자대상 복기 : "내가 제일 잘한 줄 알았는데.. 그것은 오만이었다"

24년 가을학기, 튜터님과 스나이퍼님들과 함께 학교를 시작했습니다.

그때 원씽은 투자였고 시세 트래킹부터 전임, 매임까지 계획을 세우고 행동하면서

단지를 좁혔는데 그 단지들이 A와 B 단지로 추려졌고

매물임장으로 더 털고 협상하고 투자직전까지 갔었습니다.

하지만 잔금과 전세 맞추기가 두려워 결국 발을 빼고 투자를 하지 못했습니다.

당시에 왜 투자를 하지 못했는지 지금에 와서 고민해봤고

투자 후보 단지들을 정리해봤습니다.

지금 생각해보면 단지 우선순위를 잘 못 세웠습니다.

비교평가와 단지 분석 부재: 당시 임보를 다시 보니 비교평가는 커녕 제대로 된 단지 분석조차 없었습니다. 급하게 배우자에게 설명하려 부랴부랴 정리했을 뿐이죠.
진짜 가치 발견: 후보들을 다시 원점에서 비교해보니, A·B단지가 아니라 C단지가 월등히 좋은 단지였습니다. 가격에 확실히 반영되는 것을 보고서야 깨달았습니다.
주관과 감정의 배제: 입지를 다시 분석해보니 단지 가치와 단지 선호도를 제대로 알지 못했습니다.

💡 결론: 주관적인 느낌이나 착각에서 벗어나려면 철저하게 객관적인 '팩트 체크'로 필터링을 해야하고 최고의 투자라고 생각했지만 지금 생각해보면 최고의 투자는 아니였습니다. 그럼에도 당시 내 실력을 봤을때 튜터님과 이야기 하면서 얼라인하고 투자했던 것이 최고는 아니지만 제게는 최고의 투자라는 생각이 들었습니다.

2. 당시 나의 상황 복기 : "두려움의 진짜 원인은 '무지'였다"

제가 투자를 망설이고 두려워했던 진짜 이유는 따로 있었습니다. 매물과 투자금만 봤지, 정작 가장 중요한 '내 상황'을 전혀 몰랐던 것입니다.

내 자산 점검 : 통장 잔고뿐만 아니라 주식, 저축, 마통, 보험 등 현금화 가능한 모든 자산을 모아보니 생각보다 투자금 범위가 넓어지면서 1안, 2안, 3안까지 세울 수 있었습니다.
리스크 플랜 계획 : 전세 세팅할때 리스크 대비를 위해 역월세부터 마통, 아내 마통, 최후의 가족 찬스까지 플랜 A~D까지 계획을 세웠습니다. 이렇게 계획을 세워보니 역전세가 났을때 대책을 세우지 않아서 불안해했던 거였습니다.

💡 결론: ‘적을 알고 나를 알면 100전 100승’이라고 내 재정 상태를 정확히 모르니 한정된 예산에 갇혀 시야가 좁아지고 한 매물에만 집착했던 것이였습니다. 자산 점검과 리스크 플랜까지 짜니 비로소 확신이 생겼습니다.

3. 운영 방향 복기 : "다음 기회는 절대 놓치지 않는다"

마지막으로는 앞으로 1,2호기를 바탕으로 더 좋은 자산으로 갈아탈 시뮬레이션을 돌려보았습니다.

보유 전략: 최악의 상황을 가정해 세제 개편 시 발생하는 보유세(재산세+종부세)를 계산하고 감당 가능한지 시뮬레이션을 세워봤습니다.
매도 및 갈아타기 플랜: 27년 2호기 전세 상승분, 28년 1호기 매도, 26~28년 종잣돈 저축 계획을 세워서 플랜 A, B, C 등 다양하게 매도 후 갈아타기 플랜을 세워봤고 해보니 더욱더 자신감이 생기는 동시에 할 수 있겠다는 확신이 생겼습니다.
실행 루틴: 매달 갈아탈 금액을 설정하고, 임장지 포함 앞마당 전수 조사 후 TOP3 매물 리스트를 끊임없이 업데이트하여 투자 할 곳을 미리 확인하는 작업을 하고 있습니다..