안녕하세요^^
인생이라는 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
월부학교 여름학기 최강 1반
다이버즈 동료들과 함께
지난달 각자가 조사한 지역의 시세를 바탕으로
지역분석 나눔글을 작성해보았습니다.
제가 살펴본 지역은
제가 정말 애증?하는 야구팀인
롯데자이언츠 야구장이 있는!!!
부산의 행정 중심! 신흥 학군지로 뜨고 있는 연제구입니다.
연제구는 화려하게 눈에 띄는 지역은 아니지만,
✅ 부산 중심부의 우수한 교통
✅ 시청·법원 등 공공기관 직주근접
✅ 아시아드 생활권의 학군과 신축
✅ 비교적 합리적인 가격
을 갖춘 부산의 대표적인 가성비 학군지!
서면~시청역으로 이어지는 직주근접 배후 주거지역입니다.
그렇다면 현재 연제구의 시세는 어떻게 움직이고 있고,
주요 투자금 별 어떤 단지를 살펴볼 수 있을까요?
부산 연제구의 생활권은 어떻게 나뉠까?
연제구는 크게 다음 4개 생활권으로 나눠볼 수 있습니다.
거제 > 시청 > 교대 > 망미생활권
생활권마다 사람들이 선호하는 이유와
가격을 결정하는 요소가 조금씩 달랐습니다.
① 거제생활권｜연제구의 대장 생활권
거제생활권은 동래구의 선호 생활권과 인접해 있으며
아시아드 학원가와 상권을 함께 이용할 수 있습니다.
3호선과 동해선을 이용할 수 있어 교통이 편리하고,
학업성취도가 높은 중학교들이 있어
연제구에서 학군 선호도가 가장 높은 생활권입니다.
최근 입주한 대단지 신축을 중심으로
연제구 시세를 이끄는 대장 생활권이 되었습니다.
같은 생활권 안에서도 가격 차이는 분명했습니다.
- 대장 신축 84㎡ : 10억~12억원대
- 아시아드 인근 신축·준신축 84㎡ : 8억~9억원대
- 생활권 외곽의 대단지 준신축 84㎡ : 7억원대
결국 신축 여부와 아시아드 학원가 접근성,
역과의 거리에 따라 가격 차이가 크게 나타났습니다.
특히, 사직 학군인 여명중을 보내는
부산 입지좋은 구축의 대명사인 000타운2단지의 경우
매매가 호가 최저가가 8억이 넘고
전세가가 5.5억 수준입니다.
☎️전임으로 확인시
심지어 전세가 없어
대기까지 있다고 하니
학군과 학원가가 중요한 생활권임을 확인하였습니다.
② 시청생활권｜직주근접과 신축 선호
시청생활권은 부산시청을 비롯한 공공기관이 모여 있어
직주근접 수요가 꾸준한 지역입니다.
1호선 역세권과 상권을 이용하기 편리하고,
최근에는 연산·양정(연양라인) 일대 신축 단지의 선호도가 높아지면서
부산의 대표적인 가성비 신축 생활권으로 자리 잡고 있습니다.
특히 신혼부부와 맞벌이 가정이 선호할 만한
역세권 신축과 주상복합이 눈에 들어왔습니다.
최근에는 생활권을 대표하는 신축뿐 아니라
상대적으로 후순위였던 단지까지 매매가격이 상승했습니다.
👉 전세 매물이 부족해지면서
매매가격도 함께 밀어 올리는 흐름이 나타나고 있었습니다.
③ 교대생활권｜교통 좋은 가성비 주거지
교대생활권은 1호선 교대역과 연산역을 이용하기 편리하고
초등학생 자녀를 둔 가족 단위 거주민이 많은 지역입니다.
메디컬 빌딩과 생활 상권도 잘 형성되어 있어
생활 편의성이 우수했습니다.
다만 연산역 주변은 유동인구와 유흥시설이 혼재해 있어
아이를 키우는 가정에서는 단지별 환경을 세밀하게 살펴봐야 합니다.
거제생활권보다 선호도는 낮지만
비슷한 연식의 아파트를 상대적으로 저렴하게 살 수 있다는 점에서
가성비가 돋보였습니다.
④ 망미생활권｜센텀 접근성은 좋지만 단절 요소 존재
망미생활권은 수영강과 온천천을 이용할 수 있고
센텀·해운대 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.
하지만 언덕과 빌라촌이 혼재되어 있고
일부 단지는 주변 환경과 생활권 단절 등의 단점이 있습니다.
따라서 센텀과 가깝다는 이유만으로 접근하기보다
단지의 위치와 주변 환경을 직접 확인해야 하는 생활권이었습니다.
현재 연제구의 시장 흐름은?
현재 연제구의 매매가격은
조금씩 반등하며 보합권을 회복하는 흐름입니다.
반면 전세가격은 매물이 줄어들면서
매매가격보다 빠르게 상승하고 있습니다.
전세 매물 감소
→ 전세가격 상승
→ 매매·전세가격 차이 축소
→ 투자금 감소
의 흐름이 나타나고 있었습니다.
특히 거제·아시아드 생활권의 대단지 준신축은
매매가격이 약 5천만원 상승하는 동안
전세가격은 약 8천만원 상승하며
필요한 투자금이 2억원 중반까지 줄었습니다.
교대생활권의 일부 신축 역시
매매가격보다 전세가격이 더 빠르게 오르면서
투자금이 축소되는 모습이었습니다.
⭐️ 아직 연제구 전체가 강하게 상승하는 시장은 아니지만,
전세가격이 먼저 움직이며 투자 환경이 달라지고 있었습니다.
매매가격별로 살펴본 연제구
연제구의 가격대를 간략하게 정리하면 다음과 같습니다.
- 10억원 이상 : 거제생활권의 대장 신축
- 8억~9억원대 : 아시아드 생활권 신축·준신축
- 7억원대 : 거제·시청생활권의 선호 단지
- 5억~6억원대 : 중심생활권의 구축 59㎡ 또는 외곽 신축 84㎡
- 4억원대 이하 : 외곽생활권 또는 구축 소형 평형
가격이 낮아질수록
입지와 상품성을 모두 갖춘 단지를 찾기는 어려웠습니다.
결국 저렴한 가격만 볼 것이 아니라,
중심생활권의 구축 59㎡를 선택할 것인지,
외곽생활권의 신축 84㎡를 선택할 것인지
판단하는 것이 중요했습니다.
투자금별 전략!
투자금 2억원대에서는 어디를 볼 수 있을까?
투자금 2억원대에서는 다음과 같은 단지들이 들어왔습니다.
- 거제·아시아드 생활권의 대단지 준신축 84㎡
- 교대생활권의 대단지 신축 84㎡
- 아시아드 생활권의 신축 59㎡
이 중 제가 가장 우선적으로 살펴본 것은
거제·아시아드 생활권의 대단지 준신축 84㎡입니다.
연제구에서 선호도가 높은 생활권에 위치하고 있으며,
대단지와 준신축이라는 상품성을 갖추고 있어
매도할 때 받을 수 있는 수요도 상대적으로 풍부하다고 판단했습니다.
⭐️ 투자금 2억원대에서는
연식과 선호도 모두 볼 수 있는 단지들도 투자 범위 안에 들어 왔습니다.
투자금 1억원대에서는 어디를 볼 수 있을까?
투자금 1억원대에서는
- 외곽에 위치한 나홀로 대단지 신축 84㎡
- 거제생활권의 구축 대단지 59㎡
- 교대생활권의 역세권 신축 84㎡
이 구간에서는 크게 두 가지 선택이 가능합니다.
선택 1. 중심생활권의 구축 59㎡
거제생활권에 위치한 구축 대단지 59㎡처럼
입지와 생활권을 우선하는 방법입니다.
생활권과 교통은 좋지만
구축과 소형 평형이라는 상품성의 한계가 있습니다.
선택 2. 외곽생활권의 신축 84㎡
연제구 외곽의 나홀로 대단지 신축 84㎡처럼
생활권보다 상품성을 우선하는 방법입니다.
언덕과 외곽 입지라는 단점이 있지만
신축과 넓은 평형을 선호하는 실수요를 기대할 수 있습니다.
다만 연제구 안에서의 절대적인 입지보다
상품성과 낮은 투자금을 선택하는 투자이므로
전세 수요와 향후 매도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
연제구 시세조사 총평
연제구는 부산의 중심 입지와 교통을 갖추고 있으면서도
해운대구·수영구·동래구보다 가격 부담이 낮은 지역입니다.
현재는 매매가격이 보합권을 회복하는 가운데
전세가격이 더 빠르게 상승하면서
투자금이 조금씩 줄어드는 흐름이 나타나고 있습니다.
이번 시세조사를 통해 내린 결론은 다음과 같습니다.
✅ 생활권 우선순위
거제 > 시청 > 교대 > 망미
✅ 투자금 2억원대
거제·아시아드 생활권 또는 연양라인 84㎡를 우선 검토하겠습니다.
✅ 투자금 1억원대
외곽 나홀로 대단지 신축 84㎡와
거제생활권의 구축 대단지 59㎡를 비교하겠습니다.
✅ 단지를 선택하는 기준
낮은 투자금뿐 아니라 생활권 선호도와 환금성을 함께 보는것이 좋을 듯합니다.
특히 부산과 같은 지방광역시는
매수할 때보다 매도할 때 더 어려울 수 있습니다.
따라서 전세가율이 높고 투자금이 적게 든다는 이유만으로
후순위 생활권의 단지를 선택해서는 안 됩니다.
생활권 안에서 꾸준히 선택받을 수 있는지,
상승장과 하락장에서 모두 매도할 수 있는지
끝까지 확인해야 합니다.
최강 다이버즈와 함께한 주요 지역 시세조사를 통해
시세는 숫자를 기록하는 작업이 아니라
내 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 단지를 찾는 과정이라는 것을
다시 한번 배웠습니다.
동료들의 소중한 시세 나눔을 통해
제가 보지 못했던 지역까지 함께 배워가겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다^^
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