안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 Q&A는 정비사업에 대한 질문입니다.
읽다보니, 선도지구와 신통기획이라는 두 가지의 사업을 기다리고 있는 물건들이었습니다. 대략적으로 기존 사업보다는 더 빠르게 진행하기위한 사업이라는 것은 알지만, 정확히 두 사업의 차이가 무엇인지 잘 알지 못해 일단은 두 사업에 대해 간략히 정리해 봅니다.
#선도지구
선도지구는 정부에서 ‘노후계획도시 특별법’이라는 법을 만들어 도시의 오래된 아파트를 재건축하는데, 그 과정을 간소화하고 속도를 높이는데 목적이 있습니다. 통합심의와 안전진단 완화 혜택을 받아 기존 정비사업(약 13~15년 소요)보다 사업 기간이 크게 단축되는 패스트트랙이 적용됩니다.
특히 일반 재건축의 경우 단지별로 진행이 되는 것에 반해 선도지구의 경우에는 여러 단지가 하나로 통합되어 진행이 되며, 안전진단이 생략 또는 완화될 수 있습니다. 인허가 절차에 있어서도 그 기간을 대폭 줄일 수 있어 일반 재건축이 실제 소요되는 시간을 대폭 단축 시킬 수 있다는 장점이 있습니다.
#신통기획
신통기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다. 기존 민간에서 독자적으로 정비계획을 수립하면 추후 심의를 받는데 시간이 지체되는 단점을 보완한 방법이라고 할 수 있습니다.
<출처: 서울특별시 정비사업 정보몽땅>
이와 비슷한 사업으로 ‘모아타운’이 있는데, 신통기획의 경우에는 기존의 대규모 정통 재개발·재건축을 빠르게 밀어주는 제도라면, 모아타운은 대규모 개발이 어려운 노후 저층 주거지들을 묶어서 미니 재개발 연합 형태로 추진하는 제도입니다.
#질문자의 물건은?
- 인천 부평구 선도지구
- 서울 신월동 일대
인천 선도지구의 물건의 경우에는 구축 아파트이며, 초역세권 단지로 보입니다. 서울 신월동 물건은 빌라로 주변에 개발계획이 많이 예정되어 있습니다.
서울 안에 있고, 선호되는 급지인 양천구에 있는 신월동의 땅이 더 가치가 높아 보이지만 아직 신통기획이 통과가 되지 않은 상황이며, 7호선 초역세권에 균질한 환경의 부평 물건의 경우 선도지구 지정으로 인해 어느정도 확정된 호재를 안고 있습니다.
그렇다면 인천 부평의 물건이 재건축이 더 빨리 되는 걸까요?
실제 가장 먼저 선도지구로 결정된 지역들을 보더라도 그 진행 상태의 편차가 있음을 알 수 있습니다.
또한 바로 인접한 부천을 보면, 선도지구로 지정된 은하마을과 반달A가 속도가 가장 빠른 편이긴 하지만 주변 단지들과 비교했을 때 눈에 띄는 속도는 아닌 것으로 보입니다.
그렇다면 신통기획은 정말 속도가 빠를까요?
신통기획 역시 빠른 속도만 믿고 기다리다가는 자칫 지연되어 시간이 오래 걸리는 경우도 종종 볼 수 있습니다.
#그렇다면 어떻게 의사결정을 해야 하는가?
일단, 질문자의 경우에는 두 물건을 다 가지고 가기에는 자금 조달에 문제가 있기 때문에 둘 중 하나를 선택하거나 둘을 팔고 나오는 자금으로 다른 기축을 알아보는 방법이 있을 것 같습니다.
다만, 둘 중 어느 하나를 선택하는 부분 혹은 둘 다 팔고 다른 기축을 선택하는 부분에 있어서 우리는 어떤 사업이 더 안정적이고 빠르게 진행될지 알 수 없는 부분이기 때문에 질문자 분 자신이 어떤 리스크와 기대수익을 안고 갈 수 있느냐에 따라 의사결정이 달라질 것 같습니다.
1) 시간이 얼마나 걸릴지 모르지만, 그래도 안정적으로 재건축을 바라볼 수 이는 인천 부평구 물건을 가져가겠다.
2) 신통기획이 통과될지, 통과되더라도 시간이 얼마나 걸릴지 모르지만, 좀 더 땅의 가치가 높아 더 높은 수익을 얻을 수 있는 양천구 신월동 물건을 가져가겠다.
3) 둘 다 얼마나 걸릴지 모를 호재이기 때문에 두 물건을 팔아서 나오는 자금으로 지금 찾을 수 있는 최선의 기축을 찾아 매수하겠다.
정도의 선택지가 있어 보입니다.
아무쪼록 현명한 의사결정을 내리시길 저 역시 응원하겠습니다!
