안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘 Q&A는 주전세로 준 매도인 겸 임차인의 임대차 계약기간 연장에 대한 문의였습니다.
많은 분들이 답변을 잘 해주셔서, 이에 대한 답변보다는 임차인, 임대인으로서 우리가 알아야 할 주택임대차보호법을 좀 더 깊게 이해해 보려고 합니다.
#주택임대차보호법 파헤치기
- 임차인의 대항력
먼저, 임차인의 대항력입니다. 임차인의 대항력은 등기가 없더라도 (전세권 설정을 하지 않더라도) 주택을 인도 받고, 전입신고를 한 다음 날 부터 대항력이 생깁니다.
이 대항력은 추후 있을지 모를 분쟁에서 우선변제권이 생겨 선순위담보권자 다음으로 변제 대상이 될 수 있습니다. 또한 여기에 확정일자를 받아놓는다면 전세권 설정을 하지 않았더라도 후순위등기권자보다 우선 변제받을 권리가 생깁니다.
따라서, 내가 임차인으로 들어가야 하는 경우라면, 꼭 전입신고와 확정일자까지 받는 것이 안전합니다.
- 임대차 기간
다음은 임대차 기간입니다. 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우더라도 2년의 기간까지는 임차관계가 유효함을 주장할 수 있습니다.
앞선 질문에서 매도인이 주인전세가 된 경우 1년만 거주하기로 하고 전세계약을 했더라도, 2년의 기간 안에 연장을 원하는 경우 임대인은 그 권리를 인정하여 연장해 줘야하는 것입니다.
계약의 갱신
가장 많이 알고 계실 것이고, 가장 궁금한 내용인데요. 임대차 계약의 갱신은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신의 거절을 통지하지 않거나 계약 변경을 통보하지 않으면 그냥 현재 계약 그대로 2년 연장이 됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다.
묵시적 갱신의 경우에 임차인은 갱신 기간동안 언제라도 계약해지를 요구할 수 있고, 이는 통지한 날부터 3개월 이후에 가능하게 됩니다.
이 묵시적 갱신은 대게는 임대인에게 불리한 상황이 발생하기 때문에 임대인이라면 꼭 만기 기간을 놓치지 않고 챙겨야 합니다. (전세 하락기에는 묵시적 갱신을 이용해 볼수도 있겠지만, 묵시적 갱신 중 더 떨어진 전세기간에 갑작스럽게 임차인이 해지 통보라도 한다면 더 큰 손실을 입을 수 있다는 점도 아셔야 합니다.)
- 계약갱신의 요구
임차인은 만기 후 1회에 한하여 계약개인을 요구할 수 있고, 다음의 정당한 사유 없이 임대인은 갱신을 거부할 수 없습니다.
1. 2기의 차임액에 해당하는 금액의 차임을 연체한 경우
2. 거짓이나 부정한 방법의 임차
3. 임차임에세 상당한 보상을 제공한 경우
4. 동의 없이 전대한 경우
5. 중대한 과실로 파손한 경우
6~7. 멸실 혹은 철거, 재건축이 되는 경우
8. 임대인 및 직계존비속이 거주하려는 경우
9. 그 밖의 임차인의 의무 위반 및 중대한 사유
여기서 8. 임대인 및 직계존비속의 거주하려는 사유로 갱신을 거절했으나, 2년 이내에 제3자에세 주택을 임대한 경우에는 임대인은 임대인에게 갱신거절로 인한 손해를 배상해야 합니다.
그 배상액은 갱신거절 당시의 3개월분의 월차임, 제3자에게 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간의 차액 2년분, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 배상합니다.
- 차임(보증금)의 증가청구권
갱신했을 경우 차임(보증금)의 증가청구권은 이전 금액의 20분의 1(5%)를 초과할 수 없습니다. 즉 전세금의 5%만 증액할 수 있다는 이야기입니다.
또한, 최근에 많이 일어나고 있는 전세의 반전세화를 진행할 때는 대출금리의 대통령령으로 정하는 비율(10%)와 기준금리+대통령령으로 정하는 비율(2%) 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다.
현재 기준으로 따져본다면, 기준금리(3%)+대통령령 비율(2%)를 더한 5%를 초과할 수 없습니다. 예를 들어 기존 10억의 전세집을 갱신하여 보증금이 올라간다면 10억의 5%인 5천만원을 증액하여 10.5억으로 갱신할 수 있고, 이를 반전세로 전환한다면 5000만원*5%=250만원, 250만원/12개월=20.8만원, 즉 보증금 10억/월세 20만원 정도로 반전세로 전환하여 거주할 수 있습니다.
이상, 많은 주택임대차보호법 중 우리가 꼭 알아야할 항목을 위주로 그 내용을 조금 더 깊게 파헤쳐 보았습니다. 막상 풍문으로만 들어서 알고 있던 내용을 원문으로 직접 확이하며 해석해보니 생각보다 제가 잘못 이해하고 있던 부분이 많았던 것 같습니다.
질문주신 사연자분도 해당하시는 부분을 잘 숙지하시여 현명한 대응하시길 응원하겠습니다!
긴 글 읽어주셔셔 감사합니다!
