안녕하세요.
내 투자의 2율을 올리는 투자자가 되자.
좋은 사람이 되자.
2율입니다.
오늘은 매물털기에 대한 이야기를 한번 해보려고 합니다.
처음 매물을 보러 다닐 때는
그냥 집을 많이 보면 되는 줄 알았습니다.
이 단지의 가치는 이렇고 저 단지의 가치는 저렇고.
가격은 이 정도고 수리 상태는 이렇네.
여기는 선호동이고 저기는 비선호동이네??
이런 것들을 하나씩 확인하고 나면
오늘도 매물 많이 봤다!라는 생각으로 집에 돌아오곤 했습니다.
그런데 이번에 투자할 때는 조금 다르게 접근해봤습니다.
단순히 매물을 많이 보는 것보다
내가 사고자 하는 물건과 경쟁 물건을 비교하고
같은 단지뿐만 아니라 경쟁 단지까지 함께 보면서
이 물건이 정말 좋은 선택인가?를 확인하려고 했습니다.
그렇게 하나씩 비교해보고 나니
매물털기에 대한 생각도 조금 달라졌습니다.
매물털기는 집을 많이 보는 것이 아니라
내가 살 수 있는 가장 좋은 물건을 찾아가는 과정이구나.
같은 단지 안에서도
층에 따라 가격이 다르고
동과 향에 따라 선호도가 다르고
수리 상태나 매도자의 상황에 따라 협상할 수 있는 폭도 달랐습니다.
그리고 무엇보다 중요했던 것은
내가 마음에 둔 물건 하나만 보고 판단하지 않는 것이었습니다.
A매물을 보고 B매물을 보고 다시 C매물을 보다 보면
처음에는 좋아 보였던 물건이 다른 물건과 비교했을 때 아쉬워지기도 하고
반대로 처음에는 크게 눈에 들어오지 않았던 물건이
가격과 조건을 비교해보니 오히려 더 좋은 선택지로 보이기도 했습니다.
또 같은 단지 안에서는 가장 싸다고 생각했던 물건도
경쟁 단지까지 넓혀보니 이 가격이면 저 단지도 살 수 있는데?라는 새로운 선택지가 생기기도 했습니다.
그렇게 하나씩 비교하다 보니
결국 매물털기는 단순히 집을 보는 과정이 아니라
가치와 가격을 계속 비교하면서 내가 선택할 수 있는 기준을 만들어가는 과정이라는 생각이 들었습니다.
이번 투자를 하면서 저 역시 이 과정을 직접 경험해볼 수 있었습니다.
그래서 오늘은
이번 투자에서 제가 실제로 매물털기를 어떤 순서로 했는지
그리고 그 과정에서 어떤 기준을 잡으려고 했는지 이야기해보려고 합니다.
1. 매물털기 전 무작정 워크인은 삼가한다.
에? 무슨 소리예요.
워크인 해야 하는 거 아닌가요??
맞습니다. 워크인도 해야 합니다.
다만 아무 준비 없이 바로 가기보다는
먼저 전수조사를 해보고 가능한 물건들의 기준을 잡은 뒤 가셨으면 좋겠습니다.
내가 볼 수 있는 물건은 어떤 것들이 있는지
현재 호가는 어느 정도인지
어느 가격부터 내가 고려할 수 있는지
먼저 한번 정리해보는 것입니다.
그냥 가도 좋은 물건을 볼 수 있습니다.
하지만 매물털기의 목적은
단순히 집을 많이 보는 것이 아니라
지금 보고 있는 물건이 정말 좋은 물건인지 판단하는 것이라고 생각합니다.
그러기 위해서는 같은 단지의 다른 매물뿐만 아니라
경쟁 단지와의 가격 차이도 어느 정도 알고 있어야 합니다.
이 단지를 이 가격에 사는 것이 맞는지
같은 가격이면 더 좋은 선택지가 있는 것은 아닌지
이 기준을 어느 정도 잡고 현장에 가야
부사님이 해주시는 이야기도 더 잘 들리고
매물을 봤을 때 무엇을 비교해야 하는지도 조금씩 보이기 시작합니다.
그래서 저는 매물털기 전에
전수조사 → 경쟁 단지 비교 → 볼 물건의 기준 설정
이 과정을 먼저 해보셨으면 좋겠습니다.
2. 사고자 하는 단지의 경쟁 물건을 다 본다.
내가 사고 싶은 물건 하나만 봐서는
이 물건이 정말 괜찮은지 판단하기 어려울 수 있습니다.
같은 단지 안에서도
가격과 선호도가 다르기 때문입니다.
그래서 가능하다면
해당 단지에서 경쟁이 될 만한 물건들은 최대한 다 본 뒤 비교해보셨으면 좋겠습니다.
처음에는 마음에 두지 않았던 물건이
직접 비교해보니 더 괜찮을 수도 있고
반대로 처음부터 사고 싶었던 물건이
다른 물건들과 비교해보니 생각보다 아쉬울 수도 있습니다.
예를 들어
나는 이 물건이 제일 좋은 줄 알았는데
옆 동 같은 층 물건이 가격도 더 싸고 상태도 괜찮네?
이런 상황이 생길 수도 있습니다.
결국 경쟁 물건을 보는 이유는
단순히 매물을 많이 보기 위해서가 아니라
내가 사고자 하는 물건의 장점과 단점을 더 명확하게 확인하기 위해서라고 생각합니다.
그리고 그 과정에서
처음 생각했던 물건보다 더 좋은 물건을 발견할 수도 있습니다.
그래서 같은 단지 안에서
내 물건만 보지 말고 경쟁 물건을 충분히 본 뒤
이 단지 안에서 가격 대비 가장 좋은 물건이 무엇인지
한번 더 보셨으면 좋겠습니다.
3. 경쟁 단지의 물건까지 본다.
이 과정은 결국
“내가 사려고 하는 물건이 진짜 싼가?”
를 확인하는 과정이라고 생각합니다.
내가 보고 있는 단지만 계속 보다 보면 그 안에서는 분명 싸 보일 수 있습니다.
그런데 경쟁 단지까지 범위를 넓혀보면 전혀 다르게 보일 수도 있습니다.
경쟁 단지의 물건들이 어느 가격대에 나와 있는지 확인하고
그 가격과 내가 사고자 하는 물건을 비교해보는 것입니다.
만약 내가 살 물건이
경쟁 단지의 물건보다 충분히 저렴하다면
‘이 정도 가치 차이를 감안해도 이 물건은 싸구나.’
라는 판단을 해볼 수 있습니다.
반대로 내가 보고 있는 물건과 비슷한 가격에
조금 더 가치가 높은 경쟁 단지의 물건을 살 수 있다면
새로운 선택지가 생기게 됩니다.
“어? 이 가격이면 여기도 살 수 있네?”
저는 이 과정이 굉장히 중요하다고 생각합니다.
처음에는 A단지를 사려고 시작했는데
비교하다 보니 B단지가 보일 수도 있고
B단지를 보다 보니 조금만 조건을 바꾸면 C단지까지 갈 수도 있습니다.
이렇게 비교하다 보면
처음에 사고 싶었던 물건이 정말 좋은 선택인지
아니면 같은 돈으로 더 좋은 자산을 살 수 있는지 조금씩 보이기 시작합니다.
그래서 매물털기를 할 때는
내가 사고자 하는 단지 안에서 끝내지 않고
경쟁 단지의 물건까지 직접 확인해보는 과정을 해보셨으면 좋겠습니다.
결국 중요한 것은
내가 본 물건 중 가장 싼 물건을 사는 것이 아니라
내가 살 수 있는 물건 중 가치 대비 가장 싼 물건을 찾는 것.
저는 이것이 매물털기를 하는 이유 중 하나라고 생각합니다.
실제로 투자하기 전에는
매물털기가 그냥 집을 많이 보는 것이라고 생각했습니다.
하지만 이번에 직접 해보니
내가 사고 싶은 물건 하나를 보는 것이 아니라
그 물건이 정말 좋은 선택인지 확인하는 과정에 더 가까웠습니다.
전수조사를 통해 내가 볼 수 있는 물건의 기준을 잡고
같은 단지의 경쟁 물건을 비교하고
거기서 끝나지 않고 경쟁 단지의 물건까지 보다 보면
처음에는 보이지 않던 가격의 차이도 보이고
단지의 가치 차이도 조금씩 느껴지기 시작합니다.
그리고 그 과정이 쌓이다 보면
이 물건이 싸다.’ 아니라
이 정도 가치인데 경쟁 단지 대비 이 가격은 진짜 싼 것 같다.
라는 판단을 조금씩 해볼 수 있게 되는 것 같습니다.
물론 저도 아직 많이 부족하고 매물을 볼 때마다 새로운 고민이 생깁니다.
그럼에도 불구하고 확실히 느낀 것은
비교하지 않고 얻은 확신보다
직접 보고 비교한 뒤 얻은 확신이 훨씬 단단하다는 것이었습니다.
큰돈이 들어가는 투자이기에
조금 귀찮더라도 한 번 더 찾아보고
한 번 더 비교하고
한 번 더 현장에서 확인해보셨으면 좋겠습니다.
결국 매물털기의 끝은
오늘 매물을 많이 봤다.에 있는 것이 아니라
내가 왜 이 물건을 선택했는지 스스로 설명할 수 있게 되는 것.
이라고 생각합니다.
그래서인지 이후 매물코칭에서도
제가 이 물건을 왜 보고 있는지
경쟁 물건은 무엇이었는지
왜 이 가격이 괜찮다고 생각했는지
나름의 근거를 가지고 답할 수 있었습니다.ㅎㅎ
누군가에게 설명하기 위해서가 아니라
내가 내 선택을 이해하고 확신하기 위해서
이 과정이 필요했던 것 같습니다.
저도 앞으로 더 많이 보고
더 많이 비교하면서
제 기준을 하나씩 만들어가보겠습니다.
