“다른 사람 보고서로 입지 보면 안되나요?”
“데이터를 봐도 무슨 생각을 할지 모르겠어요”
“어떻게 입지 분석을 투자로 연결하나요?”
안녕하세요, 우도롱입니다.
임장과 임보에 대해 “따라하면 지역이 파악되는 튜토리얼”시리즈를 시작했습니다.
지난 주, 임장 루트부터 정리까지 분위기 임장에 대해 알려드렸는데요.
[링크] 임장 튜토리얼 #1 분위기임장, 이렇게 따라해보세요 (루트, 준비 30분의 마법)
[링크] 임장 튜토리얼 #2 분위기임장, 이렇게 따라해보세요 (임장방법, 정리, 단지임장준비)
오늘은 어떻게 투자를 위한 입지분석을 할 수 있는지,
투자로 연결되는 임장보고서에 대해 말씀드리겠습니다.
기존에 입지 분석을 데이터 해석 정도로 하셨다면
오늘 알려드리는 입지 분석 방법을
한 번 따라해보시면 좋을 것 같습니다.
🏠 이 글을 읽으면
✔️ 입지 분석의 중요성을 알 수 있어요
✔️ 입지 데이터를 어떻게 분석할지 알 수 있어요
✔️ 입지 분석을 투자로 연결할 수 있어요
① 왜 입지 분석이 중요할까?
먼저, 입지 분석이 왜 중요한지
그리고 입지 분석 후에 어떤 결과물이 나와야하는지
알아야 올바른 방향으로 보고서를 쓸 수 있습니다.
입지 분석이란?
지역의 ‘수요’를 분석하는 것으로
이 지역은 어떤 수요로 사람이 들어오는지
각 생활권은 어떤 수요로 사람이 들어오는지
그래서 어떤 생활권이 더 높은 수요를 가지는지
입지 분석 후에 정리할 수 있어야 합니다.
우리가 입지 분석을 제대로 하지 않으면
뒤에서 단지 임장을 하고 단지 분석을 하고
현장에서 매물을 보더라도
‘수요’ 관점에서 판단하지 못하고
‘부동산 사장님’의 이야기에 흔들립니다.
즉, 입지 분석이 ‘지역 분석의 파레토’ 입니다.
“이 지역은 어떤 수요로 사람이 들어오는지, 각 생활권은 어떤 수요를 가지는지”
이 한줄에 답을 찾으러 가보겠습니다.
② 입지 분석과 투자 연결
입지의 4요소인 직장, 교통, 학군, 환경을 분석해볼게요.
각 파트에서 확인할 부분을 정리해드릴텐데요.
임장 보고서에 확인할 사항을 미리 적어두시고
해당 파트를 쓸 때 그에 맞는 내용을 정리하시면 됩니다.
가장 먼저!
땅의 위치와 기능에 대해 ‘지도’를 통해 파악하고 가야합니다.
0) 개요
❓어디 위치해 어느 지역과 영향을 주고받을까?
❓어떤 기능을 하고, 어떤 수요가 중요할까?
3가지 지도를 확인합니다.
일반지도, 위성지도, 지적편집도
❓어디 위치해 어느 지역과 영향을 주고받을까?
▶ 일반지도 & 위성지도에서 주변을 확인합니다
ⅰ) 일반지도
- 위치 : 강남(압구정)과의 거리
- 인접지역 : 주변에 위치한 지역
가까운 업무지구
(방법 : 카카오맵 > 레이어 > 법정경계)
ⅱ) 위성지도
- 빈땅, 빌라밀집지, 지형(산/강 단절성)
(방법 : 카카오맵 > 스카이뷰)
❓어떤 기능을 하고, 어떤 수요가 중요할까?
▶ 지적편집도에서 땅의 기능을 확인해 수요를 유추해봅니다.
ⅲ) 지적편집도
- 상업지역(분홍색) : 상권인지? 주거지역인지?
- 공업지역(파란색) : 오피스 상권인지? 산업단지인지?
(방법 : 카카오맵 > 레이어 > 지적편집도)
💡 지도를 보고 정리 (예시)
강남과 00km 떨어져있고, 인접한 A지역, B지역과 영향을 주고 받을 것.
빈땅이 없어 입지 독점성이 높고, 가까운 업무지구는 OO.
이 곳은 베드타운으로 출퇴근 교통수요가 중요할 것으로 생각됨
(혹은, 이 곳은 직주근접 지역으로 학군/환경 수요가 중요할~)
중요한 건, 이 지역이 이런 이런 특징이 있는데
“그래서 어떤 수요가 중요" 할지 생각해보는 겁니다.
1) 직장
❓업무지구인가? 베드타운인가?
❓1시간내로 접근가능한 업무지구는?
직장파트는 이 3가지를 확인해 질문에 답을 찾아봅니다.
종사자수, 사업체, 급여
(방법1 : 부동산지인 > 빅테이터지도 > 경제지도 > 국세청)
(방법2 : 호갱노노 > 직장인연봉)
❓업무지구인가? 베드타운인가?
▶ 종사자 규모와 사업체 밀집도를 통해 업무지구 확인하고
▶ 업무지구라면 ‘급여’를 통해 직장의 질을 파악합니다.
❓1시간내로 접근가능한 업무지구는?
▶ 다른 지역의 종사자수, 사업체 밀집도를 보며
지역에서 접근 가능한 업무지구를 확인합니다.
ⅰ) 종사자수
원천징수 기준 종사자수와 주소지 기준 종사자수를 보며
직장의 기능을 하는지, 베드타운의 기능을 하는지 데이터로 확인합니다.
ⅱ) 사업체
이 지역, 인접 지역에 어떤 대기업이 있는지 규모(직원수), 연봉, 업종(산업)을 확인합니다.
(부동산지인 > 빅테이터지도 > 3D법인사업체 > 회사규모 : 300인이상, 1000인이상)
ⅲ) 급여
이 지역의 원천징수지 기준 소득과 주소지 기준 소득을 비교해
직장의 ‘질’과 거주민의 ‘소득수준’을 확인합니다.
입지 분석부터 중요한 것은 ‘데이터’만 나열하지 않는 것입니다.
중요한 건, ‘그래서 이 지역에 어떤 수요로 들어오는지’를 파악하기 위해
하나씩 레이어를 쌓아간다는 것을 염두하고 정리해야 합니다.
💡 직장 데이터를 보고 정리 (예시)
종사자수 0만명, 1시간 이내 3대 업무지구 모두 접근 가능한 위치.
거주민 소득은 0000만원으로 강남/서초 직장 연봉 수준.
이 지역의 직장을 이유로 거주하는 것이 아니라 다른 지역에 직장을 두고
OO구에 거주하는 베드타운 지역으로, 교통이 중요할 것으로 보인다.
중요한 건, 이 지역 직장의 특징과 거주민 소득을 통해
업무지구라면 이 지역 사람들은 뭐가 중요할지?
베드타운이라면 이 지역 사람들은 뭐가 중요할지? 생각해보는 겁니다.
★Tip) 직장유무 & 소득이 높은지 낮은지를 함께 보며
이 지역의 ‘수요’를 유추해볼 수 있습니다.
직장이 있는데 왜 거주민 소득은 높지 않을지?
직장이 없는데 왜 이 곳에 고소득자가 거주할지?
‘수요’ 측면에서 그 이유를 생각해보세요.
2) 교통
❓지역의 핵심 노선과 업무지구 접근성은?
❓노선별 시세 비교 & 교통이 지역 내 중요 입지인가?
교통파트에서는 각 생활권에서 업무지구까지 소요시간을 비교하고
교통이 좋은 곳과 덜 좋은 곳의 시세를 비교해 중요도를 확인합니다.
❓지역의 핵심 노선과 업무지구 접근성은?
▶ 1시간내 접근 가능한 직장까지 시간 & 방법을 확인합니다.
앞에서 1시간내 접근 가능한 직장까지 정리했다면
각 직장까지 가는 시간을 노선별로 비교해봅니다.
(방법 : 네이버지도 > 길찾기 > 출발/도착 입력
> 평일 아침 7시 30분 설정)
여기서 중요한 건, ‘시간’만 적지 않는 겁니다.
몇 번 환승인지, 어떤 노선을 타는지 기록해야
같은 20분이더라도 직통과 환승의 차이를 알 수 있습니다.
❓노선별 시세 비교 & 교통이 지역 내 중요 입지인가?
▶ 앞에서 정리한 업무지구 접근성을 기준으로 지하철 노선별로 역세권에서 연식이 비슷한 단지를 뽑고 시세흐름을 비교해봅니다.
업무지구 접근성이 좋은 곳의 가격이 더 높은지? 덜 좋은 곳의 가격이 더 높은지?를 보면서
교통이 지역 내에서 중요한 입지인지 이유와 함께 정리해봅니다.
(맞을지 틀릴지 걱정하지 마세요! 어차피 시작하는 단계입니다!)
💡 교통 데이터를 보고 정리 (예시)
이 지역에서 00분 이내로 3대 업무지구에 접근 가능
업무지구 접근성 : A생활권 00분 > B생활권 00분 = C생활권 00분
지역 내 핵심 노선은 0호선
생활권별 시세 비교 : 강남 접근성 좋은 A생활권 < 여의도 가까운 B생활권
→ 강남 접근성 만으로 수요가 결정되지 않는 곳(여의도 접근성 + 학군/환경 수요)
★Tip) 보통, 먹고 사는 문제(출퇴근)가 먼저 해결되어야 하고
그 문제가 해결되면 자녀교육, 거주환경을 찾는 경향이 있습니다.
내가 보는 지역이 출퇴근이 먼 곳이라면 교통이 중요할 수 있고
출퇴근이 멀지 않다면 학군/환경이 중요할 수 있습니다.
추가) 각 생활권 내에서 교통이 중요한 입지인지? 살펴보려면
역 접근성이 다르고 상품성(연식/구조)이 다른 단지와 비교해볼 수 있습니다.
3) 학군
❓학군을 이유로 이 지역에 들어오는가?
❓지역 내 학군지로 선호 동네와 학교는?
학군파트에서는 학군 데이터를 통해 수요의 힘을 확인하고
지역 내에서 선호하는 학군지를 확인합니다.
(학군 데이터 : 아실 > '학군' 버튼 > 학업성취도 평가 ‘평균’ & 특목고 진학률과 진학수)
(초등학교 지도 : 루시퍼홍 홍부가 기가막혀 > 지역 선택 > ‘초’ 체크)
❓학군을 이유로 이 지역에 들어오는가?
▶ 학업성취도평가 95%이상/90%이상/85%이상 학교가 얼마나 있는지
참고로 서울에서 학업성취도 평가결과 95%이상인 학교는
강남구 4개, 양천구 3개, 광진구 2개, 서초구/송파구 1개로
외부에서 학군 수요를 끌어당기는 학교로 볼 수 있고
90% 미만의 경우 외부 수요 보다는
지역 내 학군 수요를 가지는 곳으로 볼 수 있습니다.
❓지역 내 학군지로 선호 동네와 학교는?
▶ 지역 내 상대적으로 학군 우수 & 학원가 규모 & 과밀초등학교 있는 곳
이 지역이 학군으로 외부 수요를 끌어당기든 아니든
지역 안에서 선호하는 학군지 동네가 있습니다.
지역 내에서 학업성취도 평가결과가 우수한 동네 중에서
학원가를 품고 있고 초등학교 학급당 학생수가 높은 곳이
지역 내에서 학군지로 선호하는 동네로 판단할 수 있습니다.
💡 학군 데이터를 보고 정리 (예시)
학업성취도 평가결과 95%이상 3개, 90%이상 13개로
학군을 이유로 이 지역으로 들어오는 수요가 있다.
지역 내 : OO동이 중학교 학군, 학원가, 과밀초가 모여있는 선호 학군동네
★ Tip) 학군으로 외부 수요를 끌어당기는 학군지의 경우
아파트 단지별, 혹은 초등학교 별 배정되는 중학교까지 확인해야합니다.
네이버에 “OO구 중학교 배정 아파트”로 검색해서 찾아보실 수 있습니다.
추가) 외부의 학군 수요를 끌어당기는 곳이라면, 학원가 접근성 VS 선호 학교 배정 중 무엇을 우선으로 보면 좋을지
학원가에 가깝지만 학군이 아쉬운 단지와 좋은 학군에 배정되지만 학원가가 떨어진 단지를 비교해볼 수 있습니다.
4) 환경
❓지역/생활권별 환경 정리
❓정량적, 정성적 환경이 좋은 곳은?
❓지역 내 환경이 안 좋은 곳은?
환경의 경우 백화점, 마트, 병원, 상권 네 가지를 정량적으로 판단하고
현장에서 느껴지는 정성적인 부분을 중요하게 고려해야합니다.
(백화점 : OO구 현대백화점, OO구 신세계백화점, OO구 롯데백화점 등 검색)
(해당 지점 백화점 홈페이지 > 층별안내 > 1층, 2층 명품매장 확인)
(마트/병원 : 카카오맵 > 주변 > 대형마트/병원약국-종합병원)
(상권 : 호갱노노 > 상권)
❓정량적, 정성적 환경이 좋은 곳은?
▶ 백화점/마트/병원/상권 정량적 + 균질성/언덕/주변환경 등 정성적 비교
❓지역 내 환경이 안 좋은 곳은?
▶ 비선호 시설이 있거나 환경이 안전하지 못한 곳 (예 : 교도소, 유흥업소 밀집지, 낙후된 빌라촌 등)
정량적, 정성적으로 환경이 좋은 곳과 환경이 안 좋은 곳을 확인하면서
환경이 수요를 끌어당기는 곳과 밀어내는 곳을 정리해봅니다.
환경 입지가 교통/학군에 비해 삶에 직결되는 영향은 적지만 ‘삶의 만족도’와 연결되어
‘이 곳에 살고싶다’ 혹은 ‘이 곳에 못 살겠다’ 라는 거주 수요를 결정하게 됩니다.
❓지역/생활권별 환경 정리
▶ 생활권별 택지여부(연식)/백화점/한강 등 환경을 비교 정리합니다.
지도 위에서 백화점, 마트, 병원, 상권을 확인해 각 생활권의 환경에 대해 나의 언어로 정리해봅니다.
‘환경’이라는 게 주관적인 요소이기 때문에 정답을 찾으려 하지 않으셔도 됩니다.
생활권별로 비교하면서 지역 내에서 환경이 좋아 사람들이 찾는 곳과
환경이 안 좋아 선호하지 않는 곳을 정리해봅니다.
💡 환경 데이터를 보고 정리 (예시)
정량적 환경 좋은 곳 : A생활권(백화점 2개) > B생활권(1개) > C생활권
정성적 환경 좋은 곳 : B생활권(신축 택지) > A생활권(구축 택지) > C생활권
환경 안좋은 곳 : C생활권(직장인 유흥업소, 언덕, 오래된 주택가)
→ A생활권, B생활권은 정량적 정성적으로 거주환경이 좋은 편이나
C생활권은 환경이 안좋아 입지 대비 거주 수요가 떨어질 것으로 보임
이렇게 직장, 교통, 학군, 환경 입지에 대해 수요 관점에서 분석 후
핵심 질문에 대한 답변을 스스로 정리하며 지역의 입지를 원페이지로 꼭 정리해보세요.
“이 지역은 어떤 수요로 사람이 들어오는지, 각 생활권은 어떤 수요를 가지는지”
(예시)
이 지역은 베드타운이지만 거주민 소득이 높은 편으로
업무지구 접근성도 중요하지만, 그 안에서 학군/환경이 좋은 곳이 수요를 끌어당긴다.
1. B생활권 : 업무지구 30분이내 접근 & 뉴타운 환경 수요
2. C생활권 : 직주근접 10분이내 & OO학군 수요 & 거주환경은 아쉬운 곳
3. A생활권 : 업무지구 접근성 20분이내 교통 수요 & 학군/환경 아쉬운 곳
4. D생활권 : 업무지구 접근성 40분이상 & 환경이 아쉬우나 지역내 △△학군 수요
이렇게 생활권 별로 어떤 수요를 가지는지 파악하고
단지임장, 단지분석, 매물임장을 통해 단지 선호도를 비교하면
지역 안에서 수요 & 선호도 있는 단지를 선별할 수 있게 됩니다.
다음은 지역 입지에 대한 이해를 갖고
투자로 연결되는 단지 임장하는 방법으로 찾아오겠습니다.
감사합니다.
🏘️ 임장/임보 튜토리얼 링크
[임장]
#1 분위기임장, 이렇게 따라해보세요 (루트, 준비 30분의 마법)
#2 분위기임장, 이렇게 따라해보세요 (임장방법, 정리, 단지임장준비)
[임보]
#1 입지분석, 이렇게 따라해보세요 (투자를 위한 직장, 교통, 학군, 환경)
