안녕하세요, 로레니입니다 :)
세제개편안이 드디어 확정이 되었습니다.
무주택이신 분들,
1주택이신 분들,
다주택이신 분들,
각자 부담해야 하는 세금을 직접 계산기로 두드려보고
내가 감당할 수 있는 부분까지 생각해보는 작업을 모두 해보셨을 거라고 생각해요.
(아직 안해보신 분들은 지금 바로 ‘부동산계산기’ 앱을 열고 계산해보시기 바랍니다!)
수도권 규제지역이 확대되면서 규제지역과 인접한 비규제지역의 풍선효과 이야기도 심심치 않게 들려옵니다.
출처: 매일경제
규제 여파로 강남을 비롯한 상급지는 멈춰선 반면,
4,5급지는 무서운 키맞추기 장세를 보여주고 있습니다.
수도권 규제지역이 확대되면서 점점 수도권 외곽으로 투자처가 이동하고 있는데요.
수도권 외곽으로 갈수록 우리가 잊지 말아야 할 부분이 있습니다.
바로 수도권 vs 지방 프레임에서 벗어나
단지 대 단지로 가치를 고민하고 투자 의사결정 해야한다는 것인데요.
‘그래도 무조건 수도권이지’ 하는 프레임에 갇혀 있는 것이 아니라
수도권이든 지방이든 내가 가치와 가격을 충분히 이해하고 판단할 수 있으면
더 가치 있는 자산을 좋은 기회에 매수하고
내가 원하는 순자산 목표에 더 빠르게 도달할 수도 있을 것이라고 생각합니다.
최근 지방을 적극적으로 보시는 분들은 많지 않은 것 같아요.
다들 수도권으로만 관심이 쏠려있을 때
우리도 대중들과 똑같이 같은 곳만 바라보고 있다가
우리가 모르는 사이에 다가오는 좋은 기회를 알아보지 못할 수도 있습니다.
모두의 관심이 쏠려있는 수도권과 달리 모두가 외면하고 있는 곳이 있습니다.
정말 좋은 가치를 지닌 곳,
일부 대표 단지들은 지난 상승장 무려 전저점 대비 3배나 상승하는 폭발적인 상승력을 보여준 곳,
'개집까지 다 올랐다'라고 할 만큼 끝단의 구축까지 상승하는 저력을 보여준 그 곳,
바로 ‘대전’입니다.
대전은 2014년 이후 인접한 세종의 대규모 입주가 지속되면서
한동안 매매와 전세 모두 눌려있었습니다.
이후 세종의 공급 부담이 점차 완화되고, 대전의 수급 여건이 변화하면서
2018~2019년부터 본격적인 상승 흐름을 보여주기 시작했습니다.
대전 서구 둔산동의 구축 대장 ‘크로바’는
18년부터 21년까지 3년 동안 5억에서 13억대까지 무려 8억 이상 상승하며,
서울 상급지 못지 않은 응축된 상승력을 보여줬습니다.
출처: 아실, 호갱노노
이렇게 폭발적인 상승력을 가지고 있는 대전은
하락장 이후에도 공급이 지속되며 아직까지 많은 지역과 단지들이
회복을 못하고 지지부진한 흐름을 보이고 있는데요.
지금 대전을 주목해야 하는 이유입니다.
물론 2027년까지는 대전의 입주물량이 상당히 많습니다.
특히 2027년에 서구, 유성구 등 사람들이 좋아하는 곳에 공급이 예정되어 있기 때문에
단기적으로는 전세가와 매매가격에 부담으로 작용할 가능성을 반드시 체크해야 합니다.
반면, 현재 예정된 공급을 지나면 2028년부터는 입주물량이 크게 감소합니다.
과거 공급이 정리되면서 보여준 대전의 상승력을 감안했을 때,
현재 대전은 좋은 곳부터 기회를 주고 있습니다.
대전은 서구, 유성구, 중구, 동구, 대덕구로 이루어져 있습니다.
그 중에서도 사람들이 가장 좋아하는 곳이자 대전의 핵심은 ‘서구’와 ‘유성구’입니다.
서구는 대전광역시청과 정부대전청사가 위치해 있는 행정의 중심지이자,
대전의 학군 수요를 이끄는 학군지 ‘둔산동’,
그리고 대전 사람들의 워너비 단지 대장 구축 ‘크로바’가 있는 곳입니다.
유성구는 카이스트와 대덕연구단지라는 양질의 직장을 보유하고,
쾌적한 도안신도시, 대전의 부촌 커뮤니티를 형성하는 도룡동과
신세계 Art & Science가 위치해 있는 곳입니다.
중구는 서대전역이 위치해있고,
예전 대전시청과 충남도청이 있었던 대전의 ‘원도심’이라고 볼 수 있어요.
중앙로 일대에는 성심당 본점과 으능정이거리 등 대전의 대표적인 원도심 상권이 형성되어 있습니다.
(이곳에 가면 너도나도 빵 봉투 가득가득)
동구는 KTX와 SRT가 정차하는 대전역을 중심으로 철도교통의 관문 역할을 하고 있으며,
대전역세권 개발과 도시 정비사업이 진행되고 있습니다.
대덕구는 대전의 산업단지를 기반으로 한 직주근접 수요가 있는 지역이지만,
주거 선호도와 신축, 학군, 상권 등 생활 인프라 측면에서는
서구, 유성구에 비해 상대적으로 열위에 있다고 볼 수 있습니다.
대전의 입지를 한 번 살펴보겠습니다.
[직장]
대전 종사자수의 절반 이상이 서구와 유성구에 집중
대전은 연구개발특구와 정부출연 연구기관 등 양질의 일자리를 기반으로
1인당 소득이 전국 3위 수준을 기록하고 있고,
그 중에서도 ‘유성구’와 ‘서구’에 고소득 직장인들이 많이 거주하고 있습니다.
유성구에는 대덕연구개발특구를 중심으로 연구개발 관련 고연봉 일자리가 밀집해 있고,
서구에는 정부청사와 공공기관, 행정, 서비스 일자리가 위치하고 있습니다.
대전 내에서 서구와 유성구는 확실히 ‘직장’으로 수요를 이끄는 곳입니다.
중구는 충남대병원 같은 병원 일자리,
동구는 철도공단이 위치해 있지만 상대적 규모는 작은 편이예요.
[학군]
모두가 ‘둔산’으로 가고 싶어해요
대전의 학군은 서구와 유성구를 중심으로 형성되어 있습니다.
먼저 중학교 학업성취도율을 보면 대전 전체적으로 90% 이상인 학교가 10개인데
모두 서구와 유성구에 위치해 있습니다.
그리고 특목고 진학 비율이 4% 이상인 곳도 총 8개 학교인데
이 학교들도 모두 서구와 유성구에 위치해 있어요 (유성구 5개, 서구 3개)
특히, 서구 둔산동안 학교, 학원가, 주거환경이 오랜기간 함께 형성된
대전의 대표적인 ‘학군지’라고 볼 수 있습니다.
[교육 맛집 둔산동 학원가 / 출처: 디트NEWS24]
특히, 둔산동에서도 가장 선호하는 ‘한밭초’가 있는데요.
대전을 가보신 분이라면 ‘크목한’을 들어보셨을 거예요.
바로 ‘한밭초’를 가는 둔산동의 구축 3대장 - 크로바, 목련, 한마루를 말합니다.
이 구축 단지들이 둔산의 시세를 리딩한다고 볼 수 있습니다.
실제로 이 크목한에서 한 블록씩 멀어질수록 가격 레벨도 점차 떨어지는 모습을 보입니다.
좋은 학교와 학원가, 엄마들의 교육열,
그리고 자산가들이 모여있는 환경과 커뮤니티 등을 기반으로 오랜기간 동안 쌓여온
‘찐 학군지’는 학군으로 사람들의 수요를 이끌고 있습니다.
[환경]
대형 인프라는 서구와 유성구에..
신축 입주로 거주 환경이 좋은 곳을 좋아해요.
대전에 총 3개의 백화점이 있는데요.
유성구 도룡의 화려한 신세계 Art & Science,
서구 둔산동의 갤러리아와 롯데백화점,
대형마트 총 11개 중에서 7개가 서구와 유성구에,
스타벅스 65개 중에 46개가 서구와 유성구에 몰려있습니다.
중구에 있는 중앙로상권, 기존의 원도심 상권에서 서구와 유성구로
중심 상권이 이동해 갔고, 주요 인프라는 서구와 유성구에 모여있다고 봐도 좋을 것 같습니다.
특히, 앞서 둔산 학원가가 있는 쪽의 갤러리아 근처에는
20~30대 젊은 유동인구들이 정말 많고, 젊은이들이 좋아하는 상권들이 포진해 있습니다.
유성구의 도안신도시는 유해상권 없이 쾌적한 택지 신도시 환경으로
사람들의 수요를 이끌고 있어요.
[랜드마크 아파트와 주요 단지 시세- 전용 84 호가]
서구
- 랜드마크 아파트: 둔산 대장 크로바(92년식, 1,632세대) 15억
- 둔산과 가까운 선호 신축 8~10억대
- 외곽 신축 4~6억대
선호 구축 4~7억대
유성구
- 랜드마크 아파트: 도룡SK뷰(18년식, 383세대) 12억대
- 선호 신축 7~8억대
- 중선호 신축 & 선호 구축 5~6억대
- 외곽 구축 3~4억대
중구
- 랜드마크 아파트: 목동더샵리슈빌 (22년식, 993세대) 6억대 후반
- 선호 신축 6억대
- 중선호 신축 & 선호 준구축 5억대
외곽 신축 & 구축 2~4억대
동구
- 랜드마크 아파트: 신흥SK뷰 (22년식, 1,588세대) 5억대 중반
- 중심 선호 신축 5억대
- 외곽 신축 4~5억대
- 구축 2~3억대
2026년 7월 대전시는 둔산지구의 ‘크로바, 목련’, ‘한가람, 공작한양’ 등 2개 구역,
총 5,252세대를 선도지구로 선정했습니다.
실제로 선정되기 전부터 기대감으로 들썩들썩 했던 둔산동이었는데요.
주요 단지 시세를 보면 최근 ‘선도지구’ 선정으로 정비사업에 대한 기대감까지 더해지면서
크로바와 둔산동 일부 구축은 전고점을 뚫고 가파른 상승을 보여주고 있는 반면,
다른 지역의 단지들은 신축, 구축 포함 가격이 아직도 많이 저렴한 상태를 보여주고 있습니다.
유성구의 대장급 단지도 아직 많이 상승하지 않았고,
너무나 좋은 기회를 주고 있다고 생각되는데요.
물론 아직 전세가가 소액으로 붙을만큼 투자금이 줄어든 상황은 아니기 때문에
실거주로 대전을 볼 수 있는 분이라면 정말 좋은 기회라고 생각합니다.
하지만 대전에 하락장이 지속되며,
매매하려는 수요보다 전세 수요가 늘어나면서 위의 매매 전세 물량에서 확인할 수 있었듯이
전세 물량이 빠르게 소진되고 있기 때문에 전세 물건은 많이 없는 상황이예요.
대전의 핵심 생활권과 선호 단지의 가치가 명확한 상황에서
가격이 아직 회복되지 않은 단지를 찾아볼 수 있는 시기입니다.
결국 지금 대전을 볼 때 중요한 것은 ‘대전이 오를까?’가 아니라,
‘대전에서 사람들이 가장 원하는 곳의 가치가 무엇이고 그 가치에 비해 현재 가격이 얼마나 저렴한가?’를
확인하는 것이라고 생각합니다.
물론 대전은 지금 당장 아무 단지나 사야 하는 시장은 아닙니다.
2027년까지 상당한 입주물량이 예정되어 있기 때문에 공급을 견딜 수 있는지,
전세가가 실제로 회복되는지,
같은 가격대에서 더 좋은 지역과 단지는 없는지를 꼼꼼하게 비교해야 합니다.
오늘은 우리가 대전이라는 지역을 왜 봐야 하는지
대전의 전체적인 위상과 입지요소들, 그리고 대표 단지들의 가격을 살펴보았습니다.
다음 편에서는 대전의 공급과 투자 우선순위,
대전을 투자로 고려할 때 주의해야 할 점에 대해 다루어 보도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
