[노후를튼튼하게] 🔥거래 폭주·KB시세 급등의 지옥...🔥 부부의 "집념"과 "사투"로 완성한 실거주 2호기

안녕하세요.

오늘보다 더 나은 내일을 준비하는 투자자 노후를튼튼하게 [노튼] 입니다.

1년 전 1호기 투자 후 행복감에 취해 잠시 느슨해졌던 마인드를 다잡고,

올해 실거주 2호기 매수와 반셀프 인테리어까지 마치며 보람찬 나날을 보내고 있습니다.

부족한 글솜씨지만 지난 과정을 복기하며,

저와 비슷한 고민을 하시는 분들께 도움이 되길 바라는 마음으로 후기를 적어봅니다. 

현실 안주를 깨부수고, 내 집 마련을 위해 데드라인을 정하다

1호기 투자 이후 가족 소유 오피스텔에 거주하며

“싸게 거주할 수 있으니 당분간 괜찮겠지” 라고 안일한 생각을 했습니다.

하지만 수도권 공급 절벽 기사와 유흥가 중심의 오피스텔 환경을 되돌아보며

생각을 전환하는 계기를 갖게 되었습니다.

"지금 편함에 취해 인플레이션을 맞다 보면, 돌이킬 수 없는 시장이 되어 있겠다!"

“나는 이곳에서 절대 2세를 키울 수 없어. 좀더 쾌적하고 사람 사는 동네로 이사하고 싶어.”

그렇게 3월 말까지 데드라인을 정하고,

생애최초 대출 카드가 있는 남편 명의로 내 집 마련 도전을 시작했습니다.

비규제 지역 투자에서 '실거주'로 선회하게 된 계기

• 당초 계획 : 원래는 비규제 지역에 2억 내로 투자하거나, 직주 근접이 가능한 비규제 지역에 실거주하는 플랜을 세우고 1·2순위 매물을 추려 매물 코칭을 신청함.

   

• 보금자리론의 발견 : 매코 신청 후, 혼인신고 전인 남편 명의와 전년도 프리랜서 소득 조건을 다시 깊이 파고든 끝에 국가 대출인 '아낌e보금자리론'과 회사 대출을 조합할 수 있다는 것을 발견함. 대출을 활용하면 비규제 지역 투자보다 훨씬 더 좋은 입지의 실거주를 할 수 있겠다는 확신이 들었고, 곧바로 빈쓰 튜터님께 매물코칭에서 변경된 투자 방향에 대해 조언을 구함.

빈쓰 튜터님과의 매물 코칭 Q&A (feat. 2번 다시 듣기)

[노튼] "튜터님, 원래 비규제 지역 투자 물건으로 매코 1,2순위를 넣었었는데, 대출을 활용하면 실거주로 조금 더 괜찮은 걸 살 수 있더라고요. 감당 가능하다면 풀 대출... 실거주로 노선을 바꿔도 될까요?"

[빈쓰 튜터님] "감당 가능하면 가능하지만, 향후 어떤 일이 생길지 모르니 리스크는 인지하고 있어야 해요. 그리고 같은 가격이면 가져오신 비규제 지역 투자 물건보다 말씀하신 실거주 물건이 훨씬 더 좋아요. 토허제로 아직 가격이 눌려있지만 거래량이 늘고 반등하고 있죠. 다만, 6억 이하 보금자리론 조건과 본인 상황에 정말 가능한지 점검해 보세요."

[노튼] "6억 이상이 입지가 더 좋은 물건을 살 수 있긴한데, 종잣돈이 거의 없고, 회사 대출까지 써야 하는 상황이라 저희에게는 한도가 가장 좋고, 금리가 적절한 국가 대출을 꼭 써서 매수해야하는 상황입니다. 하지만 12월보다 가격이 너무 많이 올랐더라구요."

[빈쓰 튜터님] "좋은 것들은 이미 가격이 올랐어요. 그렇기 때문에 오른 가격을 온전히 인정해야 매수할 수 있습니다. 1호기 때처럼 내가 할 수 있는 것에 집중해서 실행하시면 돼요. 종잣돈을 더 끌어올 수 있다면 6억 이상 물건을 보시고, 안 된다면 역세권 위주로 보셔요."

빈쓰 튜터님의 든든한 조언 덕분에,

비규제 투자 지역 대신 ‘보금자리론 70% 대출을 활용한 실거주 매수’로 방향을 완전히 틀고,

본격적으로 몰입하기 시작했습니다.

70% 대출의 한계, 'KB시세 & 매매가 6억 이하'를 찾기 위한 고군부투

저희 부부 상황에서 매수하기 위한 최우선 전제 조건은

"보금자리론을 활용해서 매매가의 70%를 대출 받아야한다"는 점이었습니다.

🚩 대출 한도의 벽과 '아낌e보금자리론'의 발견

작년까지 프리랜서였던 남편의 소득 증빙의 난항으로 포기할 뻔했으나, 금융공사 및 대출상담사분들과 끊임없이 소통한 끝에 건강보험 납입 내역 등을 활용한 '아낌e보금자리론'을 활용할 수 있다는 것을 알게 되었습니다. (내집마련 클래스에서 말씀해주셔서 남편에게 알아보라고 했었는데, 대출 상담사분들께서 안내를 잘못 해주셨더라구요ㅠㅠ)

그리고 소소한 종잣돈 일부와 부족한 현금은 DSR에 영향이 없는 회사 대출을 활용해 자금 계획을 세웠습니다.

🚩 KB시세 & 매매가 모두 '6억 이하'여야 하는 엄격한 조건

보금자리론을 활용하려면 매매가뿐만 아니라 KB시세도 반드시 6억 이하(AND 조건)여야 했습니다.

• 가파른 시세 상승 : 저가 매물이 모여 있는 하급지 시장 상황이 뜨거워지며 후보 단지들의 KB시세가 가파르게 상승하고 있었습니다.
• 직접 발로 뛴 데이터 수집 : KB시세 관리 부서 및 앞마당 부사님들께 매일 전화하고 얼굴 도장을 찍으며 최근 실거래가, 매매 호가, 1년간 KB시세 변동폭을 일일이 체크해서 매임 리스트를 만들었습니다.
• 실입주 매물 가뭄 : 다주택자 매물이 빠진 상태에서 실거주 가능 매물이 적어, 수많은 워크인과 매물 털기를 거쳐 겨우 최종 후보 물건을 추려낼 수 있었습니다.
• PLUS! 잔금일 기준 최대 90일 전에 대출 신청이 가능합니다. *이전에는 신청하지 못함

💡매수 과정에서 가장 중요한 복기 포인트

이번 매수 과정에서 제가 뼈저리게 느끼고,

다른 동료분들께 절대 반복하지 마시라고 당부하고 싶은 가장 중요한 포인트입니다.

🚩불안했던 일정과 세입자 설득의 난관

• 가계약과 함께 시작한 불안병

  3월 20일경 마침내 마음에 드는 물건을 잡고 가계약금을 입금했습니다.

  당시 거래를 진행하며 세입자 만기를 최대한 당겨 달라고 요청했으나, "본계약 때 정확하게 이야기하자"는 두리뭉실한 협의만 오갔습니다. (지금 돌이켜보니 계속 예약한 물건들이 날아가서 멘탈이 무너졌고, 조급했습니다..)

  가계약금과 동시에 '급 불안병'이 도진 저는 지투실 시작하자마자 딩동댕2튜터님께 SOS를 했습니다.

[딩동댕2 튜터님] "노튼님, 최악의 상황 아니에요. 대응할 수 있는 플랜이 있잖아요. 이사비 지원을 하면서 퇴거 약속을 하고, 확약서를 받아두세요."

그렇게 저는 심신 안정을 위해 6월 30일까지 세입자를 조기 퇴거시키는 조건으로 매도인 측 부동산에 이사비 500만 원 지원 카드를 꺼내 들었습니다.

• 불발된 이사비 카드와 본계약의 한계 (5월 7일)

  하지만 본계약 직전까지 세입자 측과의 조율은 원만하게 이뤄지지 않았습니다.

  결국 다주택자 중과 유예 중단 시점인 5월 7일에 쓴 본계약서에는 9월 30일까지 매도인이 현 임차인을 명도하는 것으로 최종 합의할 수밖에 없었다. "세입자가 퇴거를 위해 적극적으로 집을 알아보겠다"는 매도인 측 부동산의 구두 협약만 겨우 믿어야 하는, 마음 한구석이 찝찝하고 아슬아슬한 계약이었습니다.

   

• 피말리던 KB시세 폭등과 긴 잔금의 리스크

  거래량이 월 1,000건 가량 터지는 폭발적인 상승장 속에서, 매매가가 6억 이하더라도 KB시세가 급등해버리면 보금자리론 대출 자체가 불가능해진다는 치명적인 리스크가 덮쳤습니다.

  잔금일이 9월 30일로 길게 잡혀 있는 동안 하루하루 치솟는 KB시세 때문에 대출이 막힐까 봐 미라클 모닝과 수면 장애를 동시에 경험하게 되었습니다.

🚩그 와중에 우리가 할 수 있는 모든 것을 해내며 버틴 사투

• 주택금융공사 방문 및 대안 마련

  세입자가 일정대로 움직이지 않아 대출 일정에 차질이 생길 경우를 대비해, 금리가 높은 증권사 대출까지 활용할 계획을 세우는 등 최악의 상황까지 열어두고 대응할 준비를 철저히 마쳤습니다. 

  더불어 시세가 6억 이하로 유지된다는 조건 하에 신청한 대출을 취소하고 다시 바로 대출을 일으킬 수 있는지 중복하여 확인하였습니다. (※잔금일 기준 최대 90일 전부터 대출 신청이 가능하기 때문에)

   

• KB시세 담당 부동산과 밀착 소통

  전임을 통해 시장 상황을 끊임없이 모니터링했습니다. 특히 KB시세가 가파르게 오르는 것을 막기 위해, 시세 업로드를 담당하는 부동산에 하루가 다르게 방문하고 전화하여 "신고를 조금만 늦게 해달라고" 간곡히 요청하며 타이밍을 조율하기 위해 안간힘을 썼습니다.

   

• 비 오는 날 부동산 100곳 발품 팔기

  남편은 비가 오는 날에도 아랑곳하지 않고 출근 전과 퇴근 후에 지역 내 100개 이상의 부동산을 직접 발로 뛰었습니다. 최근 실거래가, 현장 분위기, 앞으로 업로드될 예정인 물건들의 실거래가, 최근 일주일 내 거래 건수 등을 일일이 확인하며 발품의 끝을 보여주었습니다.

   

• 임차인을 위한 매물 리스트업 지속 & 동향 파악

  매도 측 부동산 사장님께 세입자가 곧바로 이사 갈 수 있도록 여러 플랫폼을 뒤져 좋은 조건과 가격의 아파트 매물들을 밤낮으로 리스트업해서 공유했습니다. 그리고 저희측 부동산 사장님을 통해 세입자가 실제로 집을 알아보러 다니는지, 현재 어떤 상황인지 끊임없이 살폈습니다.

   

우리가 통제할 수 있는 모든 변수와 행동을 총동원해서

이 위기를 뚫어내기 위해 치열하게 부딪혔던 시간이었습니다.

다행히 전월세 난이 심화되는 시장 상황 속에서 6월 초, 세입자가 스스로 급격히 움직이기 시작했습니다.

그리고 마침내 7월 중순으로 퇴거를 확정지었습니다..

마무리 하면서..

시장 상황에 조급함이 더해져 1호기보다 더욱 다산다난했던 2호기 투자였습니다.

실거주 집 마련 과정은 대출 조건과 협상 문제로 고비의 연속이었지만,

할 수 있는 것에 집중하며 마침내 완주해냈습니다.

지금은 고생 끝에 완성된 예쁜 집에서 매일 행복한 일상을 보내고 있는데요.

되돌아보니 아찔한 여러 위기도 포기하지 않고 CEO마인드로 행동하면 결국 성취하고, 성장의 밑거름이 되지 않나 생각이 듭니다.

짠내나는 저의 후기가 내 집 마련을 준비하는 모든 분들께

작은 용기와 힌트가 되기를 진심으로 바랍니다 🙏🙏

Thanks to

지투실 시작하자마자 저의 상황을 듣고 바로 전화 걸어주신 딩동댕2 튜터님 진심으로 감사드립니다. 조언

도 조언이거니와 최악의 상황 아니다, 해결할 수 있는 상황이다 말씀해주셔서 마음이 많이 진정되었습니다.

운이 좋아도 너무 좋은거 같아요. 1호기에 이어 2호기에서도 매코를 받을 기회가 주어졌던 빈쓰 튜터님 코칭과 더불어 1호기때 코칭 녹음을 다시 듣고 오셔서 전보다 성장한 부분을 칭찬해주시고, 또 독려주셔서 힘들었지만 기운이 번쩍 났습니다. 다음번엔 매물 찾고 다시 한번 꼭 매코를 넣겠습니다ㅠㅠ 조급해서 제가 한번더 매코 받는 것을 놓쳤더라구요 ㅠㅠ 반성합니다!

언제나 늘 본인 일처럼 살뜰히 챙겨주시는 블랙스완s님, 밍쓰님 모지리 동생 정신 똑바로 차리라고 주옥같은 조언 해주셔서 감사해요. 모든 투자 과정에서 항상 배우고 깨닫습니다. 사랑합니다.

달리는 기차 안에서 받았던 꽃을든둘리님 조장님의 진심어린 걱정과 위로, 독려 잊지 못해요. 전화 너머로 들리는 걱정에 눈물 살짝 핑 돌았습니다.

0호기 매도며, 2호기 세입자 문제… 저의 모든 것을 걱정해주시는 반드시온전히님 노튼님 이렇게 한번 해봐요. 나라면 이렇게 해볼꺼 같애. 맨날 1시간 넘게 통화했던ㅎㅎ 시크하지만 엄청 따수운 그녀, 너무 감사해요.

그리고 또 전히님과 함께 고통받은 민경용팔쒸님 내가 너무 괴롭혔죠? 나보다 앞서 걸어간 그녀, 내일처럼 걱정해준 그녀의 다정함 잊지모태 우리 진짜 열심히 해냈다. 즐겨요!!

잴리즈의 쯔이로님 대출과 KB시세에 대해 계속 궁금한점이 넘쳐났었는데 직접 자료 찾아주시고 언제나 저의 질문을 받아주셔서 넘 감사했어요. 덕분에 잘 마무리한 것같아요!

읍소하러 다니는 동안 톡방에서 징징징,,,,, 조장 진짜 못났쥬,,,, 우리 뜸알즈 시부님, 하집사님, 자몽님, Trimage님, 부자사또밥님, 베비슈우님, 마리츠버그님 존재만으로 힘이나요. 항상 감사해요.

투자 선배님으로 가득한 우리 밥잘즈 Jani님, 라니laneeee님, 2율님, 나방님, 냥냥이님, 투현맘1416님, 뽀오뇨님, 엘도님 저의 대나무숲같은 존재들이세요. 팔이 안으로 굽는 마법을 늘 보여주셔서 감사합니다.

2호기 문제로 온전히 집중하지 못했던 우리 댕동즈 오렌지b님, 도움닫기님, 라이퐁님, 순호님, 경제사노님, 트라랑님, 리치드리머님, 엔트로피s님 죄송하고 또 감사해요. 그리고 저의 반복된 무한 고민을 들어주셔서 또 감사해요.

엉장님과 아이들 열사사님, 동글킴님, 웅덩이이하마님, 버팔로Q님, 꽃사슴님, 블랙스완s님, 밍쓰님, 탕님, 천명님 여기서도 제가 엄청 징징거렸군요.. 특히 열사사님 보금자리론 물어본다고 한참을 붙들고 물어봤었는데, 활용할 수 있는 카페까지 알려주시고 넘 감사했습니다.

다 적지 못했지만, 다시 한번 도움 주신 많은 분들께 깊이 감사드립니다.