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안녕하세요, 감또개입니다.
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Q&A 게시판의 '토지거래허가구역에서 리모델링 이주 시 실거주 의무'에 대한 질문입니다.
굉장히 당황스러운 일입니다.
매수 시에 부동산 사장님으로부터 '리모델링 예정 단지'이고
'조합원 자격을 승계받는다' 정도로만 안내 받았는데
입주하셨던 5월에 사업계획승인이 났었고 내년 이주라는 소식이 전해집니다.
토지거래허가구역 소재지의 아파트이기에 실거주 의무 2년조건이 붙고
불이행 시 이행강제금이 부과되는데요, 어떻게 해야할까요?
질문자님의 질문에 따라 알아보겠습니다.
Q1) 이 경우 매도가 어려울까요?
이용의무 기간(주거용 2년) 중에는 처분이 사실상 제한된다고 봐야합니다.
토허제 승인을 받는 과정에서 '이용의무 기간 동안은 원칙적으로 다시 매도할 수 없다'는 설명이 있습니다.
Q2, Q3) 토허제 의무 기간 예외 조항으로 인정 받을 수 있을까요?
인정 받기 위해서 어떤 준비를 해야 할까요?
'부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제 14조 제1항'에는
용도지역 변경 등으로 당초 목적대로 이용할 수 없게 된 경우
허가·인가 신청이 제한된 경우
허가관청 승인을 받아 이용목적을 변경하는 경우
근무, 질병, 입대, 취학 등으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전해야 하는 경우를 예외로 제시합니다.
하지만 '리모델링 이주'가 이 항목에 들어맞는다고 단정하기는 어렵습니다.
참고로 서울 재개발·재건축과 관련하여
철거 전 거주 기간과 완공 후 입주 거주 기간을 합산해 이용의무 이행 여부를 판단하기로 한 선례가 있습니다.
이주로 거주를 못 하는 상황이라는 점에서, 구청에 같은 취지로 소명할 근거가 될 수 있어 보입니다.
불리한 점도 있습니다.
원칙적으로 잔금·소유권 이전 이후에 생긴 사유를 기준으로 판단한다는 내용이 있는데요,
질문자님이 입주 시점에 이미 사업계획승인이 난 상태라서
구청에서는 취득 전부터 알 수 있었던 내용으로 볼 가능성이 있습니다.
해당 구청에 문의하셔야 명확하게 준비 서류를 알 수 있겠지만
불가피한 상황으로 실거주 의무 2년을 연달아 채우지 못하는 질문자님의 경우에서는
사업계획승인 고시와 조합의 이주 공고·분담금 총회 자료
중개사 문자 등 사전 고지가 없었다는 증거
이주 중 임시거처 계약서와 복귀 입주 계획서가 필요하지 않을까 싶습니다.
(중개사님이 사전 고지를 안 하셨다고 말하기엔 애매한 느낌이 있네요. 증거도 없고요.)
Q4) 이주 전 합법적으로 매도 방법이 있을까요? 이 경우 매수자는 합법적으로 취득, 조합원 승계가 가능할까요?
따라서 합법적으로 매도할 수 있는 방법은
이 경우가 예외 사항으로 인정받지 않는 이상 원칙적으로 불가능할 것으로 보입니다.
토지거래허가구역 실거주 의무 기간 중에 예외 사례로 인한 매도는 아직 들어본 적이 없습니다...
만약 예외의 사례로 인정받으셨을 경우에 '조합원 승계'에 관하여 말씀드리겠습니다.
투기과열지구에서 재건축 사업은 조합설립인가 후 양수인은 조합원이 될 수 없다고 보지만
리모델링 사업은 투기과열지구 지정과 관계 없이 매수 및 매도가 가능합니다.
Q5) 사전에 고지가 없었던 부동산 사장님께 이 문제 해결을 위해 어떤 요청을 할 수 있을까요?
중개사는 중개대상물의 상태, 권리관계, 거래 및 이용 제한 사항 등을
중개 완성 전에 설명하고 근거 자료를 제시해야 하며 고의, 과실로 손해를 끼치면 배상 책임이 있습니다.
하지만 부동산 사장님께서 '리모델링 예정 단지', '조합원 승계 가능'이라고 말씀해주셨다는 점을 보았을 때
사장님께서 고지 의무를 어겼다고 보기엔 어려움이 있을 것 같습니다.
토지거래허가구역 예외 사항 인정 및 취소와 관련해서는 부동산 사장님이 아닌 구청의 영역이고요.
Q6) 리모델링 기간도 실거주 의무 기간에 포함이 될까요?
위에서 말씀드린 '철거 전 입주 기간과 완공 후 거주 기간의 합산'의 선례를 보았을 때
리모델링 공사 기간이 실거주 의무 기간에 산입되기엔 어려움이 있어 보입니다.
이행강제금을 내지 않기 위해서
이주 기간은 부득이한 미거주이고, 완공 후 잔여 기간 거주한다는 확약서를
구청에 제시하는 것이 불행 중 다행(?)으로 상황을 만드는 방법이라고 생각합니다.
법으로 정한 토지거래허가구역 법령이지만
지역별로 서로 다른 잣대를 제시하는 것을 뉴스에서 심심치 않게 볼 수 있습니다.
따라서 질문자님께서 관할 구청에 상황을 자세히 소명하시어
적절한 조치를 받으시는 게 최선의 방법으로 보입니다.
마음이 많이 어려우실텐데,
질문자님이 희망하시는 상황으로 행정 처리가 이루어지면 좋겠습니다.
