금리가 오르면 집값은 떨어질까요?

안녕하세요 39개월 아기엄마 중 최고가 되고싶은 아오마메입니다 :)

최근 금리가 오른다는 이야기도 들리고, 대출 규제는 계속 강화되는데

한편에서는 여전히 신고가 소식이 들려옵니다.

이런 상황에서 내 집 마련을 준비한다면 고민되실 것 같습니다.

“금리가 더 오르면, 집값이 떨어지는 것 아닐까?”

금리가 오르면 대출 이자 부담이 커지고, 

집을 매수하려는 수요가 줄어드는 것이 일반적입니다.

하지만 금리가 오른다고 모두 똑같은 영향을 받는 것은 아닙니다. 

왜 그럴까요?

그리고 우리는 이런 시장에서 어떤 집을 선택해야 할까요?

📝 오늘은 금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향과
흔들리지않고 내 집마련을 준비하는 방법에 대해 이야기해보려고 합니다.

금리가 오르면 모든 집값이 떨어질까요?

일반적으로 금리가 오르면 부동산 시장에는 부정적인 영향을 미치는 게 맞습니다.

대출 이자 부담이 커지면서, 집을 매수하려는 사람들의 부담이 늘어나기 때문입니다.

그런데 모든 사람들이 대출을 똑같이 활용해 집을 매수하는 것은 아닙니다.

15억원의 아파트를 매수한다면 최대 6억,  

25억원을 초과하는 아파트는 최대 2억까지만 대출받을 수 있습니다.

즉, 고가 아파트를 매수하려면 그만큼 더 많은 현금이 필요하다는 의미입니다.

15억 원의 아파트를 매수한다면 최대 6억 원을 대출받을 수 있지만, 

25억 원을 초과하는 아파트는 최대 2억 원까지만 대출받을 수 있습니다.

즉, 고가 아파트를 매수하려면 그만큼 더 많은 현금이 필요하다는 의미입니다.

<머니트렌드 2027>에서는 이러한 이유로 

금리인상이 시장의 양극화를 키운다고 말합니다. 

• 현금비중이 높은 매수자들이 많은 상급지의 경우, 

금리 인상의 직접적인 충격이 작을 수 있지만 

• 대출 의존도가 높은 하급지의 경우, 

금리가 오를수록 원리금 부담이 커지고 매수 여력이 줄어들 수 있기 때문입니다. 

그렇다면 금리 1%p 인상은 실제로 어느 정도 부담을 주는 걸까요?

6억 원을 대출받아 30년간 원리금균등상환한다고 가정해보겠습니다.

금리가 4% → 5%로 오르면 

매달 약 36만 원, 연간 약 428만 원을 더 부담하게 됩니다.

물론 누군가에게는 이 금액 역시 부담이 될 수 있습니다. 

다만 많은 사람들이 집을 사지 않는 선택을 하거나, 집값이 하락할 것이라고 보기는 어렵습니다. 

그렇다면 과거와 현재는 어떻게 다를까요?

2022년 말 부동산 시장이 급격하게 하락했던 시기를 떠올려보면…

당시에는 금리가 빠르게 오르면서 부동산 시장에도 큰 충격이 발생했는데요. 

실제로 과거와 현재의 금리 인상폭을 비교해보면 차이를 확인할 수 있습니다.

21년 8월 0.75%였던 기준금리는 22년 10월 3.0%까지 상승했습니다.

불과 1년 사이에 기준금리가 2.25%p나 오른 것입니다.

6억 원 대출에 기준금리를 단순 계산하면, 

월 이자 부담이 37.5만원에서 150만 원으로 무려 112.5만원 증가하는 수준입니다.

반면 25년 5월부터 2026년 10월까지는 기준금리가 2.5%에서 3.0%로 0.5%p 상승했습니다.

월 이자 부담의 차이는 25만원입니다.

여기서 우리가 생각해볼 점이 있습니다.

같은 금리 인상기라도 

얼마나 빠르게, 얼마나 큰 폭으로 오르는지에 따라 

시장에 미치는 충격은 달라질 수 있다는 것입니다.

22년에는 초저금리 상황에서 단기간에 금리가 급격하게 상승했습니다.

반면 현재는 이미 기준금리가 3%에 이르는 상황에서 추가적인 금리 상승 가능성을 이야기하고 있습니다.

물론 앞으로 금리가 얼마나 더 오를지는 알 수 없고, 현재의 금리 수준도 결코 낮지 않습니다.

그렇기에 금리 인상이 시장에 부담으로 작용한다는 사실을 간과해서는 안 됩니다.

하지만 금리가 오른다는 이유만으로 

22년과 같은 하락장이 반복되거나, 모든 지역의 집값이 일제히 떨어질 것이라고 판단할 수는 없습니다.

금리 외에도 대출 규제, 공급, 매수 심리, 지역과 단지의 선호도 등 다양한 요인들이 함께 작용하기 때문입니다.

결국 중요한 것은 금리의 방향을 맞히는 것이 아니라, 

시장의 변화 속에서도 내가 감당할 수 있는 범위에서 가장 가치 있는 집을 찾는 것이라고 생각합니다.

앞으로 우리는 무엇을 해야 할까요?

1️⃣ 내가 감당할 수 있는 범위를 확인하세요.

금리가 오를지 내릴지 정확하게 예측하기는 어렵습니다.

하지만 금리가 올랐을 때 내가 얼마나 부담해야 하는지는 미리 계산해볼 수 있습니다.

현재 소득과 지출, 보유 현금, 대출 가능 금액을 확인하고 

금리가 1%p 더 올랐을 때 월 상환액이 얼마나 달라지는지 계산해보세요.

이렇게 하는 이유는 단순히 내가 얼마짜리 집을 살 수 있는지 알아보기 위해서가 아닙니다.

예상과 다른 상황이 찾아와도 무리 없이 보유할 수 있는지 확인하기 위해서입니다.

2️⃣ 내가 살 수 있는 집 중에서 가장 가치 있는 집을 찾아보세요.

첫 번째 단계에서 내가 감당할 수 있는 가격대를 정했다면, 

그 안에서 사람들이 더 선호하는 지역과 단지가 어디인지 비교해보세요.

직장 접근성, 학군, 거주환경 등 사람들이 중요하게 생각하는 가치를 살펴보는 것입니다.

단순히 가격이 저렴하거나 덜 올랐다는 이유만으로 선택하지 마세요.

내가 감당할 수 있는 가격에서 가장 가치 있는 집은 어디일까?

이 질문을 가지고 비교하면서 마음에 드는 단지 3~5개를 후보로 정해보세요.

3️⃣ 부동산에 전화하고, 직접 방문하세요.

두 번째 단계까지 했다면 이런 고민이 생길 수 있습니다.

"A단지와 B단지 중 어디가 더 좋을까?"

"가격은 비슷한데 어떤 집을 선택해야 하지?"

이럴 때는 직접 현장에 나가보셨으면 좋겠습니다.

부동산에 전화해 최근 거래 분위기와 매수자들의 반응을 물어보고, 

관심 있는 단지와 매물도 직접 방문해보세요.

책상앞에서는 알수없는 단지의 장단점이나 실제 매물의 상태, 가격 차이를 확인할 수 있습니다.

이렇게 직접 보고 비교하는 경험이 쌓일수록 내가 선택해야 할 집이 조금씩 명확해질 것입니다.

시장은 예측할 수 없지만, 준비는 할 수 있습니다.

오늘도 각자의 상황에서 할 수 있는 일을 하나씩 해나가셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.