안녕하세요.
함께 하는 쓰파르타즈와 꾸준함으로 목표를 달성할 김작심 입니다. 💪🤓
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최근 윤이짜장님께서 <선도지구 단지, 규제지역 묶이면 못 팔 수도 있다는 거 알고 계셨나요?> 라는 글을 써주셨습니다.
서울 수도권에 투자한다고 한다면 노후화가 많이 진행되어 필연적으로 구축 아파트를 투자로 고려해야 하기 때문에 재건축, 재개발, 리모델링에 대해 알아야 하는데요.
아래 그림은 노후화가 될 수록 빨강색으로 표현되는 노후화 지도 입니다.
우리 나라에서 가장 선호하는 강남구에서도 학군으로 선호하는 단지인 대치은마가 20년 만에 재건축이 되는 만큼 단순히 노후화 정도도 투자를 고려하면 안되고 종합적으로 살펴봐야 합니다.
그중에서도 특히 주의해야 할 투기과열지구 지정에 따른 조합원 지위 양도 제한에 대해 알아보겠습니다.
도시 및 주거환경정비법 제39조에 따르면 투기과열지구 내 재건축사업은 ‘조합설립인가 이후’ 주택이나 토지를 양수한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.
즉, 재건축을 기대하고 아파트를 매수하더라도 기존 조합원의 지위를 승계하지 못할 수 있는데 이 경우 신축 아파트의 조합원 분양자격을 확보하지 못하고 손실보상 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 주의해야 합니다.
✅ 재건축 단지 매수 전, 체크리스트
- 해당 지역이 투기과열지구로 지정되어 있는가?
- 해당 단지는 조합설립인가를 받았는가?
- 매수하려는 물건의 조합원 지위 승계가 가능한가?
짜장님 글에 나왔던 1기 신도시 중 선도지구로 선정된 부천시 원미구 반달마을 입니다.
부천은 현재 비규제지역으로써 전세를 끼고 매수하는 전세 레버리지 투자가 가능한 지역이지만, 하지만 향후 해당 지역이 투기과열지구로 지정된다면 조합원 지위 양도에 제한이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
여기서 중요한 것은 규제지역 지정 시점과 조합설립인가 시점입니다..
현재 비규제지역에서 매수한 기존 소유자의 조합원 지위가 향후 투기과열지구 지정만으로 자동 박탈되는 것은 아니지만 투기과열지구 지정 이후 조합설립인가가 완료된 단지를 매도하거나, 조합설립인가가 완료된 상태에서 투기과열지구로 지정된 이후 매도한다면 매수자가 조합원 지위를 승계하지 못할 수 있습니다.
- 투기과열지구 내 재건축사업: 조합설립인가 후 매수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없음
- 투기과열지구 내 재개발사업: 관리처분계획인가 후 매한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없음
이 경우 매매 자체가 금지되는 것은 아니지만, 매수자는 조합원 분양자격을 확보하지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있다는 것을 알아야 합니다.
(*현금청산자: 신축으로 바뀌는 걸 원하지 않아 돈으로 받고 싶은 사람)
투기과열지구로 지정된 상태에서 법으로 정한 사업 단계까지 진행된 재건축,재개발 물건을 매수하면 조합원 지위를 승계하지 못하는 것이 원칙입니다.
재건축이나 재개발 단지의 투자를 앞두고 계신다면 아래 내용을 확인해주세요.
1. 두 가지 조건이 만나는 시점 확인
- 조건① 해당 지역이 투기과열지구로 지정되어 있는가?
- 조건② 조합원 지위 양도 제한 단계까지 사업이 진행되었는가?
2. 실제 투자 상황으로 비교
3. 매수자가 조합원이 되는 대표적 예외상황
- 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우
- 근무 또는 생업상의 사유로 세대원 전원이 이전하는 경우
- 상속이나 이혼으로 소유권이 이전되는 경우
- 그 밖에 법령에서 정한 불가피한 사유에 해당하는 경우
대표적인 예외상황이 있지만 각 예외마다 구체적인 요건이 있으므로 매도인의 사정만으로 매수를 판단해서는 안되며 반드시 매수 전 꼼꼼히 체크 해보아야 합니다. ⭐
등기를 가져오는 것 보다 ‘조합원 지위 승계' 하는 것이 중요합니다.
즉, 재건축 재개발은 매수보다 매도 시점에 내가 가진 권리를 지킬 수 있는지까지 생각하는 것이 중요합니다.
재건축 ,재개발 투자는 현재 저평가된 가격에 매수하는 것만큼이나 매수한 이후에도 조합원 지위를 유지하고 분양받을 수 있는지가 중요합니다.
현재 비규제지역이라 투자가 가능하더라도 향후 투기과열지구 지정과 사업 진행 단계에 따라 매도 시 조합원 지위 승계가 제한될 수 있는 것을 알고 있는 것이 중요하고 단순히 현재의 투자금과 시세 차이만 볼 것이 아니라, 매수 시점의 규제 여부, 사업 진행 단계, 향후 매도 가능성까지 함께 고려해야 합니다.
더 좋은 자산으로 나아가는 과정에서 아파트 노후화로 인해 만나게 될 재건축에 대해서 알아보았습니다.
매수에서 끝나는 게 아니라 매도 까지도 안전한 투자 이어가시길 응원하겠습니다 .☺️
