구축 나홀로 아파트 하루만에 팔고 신축 브랜드 아파트로 갈아타기 성공했어요!

내집마련후기
24.05.05

안녕하세요? 춘희입니다.

내마중 강의를 앞두고 24년 1월 내집마련 기초반을 들으며

친언니의 실거주 아파트 갈아타기를 도운 이야기를 복기하려 합니다.

열기를 들으며 Not A But B를 수도 없이 배웠지만

투자 공부를 한 저와 실거주를 원하는 언니의 간극은 실로 엄청났고

이번 내마중 조장 OT를 들으며 저와 조원분들의 간극이 예상되고

갈아타기를 준비하시는 분들께 도움이 되고자 복기글을 적어봅니다.

#부동산은 투기의 영역이라던 언니, 갈아타기를 마음 먹다

언니의 갈아타기 시도는 21년 상승장부터였습니다.

부동산으로 돈을 버는 사람은 투기꾼이라며

저를 ‘돈을 좇는 악귀’라고 놀리던 사람입니다.(지금 생각해도 억울해)

하지만 강아지 집마저도 올랐다는 상승장에

언니의 나홀로 구축 아파트는 요지부동이었고

언니는 인플레이션 방어도 안 되는 아파트에

많이 놀라고 불안해 했습니다.

‘아... 구축이라 겨울엔 동파도 되고 점점 수리할 곳도 많아지는데

내가 나중에 가고 싶은 아파트로 갈아타기 하고 싶을 때

이 아파트가 디딤돌이 되어 주지 못할 것 같아.

앞으로 다른 신축 아파트들과 격차가 더 생길 것 같은데 어쩌지?’

그렇게 21년에 1번, 23년에 1번 갈아타기를 고민했지만 행동하지 않던 언니가

24년 1월 본격적으로 갈아타기를 마음 먹었습니다.

저는 때마침 시작하는 내집마련 기초반을 신청하고

언니에게 함께 듣자고 권했지만 언니는 바빠서 못 듣는다고 하여

할 수 없이 퇴근하고 상담하러 오는 언니의 일정에 맞게

강의를 틀어놓고 잠깐씩이라도 듣게 했습니다.

다음은 내집마련 기초반에서 배운 방법 순으로

not a but b를 경험한 순간들과 저의 복기가 섞여 있다는 점을 미리 밝힙니다.

1.방법 선정

난이도가 높은 경/공매 제외, 당장 갈아타기를 원하므로 청약 제외, 일반매매로 결정.

2. 예산 세우기

예산=종잣돈+대출

종잣돈은 언니의 아파트를 매도해야 확보 가능하고

거래가 잘 되지 않는 시장 분위기이기 때문에

무조건 매도 후 매수 결정.

Not A But B의 순간 1. 대출액 설정

그런데 예산 세우기부터 난관이 시작되었습니다.

영끌하지 않는 수준의 원리금 상환금을 계산하고

상환기간을 설정하는데 언니는 10년을 설정하는 겁니다.

‘그럼 예산이 적어지잖아.

지금은 감당가능한 걸로

가장 좋은 걸 매수하는 시장이야.’

저는 원리금 상환기간은 당연히 30년이라고 생각했습니다.

은행에서 나이가 많다고 적게 설정해주면 몰라도

자본주의 사회에서 돈의 가치가 떨어지는 걸 생각한다면

당연히 기간을 늘려야 한다고 배웠고 그렇게 생각하거든요.

‘나는 나이도 많고 대출이 많은 건 싫어’

아....! 그렇지..!

이건 내가 할 수 있는 것과

내가 할 수 없는 것을 구분해야 할 때이다.

이건 투자도 아니고 내가 실거주할 집도 아니고

내가 대출금을 상환하는 것도 아니지!

결국 선택과 행동, 결정의 책임 또한 언니의 몫이다.

그래서 저는 언니에게 설명했습니다.

내가 아는 선에서 이러이러한 선택지가 있고

나라면 이런 선택을 할 것인데

다른 선택을 한다면 이러한 댓가를 치러야 할 것 같다.

다행히 언니도 이런 의견 제시를 경청해 주었습니다.

잘한점: 내 의견을 강제하지 않고 선택지를 넓혀줌.

못한점: 공부는 했는데 실전경험이 부족해서 생각보다 확신을 못 줌.(웃프다)

3. 후보지역 선정

언니는 가고자 하는 단지가 확실했지만

‘내가 하는 이 선택이 정말 후회 없는 선택인가?’

의 마음을 가지고 있었기 때문에

저희는 예산에 부합하는 생활권과 단지를 선정하고

앞으로의 여정을 ‘후회 없는 선택’에 두었습니다.

우선 지금은 호가와 실거래가 차이가 많은 단지들이 있기 때문에

최근 실거래가를 확인하며 단지를 선정했습니다.

Not A But B의 순간 2. 무조건 실거주

저는 언니에게 거주 분리라는 선택지를 제시했지만

언니에게 거주 분리는 아예 없는 선택지였습니다.

그리고 출퇴근 소요 시간이 본인의 삶의 질에 대단한 영향을 주는 사람이기 때문에

지역을 크게 넓히지는 못하고 출퇴근이 가능한 생활권과 단지를 선정했습니다.

잘한점: 투자에서 나를 아는 것이 중요한 것처럼 언니가 중요하게 생각하는 것을 존중함.

그리고 지금은 깎을 수 있는 시장이기 때문에

예산 대비 10~20% 비싼 것들,

언니가 30년 상환기간을 설정했을 때의 예산을 염두하고 단지를 찾았습니다.

그러던 중 정말로 싼 매물을 마주하게 되었습니다.

내마기 너나위님의 코칭 시간에도 지금 이 곳은 무척 싸다.

실거주 하실 분들 왜 머뭇하냐. 여기서 얼마나 더 떨어지겠느냐.

하시는데 저도 제가 지금까지 공부한 시간을 검증 받는 기분이었습니다.

‘언니 여기는 정말 싸. 사면 1~2억을 빨리 버는 거야. 여기서 살다가 이사하면 되지.’

‘여기는 재개발 지역이라 주변이 너무 어수선하고 세대가 많고 답답한 느낌이야’

이라는 이유로 거절했고 해당 단지는 현재

그 때보다 6천이 넘은 금액으로 실거래가 찍히고 호가는 1.3억이상 올라오고 있습니다.

그래도 저는 앞으로 이렇게 공부하고 있으면 이런 순간을 또 맞이할 수 있겠구나를 느꼈습니다.

그리고 언니에게 선택지를 제시했고 언니의 선택을 존중하기로 했으며

후회 없는 결정을 돕기로 마음 먹었기 때문에 다음 단계로 넘어 갔습니다.

4. 단지 방문 / 매물 확인

저는 부동산 투자를 공부하며

‘구’ 단위로 지역과 생활권, 단지를 이해했던 사람이기 때문에

이 부분이 정말 어려웠습니다.

하지만 후보 단지가 포함된 모든 구를 앞마당으로 만들기에는 시간이 부족하여

후보 단지 분석을 열심히 해 보고 언니에게 공유했습니다.

복기: 지역 간 비교평가 (단지 대 단지의 비교평가) 실력의 부족함이 여지없이 나타남.

Not A But B의 순간 3. 단지 방문

저에게 단지를 방문한다는 의미는

생활권의 상권과 모든 단지를 본다는 뜻입니다.

하지만 언니는 내가 살 단지도 아닌데

힘들게 왜 모든 단지를 봐야 하는지 정말 이해하지 못했습니다.

‘그래도 언니가 사는 아파트 주변에 뭐가 있는지는 알아야 하잖아.

그리고 언니가 사는 주변에 어떤 사람들이 살고 있는지 궁금하지 않아?’

이 말에 언니는 어느 정도 수긍은 했지만

이미 마음 속에 희망 단지가 있었기 때문에

희망 단지를 포함한 3곳은 상권과 모든 단지를 보고

그렇지 않은 2곳은 단지와 주변만 보고 왔습니다.

#부동산은 실전영역, 인생의 짬밥을 배우다.

5. 매도

1) 매도가 선정 및 부동산에 매물 놓기

거래가 활발하지 않은 시장이기 때문에

무조건 매도 먼저를 계획하고

언니의 단지를 ‘아실’에서 확인했습니다.

2~3개월에 1번정도 거래가 이뤄지고

실거래가를 확인하며 대략 목표 매도 금액을 정했습니다.

‘언니 지금 집을 내놔도 3개월 후에 나갈 수 있다는 점은 기억해.

그리고 나는 언니 매물이 제일 빨리 나갔음 좋겠거든.

부동산 사장님께 지금 나온 매물들 상태랑 금액 확인하고

욕심 부리지 말고 1등으로 뺀다는 마음으로 금액 설정했음 좋겠어‘

’집 앞 부동산에 놓을까? 아님 매수할 부동산에 놓을까?‘

’당연히 집 앞 부동산에 놓는 게 낫지 않겠어?‘

’아니, 매수할 부동산 사장님께 매도/매수한다고 하면 잘해주지 않을까 해서‘

’바로 네이버에 올리는 게 아닐텐데... 언니가 매수할 아파트에 지금 언니 아파트를 매수할 사람이 올 것 같지 않아‘

’그렇지?‘

’정 마음에 걸리면 사장님께 제가 빨리 매도해야 해서 2~3주정도 기다려보고 안 팔리면 다른 부동산에도 내 놓을게요 라고 말해놔‘

’알았어‘

Not A But B의 순간 4. 나이와 경험은 성공의 자양분

다음날

’나 니 말대로 집 앞 부동산에 집 내놨어‘

’잘했어. 얼마에?‘

그런데 언니는 저와 이야기한 금액보다 더 높은 금액으로 내놨습니다.

’왜 그랬어?‘

’니가 요즘은 깎아서 사는 시장이라며~ 그럼 당연히 깎아달라고 할 테니까 깎아줄 생각으로 조금 더 높여서 내놨지‘

’와~‘

복기: 네이버 최저가가 가장 좋은, 가장 싼 물건이 아닐 수 있다. 누구나 협상을 생각하며 가격을 제시한다.

2) 협상

긴 호흡을 준비하고 있는데 바로 다음 날 집을 보러 온다는 사람이 있다고 연락이 옵니다.

’나 집 안 보여 줄까봐‘

’왜?‘

’사장님이 네이버에도 우리집 안 올려서 니가 말하는 일 잘하는 사장님 같지도 않고, 내가 생각한 금액보다 더 낮은 금액을 희망한다는 사람을 데리고 온다는데 보여줄 필요가 있을까?‘

(너나위님의 강의 내용을 곱씹어보며)

’근데 금액은 협상 부분이고. 이건 부동산 사장님과의 관계도 생각해 볼 필요가 있을 것 같아.‘

’사장님이랑 이거랑 무슨 상관이야?‘

’언니가 지금부터 이렇게 까칠하게 집 안 보여주고 그러면 사장님이 언니 매물을 다음에도 자신있게 소개시켜 줄 수 있을까? 더군다나 지금 언니 목표 매도 금액이 풀인테리어 한 집이랑 같은 금액이라며.‘

’그러네‘

’그리고 내가 강의 듣고 경험담 같은 거 읽어 보니까 매수세가 도는 게 한 순간이고 시장이 차가워 지는 것도 한 순간이래. 살 사람이 바로 다음날 나타났다고 요즘 매수세가 도나보다 라고 생각했다가 사람 놓치고 몇 개월 간 고생하는 사람들도 있데. 우리도 그럴 수 있으니까 보러 오는 사람이 있다는 거에 감사하고 친절하게 보여주자.‘

’그래‘

복기: 역시 네이버 부동산 매물에는 올라오지 않는 장부 물건이 있다.

#나홀로 구축 아파트를 하루만에 매도

<그날 저녁>

’오늘 집 보러 온 사람이 내가 생각한 금액보다 n백만원 더 준데. 그래서 계약한다고 했어‘

’오잉? 언니가 생각한 금액보다 더 낮게 부른 사람이? 그리고 샷시 포함 풀 인테리어한 집을 제치고 어떻게 언니네 집을? 그리고 목표 매도가 보다 어떻게 더 많이 받았어?‘

’오늘 집 보러 온 사람이 젊은데 전세 사기를 당했데. 그래서 부동산 사장님이 딸처럼 생각해서 좋은 집 소개시켜 주겠다고 약속했다가 내가 집 놓으니까 네이버에도 안 올리고 그 사람 먼저 보여 준거지. 근데 내가 청소를 열심히 하고 짐도 별로 없잖아. 그래서 젊은 사람 눈에는 풀 인테리어 한 집보다 더 좋아 보였나봐. 그리고 결정적으로 전세 사기 당한 사람들 대상으로 싼 이율로 대출해 주는 정부 정책이 있나봐. 근데 그게 예산으로 집행하는 거니까 날짜가 정해져 있고 그 중에서 골라야 한데. 꼭 이사 날짜를 그 날짜에 맞춰야 하는 게 그 사람 사정인데 날짜는 급하고, 나는 그게 큰 상관이 없으니까. 근데 내가 생각보다 이사 날짜가 급하게 잡혀서 짐 보관 서비스를 맡겨야 할 수도 있을 것 같고 이사하면 블라인드한 게 필요 없으니까 그 블라인드 주면서 300만 깎아준다고 했지. 그랬더니 계약한데‘

’우왕~‘

그래서 언니는 부동산에 집을 놓은지 하루만에, 네이버 부동산 매물 등록도 없이, 풀인테리어 집을 제치고, 시세보다 더 받고 매도했습니다.

그 때 열중 선배와의 독서에서 인상 깊었던 효스토리님의 말씀이 생각났습니다.

’늦은 나이에 공부 시작하시는 분들. 공부가 늦었다고 생각하시며 과거의 나를 부정하시는데 그건 본질이 아닙니다. 우리는 원씽과 비전보드를 통해 인생을 바꿀 준비가 되어 있으며 그것이 내 과거의 삶을 지운다는 의미는 아니며 과거의 삶을 자양분 삼아 내가 하기 싫은 것은 하지 않아도 되는 삶을 살 수 있도록 나아가는 것입니다.‘

그 후로 매수 희망인은 계약금이란 게 있는지 모르셔서 계약금을 마련하지 못하시다 늦게 주시기도 했고

언니는 계약서 쓰러 가는 날 거실 천장에서 누수로 의심되는 물 떨어짐에 간 떨어지기도 했지만

누수는 아니었고 매수 희망인도 상관없어 하셨으며 계약은 잘 마무리 되었습니다.

6. 매수와 협상

언니는 생각보다 집이 빨리 팔려서 이사 날짜가 정해진 상태로 집을 알아봐야 했습니다.

그래도 짐 보관 서비스와 머무를 곳이 있었기 때문에 급하지 않게 매수하기로 했습니다.

하지만 짐 보관 서비스를 이용할 경우 보관료와 이사비용*2배라는 계산기는 두드리고 있었습니다.

후회 없는 결정을 하기 위해

후보 단지 매물을 거의 다 보고 단지는 처음 생각한 단지로 정했습니다.

언니가 결정한 아파트는 브랜드 신축 아파트로 최근 거래가 이뤄지고 있었으며 호가도 올라가는 상황이었습니다.

그래도 전고점에서 20~30% 하락한 금액이 얼마인지 알고 있었기 때문에 조금 올랐어도 싼 구간이라고 생각했습니다.

투자의 관점에서 이렇게 가격이 올라간 단지는 사지 않을 것 같은데 내집 마련은 다르구나를 또 한번 느꼈습니다.

나와 있는 매물은 거의 다 본 것 같습니다.

평형, 타입을 정했고 2개의 매물 중 선택의 기로에 섰습니다.

A. 선호동, 선호층, 세입자 거주 중, 이사 날짜 협의 가능, 가장 저렴한 가격

B. A보다 비선호동, 선호층, 집주인 거주 중, 이사 날짜 협의 가능, A보다 1천 비쌈.

당연히 더 좋은데 더 싼 A매물을 선택해야 하는데 언니가 머뭇거립니다.

원래 저랑 같이 집을 보기로 했는데 조퇴를 하고 언니가 먼저 집을 봐서 저는 그 집을 보지 못했습니다.

부동산 근처에서 저녁을 먹으며 언니에게 물었습니다.

’뭐가 가장 마음에 걸리는데?‘

’세입자 분께 층간 소음은 어때요? 하고 여쭤보니 잠시 머뭇거리시다 벌써 2번이나 쫓아 올라갔어요. 하시더라구. 근데 그게 이제 막 시작된 거래. 매트도 깔려 있고 더 두껍게 깔겠다고 했다는데 무서워. 적어도 중학생이 될 때까지 뛸 텐데‘

’근데 그 세입자 분이 예민해서 집 안 보여주다가 언니는 이사 날짜가 정해진 사람이라 보여준 거라며?‘

’응‘

갑자기 관상 is science란 문구가 떠오릅니다.

’세입자분 인상이 어떠셔?‘

’음.. 좀 예민한 인상‘

’직장생활 하시는 분 같아?‘

’아니 오후 3시였는데 잠옷 같은 거 입고 계셨으니까... 말투도 직장인 같지는 않고.. 집에 계시는 분 같은데?‘

’그럼 프리랜서거나... 여튼 거의 하루 종일 집에 계실 확률이 높은 분이네. 아이들 어린이집 갔다가 집에 들어와서 뛰어놀 때 집에 계실 확률이 높은 분. 근데 언니는 남들 칼퇴하는데 야근까지 하다가 집에 와서 잠만 자는 사람이고.‘

’흐음‘

’큰 언니네 우리 조카도 아랫집에 예민한 분 사셔서 까치발 들고 걷게 했었잖아. 아파트의 구조적인 문제가 아니라면 층간 소음의 기준은 사람마다 다른 것 같아. 큰 언니도 그 때 엄청 고생했잖아‘

’그렇지‘

’그럼 우리 윗집에 올라가 보자‘

그래서 저희는 경비원 아저씨께 집 보러 왔다가 차를 지하주차장에 주차해서요~라고 말씀드리고 지하가 아닌 윗집으로 올라갔습니다. 집 앞에 유모차, 씽씽이, 아빠 자전거 앞자리에 아기 자리 등을 보며 첫째는 남자 아이인데 이제 3~4살인 거 같고 둘째가 태어났구나를 상상할 수 있었습니다.

그리고 A매물 동과 B 매물 동을 오가며 정말 A가 선호동이 맞는지도 확인했습니다.

’A가 더 좋은데 더 싼 건 확실해. 그래도 집 주인한테 층간소음이 있다고 하니 500만원만 깎아달라고 하고 절충해서 200만원 정도만 깎자‘라며 협상안을 마련했습니다.

#세상에 고수는 많다

<다음날>

’나 400 더 주고 계약하려고‘

’아니 500을 깎으려고 했는데 400을 더 주다니!‘

’집주인도 투자자잖아. 두 번째 매물이 자기꺼보다 안 좋은데 천만원 더 비싸고 요즘 매수세가 붙으니까 400을 더 부르더라구. 그리고 네이버에 원래 세입자 이사날짜가 더 후로 잡혀 있는데 내 날짜에 맞춰주는 거였잖아. 그러면서 가격을 높이더라구. 근데 이 가격도 B 매물에 비해서는 싼 거잖아 그래서 계약하려고.‘ (나중에 들어보니 매도자 분이 500 부른 걸 400으로 조정했다고 합니다. 그리고 매도자 분이 뜸을 들이셔서 애간장이 탔다고 하네요~허허)

복기: 지금 와서 생각하면 매도자 분도 세입자 분의 이사금 보전 정도로 200을 생각하며 400을 부른 거 일수도 있는데 본인 아파트 매도 과정에서 생각보다 더 높은 금액을 받았고 더 좋은 걸 더 싼 가격에 산다고 생각한 언니가 말 한마디를 더 하지 않았다는 점이 아쉽습니다. 그리고 마지막에 모든 부동산에 장부 물건이 있는지 확인했으면 좋았을 텐데 그러지 못한 점도 아쉽습니다. 마지막으로 이 일련의 과정에서 지치지 않고 하나씩 해 나가는 것이 중요하다는 것도 배웠습니다. 그래도 협상 과정에서 그동안 저의 투자 공부에 든 금액 대비 2배이상 세이브했다는 생각에 공부하길 잘했다라는 생각이 듭니다.

계약은 잘 마무리 되었고 약 3주 후면 이사를 합니다.

언니의 갈아타기 경험을 옆에서 도우며 정말 부동산은 실전이라는 말이 실감 났습니다.

항상 경험을 하고 나면 복기글을 써야지 생각은 하지만 이런저런 일들로 미뤄지기 쉬운데요.

복기를 통해 이번 경험을 잘 마무리 하고 더 성장하여 새로운 경험담을 작성하고 싶습니다!

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.