안녕하세요.

수요일은 써니데이~~~~~

칼럼 읽고 공부하는 즐거운 수요일이 돌아왔습니다.^^

오늘은 저번에 예고해 드린대로 서울 시리즈 마지막 3편

서울과 경기도 비교하는 방법을 알려드리겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/8357245

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지방은 물론이거니와 서울과 수도권의 가격이 점점 싸지고 있습니다.

하락장이 지속되게 되면 서울과 경기도 모두 투자기준에 들어오는 시기가 반드시 올것인데

그 때 어디를 선택하는 것이 더 좋을까요?

경기도도 왠만한 서울보다 좋은 곳이 있으니 좋은 경기도가 더 낫다는 사람과

그래도 서울인데 서울프리미엄으로 시간이 갈수록 서울이 낫다는 사람들도 있습니다.

이런 고민이 될때 직관적으로 비교할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

ㅣ평단가 비교

일단 큰 그림으로 비교하기 위해 서울 군별 평단가를 살펴봅니다.

하락장에 접어들며 평단가가 많이 내려 가긴 했지만

비슷한 지역끼리 순서가 조금씩 바뀌는것을 제외하고는 상승장에서의 위상은 그대로 유지가 되고 있습니다.

서울을 군별로 나누고 옆에다 경기도 지역도 붙여 봅니다.

과천과 판교는 경기도에서 가장 좋은 지역답게 서울 1군에 대적할 만한 평단가를 보이고 있습니다.

그 다음으로 분당은 서울의 2군과 비슷한 평단가를 보입니다.

다음으로 성남 수정구, 하남, 광명, 안양 동안구 등이 뒤를 따르고 있습니다.

이 지역들은 서울의 4군과 비슷한 평단가를 보입니다.

마지막으로 구리, 의왕, 수지 등은 서울의 5군과 비슷한 평단가를 보이고

영통, 부천, 일산, 군포 등은 서울 5군보다 낮은 평단가를 보이고 있습니다.

이렇게만 해도 대략적인 비교는 되지만 평단가는 평균이기 때문에

조금 더 자세한 비교가 필요합니다.

ㅣ단지별 비교(5군)

좀 더 자세히 비교하기 위해 기준을 정해 비슷한 조건의 단지들 가격을 살펴봅니다.

기준을 20평대 역세권 A급 구축으로 하고 지역별로 단지들의 가격을 비교해 봅니다.

먼저 5군을 살펴 보겠습니다.

단지에는 3개의 가격이 기록되어 있는데

맨 윗줄이 2016년 초반 매매가/전세가(전세가율)이고

중간 빨강색이 2022년 초반 매매가(시세차익/수익률)

마지막 파랑색이 현재 매매가(하락가/하락률)입니다.

먼저 서울 5군에 속하는 지역들의 단지들을 쭉 나열해 놓고

그와 비슷한 경기도 지역의 가격을 매칭해 봅니다.

5군이지만 전세가율이 높았던던 단지들의 수익률은 엄청납니다.

현재 대부분 가격이 20% 이상 빠졌고 30%가 넘게 빠진 단지들도 보이네요.

가격은 5억 중반에서 6억 중반정도 하고 있네요.

조금 더 빠진다면 우리가 접근해 볼만한 가격입니다.

성남 수정구 한신, 구리 한일, 하남 에코타운, 의왕 동아에코빌 등이 서울의 5군과 비슷한 가격을 보입니다.

일산, 부천, 영통, 산본 등은 서울에 못 미치는 모습을 보이고 있습니다.

ㅣ단지별 비교(3~4군)

다음은 4군입니다.

4군은 7억초반에서 8억중반의 가격을 형성하고 있습니다.

4군도 2~30% 가격이 하락한 모습을 보이고 있습니다.

광명 철산주공12, 평촌 목련2, 수지 신정주공1 등이 서울의 4군과 비슷한 가격대 입니다.

3군은 9억초반에서 10억 중반의 가격을 보이고 있습니다.

위와 비슷한 경기도 지역은 없습니다.

ㅣ단지별 비교(1~2군)

다음은 2군입니다.

2군은 10억에서 11억 중반의 가격을 형성하고 있습니다.

2군 중에서는 강동구의 가격 하락이 눈에 띄네요.

분당 아름마을5, 판교 봇들마을4 등이 서울의 2군과 비슷한 가격대를 보이고 있습니다.

마지막으로 1군입니다.

1군은 10억 초반에서 19억까지 범위가 굉장히 넓습니다.

1군에서는 송파구의 가격 하락이 눈에 띄네요.

과천 레미안에코펠리스가 서울의 1군과 비슷한 가격을 보이고 있습니다.

이렇게 조건을 정하고 서울의 군별 단지들과 경기도 단지들을 비교해 보니

평단가로 볼 때 보다 위상 비교가 좀 더 명확해 집니다.

위에서 비교한 것을 한장의 표로 정리하면 아래와 같습니다.

다른건 다 기억이 안나도 이 장표 하나만 기억하셔도

서울과 경기도의 위상을 직관적으로 비교하기에는 무리가 없을 것입니다.

이 장표는 서울과 경기도 위상의 감을 잡는데 사용하시고

실제로 투자를 할 때는 입지요소와 가격을 단지별 비교를 통해 우위를 결정해야 합니다.

입지요소와 가격이 비슷하다면?

저번 칼럼에서 기억나시죠?

'강남접근성'을 가지고 판단하시면 됩니다.

오늘은 서울과 경기도를 직관적으로 비교하는 방법을 말씀 드렸습니다.

꾸준히 임장하고 비교해서 수도권의 투자기회를 꼭 잡으시길 응원 합니다.

다음주 수요일에 다시 만나요

감사합니다^^

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