지방투자기초반 20기 (only 강의) 1주차 강의후기 [달성이]

드디어 시작한 지방투자기초반 (24년 5월) 20기 !

안녕하세요.

지난 17기에 이은 재수강으로 중소도시에 이어

지방 광역시까지 앞마당으로 넓히기 위해 강의를 수강하게된 달성이입니다.

제주바다님의 1주차 강의

지방 지역을 분석하는 방법과 A 광역시에 대하여 꼼꼼하게 알아보는 시간이었습니다.

지난 17기 강의에서 중소도시 7곳에 대하여 공부한 후,

나는 중소도시부터 투자하여 점차 올라가겠다는 다짐을 했었습니다.

하지만 몰라도 되는 지역은 없다라는 제주바다님의 오픈 전 강의 설명을 듣고 강의를 수강하게 되었고,

역시나 1강부터 저에게 다시 확신을 주셨습니다.

'광역시와 중소도시를 함께 알아야 투자를 더 잘 할 수 있다.'

따라서 정말 수강하길 잘했다 라는 마음이 굳건해졌습니다.

1주차 제주바다님의 강의를 듣고, 느낀점 깨달은 점에 대해 나열하면서 강의 후기를 작성해봅니다.

첫째, 아직도 지방 주요 도시들은 분명히 수요가 존재하다는 것을 다시금 느꼈습니다.

둘째, 현재 미분양/건설사 위기/분양 연기 등으로 인한 공급 부족은 투자를 반드시 해야한다는 의미라는 것

셋째, 선호하는 아파트 단지를 알고 사면 환금성은 고민할 필요가 없다.

넷째, 광역시와 중소도시의 차이로 광역시는 절대적 수요가 있기 때문에 입지가 조금 떨어져도 (선호도가 낮아도) 장기적 우상향 할 수 있지만 중소도시는 평균 이상의 선호가 있는 단지에 투자해야 돈을 잃지 않을 수 있다는 점

다섯째, 수도권이나 지방이나 개인이나 세대의 소득 차이는 크지 않지만 단지의 가격 차이는 큰 상황이라는 점

여섯째, 인구수 또는 주요 일자리, 학군, 교통과 같은 입지 차이는 결국 매매 가격의 천정을 높히는 요소라는 점, 따라서 광역시의 입지독점성이 중소도시보다 높다. 광역시에서는 구축의 수요도 분명 있다.

일곱째, 지방 투자에서는 상품성 그리고 신규 택지 조성이 선호도에 큰 영향을 준다는 점

여덟째, 지방에서 공급은 계약하는 시점/(전세)재계약하는 시점/매도하는 시점 등 모두 영향을 준다.

아홉째, 그 지역을 처음 알아볼 때 택지는 어디일까/원도심은 어디일까/신도시는 어디일까 등으로 크게 나누어 보면서 생활권을 파악할 수 있다.

열번째, 지방에서 학군지 이동 수요가 있을 만큼 땅의 가치가 있는 생활권이 있는지 알아볼 필요가 있다.

열한번째, 같은 가격이라면 입지가 더 좋은 생활권부터 본다. 하지만 저평가 여부 (안전함)가 최우선이다.

열두번째, 지방에서 지하철이 의미있는 지역이라는 것은 사람들이 많이 살고 좋아하는 지역이라는 의미이다.

열세번째, 사람들은 신규택지/균질성 있는 신축/대단지 등을 생각보다 엄청 좋아한다.

열네번째, 한 지역에서 생활권 선호도가 있는 곳과 땅의 가치가 있는 곳을 비교해보면 생활권 선호도가 있는 곳은 현재 신축 택지일 가능성이 높다. 따라서 신축이 시간이 지나서 구축이 되면 결국 다시 땅의 가치가 높은 곳으로 이동한다.

열다섯번째, 같은 생활권 내에서 보이는 매매가 차이는 선호도의 차이로 받아들이면 된다.

열여섯번째, 광역시에서는 중소도시와 다르기 때문에 입지와 상품성을 모두 고려해야 한다. 입지 좋은 구축이 외곽 신축보다 더 좋은 경우가 분명 있다.

열일곱번째, 같은 투자금이라면 연식 좋은 것이 좋고 투자금이 조금 더 들더라도 더 좋은 단지를 사는 것이 중요하다.

열여덟번째, 선호도가 떨어지는 곳이라도 그 생활권에서 대장 단지는 어느 정도의 포텐이 분명 있다.

열아홉째, 선호도가 평균 이하인 곳에서는 신축이 들어오면 대장이 바뀔 수 있다.

스무번째, 지방 안에서도 앞으로 입지가 개선될 수 있는 곳을 눈 여겨 보는 것이 중요하다.

스물한번째, 각 생활권 별로 같은 가격대의 단지를 나열해보고 연식 등을 통해 어느 생활권을 선호하는지 현재 어떤 단지가 싼지를 파악해본다. 그리고 최선의 단지를 선정해보고 시세 트래킹을 반드시 해야한다.

스물두번째, 각 생활권 별로 단지의 가격을 분석하면서 머릿 속에서 물음표가 달리면 해석하면서 이해해야 한다.

스물세번째, 시장은 결국 역사의 반복처럼 돌아온다. 어려움을 모르고 시작하는 것보다 알고 시작하는 건 다르다.

스물네번째, 가격이 얼마나 올랐는지보다 절대적으로 저평가되었는지 아는 것이 중요하다.

스물다섯번째, 투자 중에 보합하고 눌려있는 시기를 잘 버티면 결과는 분명 따라온다. 우리는 무릎에 살거니까.

25개의 문장을 다시 한 번 반복해가며 읽어보면서 나의 투자 기준을 더욱 명확히 해야할 것 같습니다.

매번 느끼는 것이지만 월부 강의를 통해 항상 확신을 얻고 앞으로 쭉쭉 나아가고 있는 제 자신이 보입니다.

앞으로 4주간 강의를 통해 지방 광역시를 알아가고 새로운 지역 임장을 통해 앞마당 만들기와 꾸준한 시세트래킹을 통해 올해 말 - 내년 초 (2월까지) 반드시 첫 씨앗을 심어보고자 합니다.

확실히 지방 광역시를 배워보니 중소도시만 알았던 과거의 나와 지방을 바라보는 시각이 더욱 트인 것 같습니다.

너나위님께서 서울 20평대 아파트 많이 아는 사람이 승리자가 될 것이라고 말씀하셨는데,

응용하여 정말 아는 지역이 많아지니까 강의 이해도 훨씬 쉬워지고 비교 평가도 자연스럽게 되고 있습니다.

더 열심히 하여 꼭 결실을 이룰 수 있도록 하겠습니다.

좋은 강의 해주셔서 감사합니다. 무려 8시간 ! 그렇지만 시간이 후딱 가버린 ㅎㅎ 모두 화이팅입니다 !