관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
주요 포인트
step1. 입지독점성
입지 독점성 고려 시,
- 주요 '지역'도 중요하지만, 해당 지역에 거주하는 사람들이 '선호' 하는 매물인가 한 Depth 를 더 들어갈 것!
step2. 전세가율 높은 곳
Q. 전세가가 높으면 자산 기대가 낮아, 자산가치가 없는게 아닐까요?
본 질문이 언제나 궁금했던 포인트였다. 전세가율 그 자체가 '가치'는 아니며, 임장/입지 분석을 통한 선별이 필요함을 느꼈다. 즉, 자산가치가 없는 매물일 수도 있고, 안 오른 매물일 수도 있음 이에 대한 체감하는 선별/분별 필요!
Q. 자산가치가 높은 매물이 '집값상승기대'가 더 높아, 더 오를 수 있는 잠재력이 있지 않을까?
예측은 불가. 선반영되어 있을 수도 있다는 점 고려 필요!
📌주요 사이트
step3. 적정 투자금 고려하기
6개월~1년이라는 텀으로 제안해주셨는데, 나의 경우는 1~2년 추가로 모아 매수를 희망했던 터라 이러한 기준이 다소 궁금했다. 현재+미래의 소득을 예상할 때 서울 2~4급지를 좀 넓게 볼 필요가 있다고 생각했다. 예산은 약서울 4~5급지 선이나, 실제 매물 검색 및 임장 시에는 2~3급지에서도 구매가능한 매물이 있어 손품/발품이 많이 필요한 영역이다.
2~3급지 / 3~5억
- 성동, 마포, 양천, 광진, 영등포, 동작, 강동, 중구, 종로
4~5급지 / 1.5~3억
- 서대문, 동대문, 강서, 노원, 성북, 관악, 은평, 중랑, 구로, 금천, 도봉, 강북
step4. 저평가 지역찾기
지난 내마중 수업을 통해 저평가 매물찾기 인덱스를 만들었고, 실제 이달에도 기준치 (전고대비 25~30%하락)임장을 지속적으로 다녀왔다. 추가적으로 아래와 같은 가이드가 있어 좋았다.
- 전고대비 20~30%
- 20년 6월 전후의 가격과 유사한가?
- 18년 본격 상승기 전 가격과 유사한가?
Lesson&Learn
지방투자는 막연히 내가 할 수 없는/혹은 하지 않을 영역이라 생각했다. 지방 매물에서 감당해야 할 여러 리스크가 있다고 존재했고, 흔히들 말하는 인구감소와 같은 요소가 지방에서 더욱 직결될 수 있다고 내심 생각했던 것 같다.
실제 내가 배우고 있는 것들이 그러한 사실과는 다소 다름에도, 대중적인 인식을 그대로 받아들이고 있다는 점에서 스스로 경각하게 된 부분도 있고, 동시에 지방/서울을 떠나서 본질적으로 '투자'란 좋은 자산을 싸게 사서, 적정가격에 파는 과정을 통해 수익화 하는 것에 있을텐데, 막연히 투자 상품 자체에 대한 높고 낮음을 세웠던 것 같다는 부분도 개인적으로 새로 깨닫게 된 부분이었다.
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