열중반 1강 강의 후기[열중반 37기 121조 그로너]

열반중급반 1주차 강의를 밥잘님이 진행해주셨는데 수도권과 지방 중에서 내게 맞는 투자지역을 선정하는 법에 대해 알려주셨습니다.

연초에 투자코칭을 받으며 지방광역시 투자에 무게를 두고 있었는데, 최근에 서울투자가 가능하고 기회라는 이야기가 계속 나오니 나에게 적합한 투자는 무엇인지 고민이 많았는데요, 그런 제게 딱 필요한 강의인 것 같아 더 집중해서 들은 수 있었습니다.

Part 1. 내게 맞는 투자처 선정방법

첫 번째 파트는 전국의 부동산 시장현황을 점검해주시면서 시작했습니다. 현재 서울에서 좋은 급지일수록 전세가보다 매매가 하락폭이 적어서 투자금이 많이 들어가고, 절대적인 매매가도 싸지 않다는 것을 확인할 수 있었습니다. 이와 반대로 지방은 매매가가 전고 대비 20~25%씩 빠진 상태라 투자가능한 물건을 찾는 것이 더 수월할 수 있겠다는 생각도 들었는데요.

하지만 서울에 공급이 현저하게 부족해 앞으로 전세가가 분명하게 오르는 상황이라면, 당장 투자금이 많이 들어가더라도 좋은 급지의 좋은 아파트를 사놓는 것이 더욱 안전한 선택일수도 있겠다고 생각을 했습니다. 가치가 분명한 물건이라면 내가 매수한 가격보다 매매가가 조금 더 빠지는 상황이 오더라도 흔들리지 않고 가지고 갈 가능성이 높지 않을까 합니다.

수도권 투자와 지방투자 차이에 대해 설명하시면서 사이클을 성장판에 비유하신 부분이 인상적이었습니다. 지방은 성장판(사이클)이 짧기 때문에 많이 자랄 수는 없지만 수익을 실현할 수 있는 기회가 빨리 올 수 있다고 말씀해주셨는데요, 이에 따른 판단을 내리기 어려운 것 같습니다. 지방투자를 먼저하고 2~3년 후 시세차익을 얻어 수도권으로 올라오더라도 수도권 시장이 기다려 준다면, 지방을 먼저 다녀오는 것이 수익을 극대화하는 방법이 아닐까?라고 생각이 들면서도, 지방으로 먼저 갔다가 좋은 시기에 좋은 가격으로 매도까지 다 마무리하고 타이밍 좋게 수도권으로 올라는 것이 쉬울까?하는 생각도 동시에 들기 때문인 것 같습니다. 지금 상황에서 나에게 맞는 투자가 무엇일지 계속 생각해보게 됩니다.

0호기를 정리하고 지방에 3채를 투자를 마친 뒤 2~3년 후에 순차적으로 수익을 실현해 수도권으로 올라오는 방법과 서울 2~3급지에 1채를 먼저 투자해두고, 몇 년 뒤 저축과 전세금 인상분으로 수도권 또는 지방광역시에 1채 더 투자하는 방법을 비교해보면, 후자가 더 안정적으로 느껴지긴 합니다. 투자경험이나 실력이 부족하기 때문에 서울에 한 채를 가지고 있는 것이 심적으로 안정이 될 것 같고, 다음 투자를 이어나감에 있어서도 든든한 버팀목이 되지 않을까 싶네요.

Part 2. 수도권 투자법과 지방 투자법

수도권 투자와 지방투자를 할 때 각각 어떤 순서로 투자처를 찾는지 알려주셨습니다.

수도권 : 입지독점성→전세가율→지역평균투자금→저평가

지방 : 인구수→전세가율→입주물량

이 파트에서는 전세가율에 대한 설명이 기억에 남습니다. 전세가율은 싸투감에서 투자금을 적게 넣을 수 있는지 판단하는 지표 정도로 생각하고 있었는데요, 전세가는 사용가치, 매매가와 전세가의 차이만큼이 투자가치를 나타내서 사람들의 기대심리가 반영된다. 그래서 전세가율이 높다는 것은 집값이 더 오를 것이라는 기대심리가 덜 반영된 상태이기 때문에 거품이 끼지 않은 것이고 그렇기 때문에 매수 후 매매가가 상승할 가능성이 높다고 설명해주셔서 전세가율의 의미를 조금 더 잘 이해할 수 있었습니다.

그리고 저가치 물건이라 전세가율이 높은 것은 어떻게 구별하는가에 대해서도 평소에 의구심이 있었는데요, 밥잘님이 전세가율은 가치평가 대상이 아니다라고 딱 정리해주셔서 좋았습니다. 임보와 임장을 통해 해당 부동산의 가치평가를 제대로 마친 뒤에 가격을 판단하는 하나의 도구로서 전세가율을 잘 이용해보고자 합니다.

수도권 투자법 파트에서 수도권 투자자의 고민으로 두 가지 사례를 언급해주셨는데 그 중 첫 번째 ‘5억으로 제일 좋은 걸 1채 사는게 좋을지 2채 정도 나눠서 사는 게 좋을지 고민이에요.’가 저도 헷갈리던 부분이라 집중해서 들었던 것 같습니다. 사실 번거롭더라도 2채를 사는 것이 수익률적인 측면에서는 더 좋을 것이라는 같았는데 막상 수리적으로는 큰 차이가 없다는 설명을 들으니 그러면 2채에 집착할 필요는 없는 거 아닌가하는 생각이 들었습니다. 2주택을 하기 위한 자금을 남겨두기 보단, 지금 할 수 있는 가장 좋은 아파트를 한 채하고, 추가적인 종잣돈이 생기면 그때 가서 할 수 있는 좋은 선택을 하는 것이 더 나을 수 있을 것 같습니다.

Part 3. 비전보드를 현실화하는 진짜 비법

조급함을 버리자는 밥잘님의 메시지가 와닿았습니다. 모를수록, 욕심이 생길수록 상황에 치이며 마음이 급해지고 빨리 선택을 내려야 할 것 같다는 불안감이 불쑥불쑥 올라왔던 경험이 있기 때문에 말씀하신 부자의 생각, 마음, 가치관을 가질 수 있도록 책을 항상 가까이 두어야겠다고 생각했고요, 밥잘님이 10년을 바라보며 하루하루에 최선을 다하다보니 2년 만에 결과로 다가왔다는 말에 큰 힘이 느껴져서 그대로 모방해보려고 합니다. 감사합니다.