열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 121조 그로너]

안녕하세요 그로너입니다.

이번 열반중급반 2강은 게리롱님이 진행해주셨는데요, 강의 초반에 ‘개념을 구조화하는 걸 잘한다.’고 셀프 칭찬을 하셨는데, 완강하고 나니 전적으로 동의하게 됐습니다. 잘 정리된 강의를 편하게 따라가면서 많은 것을 배울 수 있었습니다. 감사합니다.

‘가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다.’

부동산 투자의 본질이 무엇이고, 이를 실현하려면 어떤 과정과 노력이 필요한지 차례대로 알려주셨는데요, 그중에서도 투자의 원칙인 ‘저환수원리’를 어떻게 해석하고 받아들여야 하는지 정리해주신 뿐이 조금 더 깊게 들어간, 심화된 설명이라는 느낌이 들어서 좋았습니다.

1. 저평가

저평가 판단의 기준은 전고점 대비 20~25% 하락한 가격이거나, 비교평가를 통해 비슷한 가치를 지닌 단지 중에서 싼 것을 찾아내는 것으로 알고 있었는데요, 이에 앞서 ‘가치있는 아파트’인지 살펴보는 것이 중요하다는 것을 알 수 있었습니다.

‘무조건 싸게 사는 게 아니라, ‘가치 있는 걸’ 가치보다 싸게 사는 것’

‘이 아파트가 가치가 있는가?’를 먼저 고민하지 않는다면, 가치가 없는 아파트가 싼 가격에 나왔을 때 가격만 보고 실수를 할 수 있겠다고 생각했습니다. 특히 요즘 같이 가치와 가격이 혼재되어있는 시장에서 더 중요할 것 같은데요, 가격에 휘둘리지 않으려면 지금 내가 보는 아파트가 어떤 가치가 있는지, 사람들이 선호하는 이유가 무엇인지 먼저 가치를 확실히 파악하고 난 뒤에 가격을 보고 판단하도록 노력하려고 합니다.

저평가를 판단하는 비교평가를 차에 빗대어 설명해주신 점도 이해하기 쉽고 기억에 잘 남아서 좋았습니다. 비교평가 대상이 많은 것이 왜 좋은지 명확하게 이해됐던 것 같아요. 같은 가격 중 더 좋은 거, 같은 가치 중 더 싼 거를 잘 판단할 수 있도록 아는 지역, 단지를 늘려나가려고 합니다.

2. 환금성

저층 탑층 제외, 300세대 미만 제외 등 환금성 관련 조건들을 외워서 알고 있는 느낌이었는데

‘매도 시점에도 사람들이 좋아할만한 것’이라는 설명에 한 번 더 생각해볼 수 있었습니다. 환금성이란 매도가 수월하다는 의미이니, 선호요건은 갖추고, 비선호 요건은 포함하지 않는 물건을 싼 구간에서 잘 골라야겠다고 생각했고, 이에 더해 부동산의 입지와 연식에 따라 매도 시점이 언제가 좋을지 미리 생각해보는 것만으로도 큰 도움이 될 것 같습니다.

3. 수익성

수익성 파트에서도 여러 생각을 해볼 수 있었습니다. 투자할 때 수익률도 중요하지만, 투자가 돈을 벌기 위해 하는 행위인 만큼 수익금도 중요하기 때문에 수익률과 수익금을 함께 고려하는 수익성 개념으로의 접근이 좋았습니다. 적은 투자금으로 높은 수익률을 내는데 매몰되지 않고, 투자금을 조금 더 넣더라도 더 좋은 물건을 사는 것이 수익성 측면에서 좋다는 것을 염두에 두면서 투자할 수 있는 물건을 찾으려고 합니다. 또한 수익성이 좋은 투자방법으로 싸고, 투자금이 적게 들고, ‘가치가 크고 수요가 많은 것’ 순서로 말씀해주셨는데요, 저평가와 환금성에 이어 수익성에서도 가치가 있는 물건을 선택하는 것이 중요하다고 언급해주신 만큼 가치와 선호도의 의미를 잘 기억해두려고 합니다. ‘싸투가’를 ‘싸투감’과 함께 투자 시 고려할 기준으로 체크하겠습니다.

4. 원금보존

원금을 반드시 지켜내는 투자를 해야 한다는 메시지가 와닿았습니다. 당장 손실구간에 있는 물건이 있어서 더 좋은 것으로 갈아타고 싶은 마음이 들더라도, 가치가 있다면 잘 지켜서 수익을 내고, 더 좋은 물건으로 옮겨갈 수 있는 멘탈적, 경제적 체력을 잘 길러야겠습니다.

5. 리스크

공덕삼성 사례를 보면서 공급이 많더라도 무조건 가격이 빠지는 것은 아니라는 것을 한 번 더 알 수 있었는데요, 최근에 강남 입주물량이 많음에도 매매나 전세가 하락에 크게 영향을 미치지 못했던 것도 생각나면서 수요가 풍부한 서울이나 수도권 지역은 공급이 많더라도 감수하고 들어갈 수 있구나라고 생각했습니다. 둔촌주공 1만 세대 입주는 어떨지 감이 안 잡히긴 하지만, 지방과 달리 서울에서는 공급을 이겨내는 수요가 있다는 것을 기억하면서 공부이어가도록 하겠습니다.

투자공부와 삶의 균형을 ‘도미노를 쌓으며 팽이 돌리기’라는 찰진 비유를 해주신 것이 마지막으로 생각나네요. 공부를 하면서 결과물을 내야 한다는 조급함과 지침이 공존하는 요즘이었는데 치열하게 투자하셨던 경험담을 들으면서 반성도 하고 동기부여도 많이 받은 것 같습니다. 좋은 강의 감사하고, 포기하지 않고 뒤에서 잘 쫒아가도록 하겠습니다 감사합니다!