꼭 봐야 하는 5월 부동산 리포트 "지금 부산은?"

안녕하세요. 새벽보기입니다.

이번 달 월간레포트는 부산입니다.

월간레포트를 쓰려면 현장을 봐야하니 작년 재계약 이후 오랜만에 부산에 다녀왔어요.

오랜만에 가니 새로운 신축들이 진짜 많더라고요.

부산의 신축은 정말 큽니다. 경상도 행님들 화끈하다는 생각이 듭니다.

그리고 고개를 들어 한바퀴 쭉 둘러보니

구축이 오히려 희귀한 대도시, 이것이 부산 특징이 아닐까 싶었습니다.

여기서부터 부산을 이해해야 부산을 제대로 알 수 있습니다.

부산은 인구 800만의 부울경 중심도시이자 우리나라 제2의 도시입니다.

큰 도시들은 오래된 역사를 가지고 있기에 오래된 건물들이 많죠.

이것은 쾌적한 주거지역 조성, 즉 신축이 들어오는데 어려운 상황을 만듭니다.

하지만 부산은 이상하게 신축의 입주가 계속 이어졌습니다.

도시화, 산업화가 폭발적으로 진행되던 90년대를 제외한

2000년 이후 적정수요를 넘지 않은 적이 08년-12년 빼곤 없습니다.

이렇게 신축이 계속 공급되자 부산의 전세는 도시 규모 대비 늘 낮았습니다.

아래 그래프에서도 부산(=해운대)가 위상 대비 전세가격이 낮습니다.

부산(해운대) vs 인천(연수구) / 부산(해운대) vs 대구(중구)

부산의 전세 가격이 낮은 것은 부산 거주민에게는

희소식이지만 투자자에겐 좋지 않습니다.

부산의 매매가는 도시 위상에 맞게 낮진 않은데, 전세가가 너무 낮다보니

투자금이 커서 투자자들에게 수익률이 높은 투자기회를 허락하지 않았기 때문입니다.

하지만 투자자에게 절호의 기회가 왔었죠. 2020년 8월, 임대차법이 준 기회였습니다.

수도권 하락기였던 2012년-2015년 즈음엔 부산은 상승장이었습니다.

지금이야 서울이 무조건 비싸다고 생각하지만

과거엔 서울이 상승장일 땐 서울이 비싸고 부산이 상승장일 땐 부산이 비쌌습니다.

(+ 따라서 부산의 신축이 서울의 4-5군 구축보다 비싼 것은 충분히 있을 수 있습니다)



17-19년 부산은 하락장이 와서, 매매가가 낮은 수준이었습니다.

따라서 20년 중반즈음엔 전국 어딜 비교평가를 해봐도 부산이 가장 저평가였죠.

매매가는 충분히 쌌지만, 전세가 받혀주지 않았던 곳이었는데

임대차법으로 인해 전세가 받혀주자 투자금이 순식간에 줄어들며

투자자들이 몰렸습니다. 그때 배액배상은 정말 흔하게 일어나는 일이었고

순식간에 분위기가 불타올랐습니다.

결국 서울 못지 않게 부산도 매매, 전세 모두 폭등하며

21년 상승, 22년초 전고점을 찍었어요.

수도권이 하락장에 접어들 문제를 하던 22년 초중반

부산은 수도권보다 조금 일찍 떨어졌습니다.

그 이유는 막대한 공급물량인데, 21년도 적지 않은 물량이 있었지만,

전국적인 불장 상승 심리에 큰 문제가 되지 않았어요.

하지만 22년, 23년 막대한 물량이 이어지자 부산은 서울 대비 한 타이밍 빠르게 식었고

매매 30% 내외 전세는 40% 가까이 조정되며 다시 한번 숨고르기에 들어갔습니다.

최근 대구가 워낙 좋은 자리에 신축들이 많이 들어와서 대구만 싼 것 같지만,

저는 부산도 참 좋은 상황이라고 생각합니다.

부산은 23년 초부터 매매, 전세 모두 회복 구간에 있었고

23년 11, 12월부턴 선호 아파트 84들의 급매가 해소되며 가격 반등,

24년 1,2,3월부턴 59들의 급매가 빠지고 최선호 단지들은 조금씩 가격을 회복하는 상황입니다.

아직은 각 지역들의 신축 선호 단지들 간의 가격차이가 많이 나지 않으며,

이는 전형적으로 하락장에서 볼 수 있는 특징입니다.



좌측 : 빨간색(동래 신축84), 검은색(해운대 신축84), 파란색(사직 신축84)

우측 : 빨간색(연산 신축59), 검은색(남구 신축59), 파란색(동래 신축59)

늘 강조하듯 매매만큼 중요한 것이 전세인데,

전세도 연초만큼은 잘 빠지는 것은 아니지만

전체적으로 숫자가 줄어들고 있다고 봐야합니다. (적어도 쌓이진 않는다)

부산의 분위기를 한 문장으로 정리하면,

4개월 전의 수도권이라고 생각합니다.

매도자와 매수자간 생각 차이가 크고, 싸게 조정되는 것만 거래되고

거래된 이후 높은 호가는 전혀 거래될 기미가 보이지 않습니다.

앞으로 수도권처럼 가격이 좀더 올라가는 방향으로 잡힐진 모르겠습니다.

어떻게 될진 전세 방향에 달렸다고 생각하며, 언제나 그렇듯

투자자는 예측보다 시장의 움직임을 파악하고 있는 것이

훨씬 신상?에도 좋고 투자 결과도 좋다는 것을 꼭 기억하길 바랍니다.

길게 썼지만

그저 이야기하고 싶은 것은

부산, 투자하기 좋다는 시기로 보인다는 것입니다.

저는 요즘 블로그에 글을 많이 쓰고 있습니다.

월부닷컴엔 다음 6월 월간레포트로 찾아오겠습니다 :)

그럼 건강하세요!

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