'진짜' 1등뽑기를 위한 전수조사 트래킹 양식 [모찌롱]

안녕하세요. 모찌롱입니다.

l Why

시세트래킹을 하다보면 트래킹단지의 움직임이 심상치 않다고 판단되는 경우를 만나게 됩니다.

예를 들어 24년 현재 시장과 같이 최근 몇 개월 간 전세가가 급격히 상승한다거나

22년말 하락장과 같이 매수심리가 크게 꺾여 매매가가 하락하는 경우도 발생합니다.

이러한 현장의 신호를 알아채기 위해서 앞마당을 만들면서 트래킹 단지를 차곡차곡 쌓아나가게 됩니다.

트래킹 단지는 낚시에 비유하면 '낚시찌'와 같다고 할 수 있는데

이는 '물고기를 잡기 위한' 낚시찌가 아니라 '그물을 던지기 위한' 낚시찌라고 보는 게 맞습니다.

투자자라면 본인이 보유한 투자금 내에서 가지고 있는 선택지(앞마당) 중

투자기준(저환수원리)에 따라 가장 합리적인 의사결정을 할 수 있어야 하는데

후보군이 많으면 많을수록 좋은 선택을 할 확률은 올라가게 마련입니다.

따라서 내가 던져놓은 낚시찌가 신호를 충분히 줬다고 판단이 들었다면 (=해당 앞마당에서의 투자가능성을 감지)

그물을 들고 낚시찌가 있는 곳에 넓게 펼치는 작업을 해야 합니다.

실제로 투자로 연결되는 1등뽑기는 그물을 던지는 작업, 즉 전수조사를 통해 이루어집니다.

이러한 관점에서 저 역시 매달 앞마당을 늘려가는 과정에서 1등뽑기를 수행해오고 있는데

앞마당이 쌓여갈수록 한 가지 고민이 생기게 됩니다.

매번 1등을 뽑고는 있지만 단지의 가격 자체도 유동적으로 변할 뿐만 아니라,

공부를 지속적으로 해오면서 사고의 과정도 조금씩 달라지고,

결과적으로 실제 1등으로 뽑은 단지도 매달 바뀌는 상황에서

제대로 하고 있는 것인지에 대한 의문이 생긴 것입니다.

1등뽑기를 하면서 스스로 내렸던 판단의 결과를 데이터화해서

향후 1등뽑기를 할 때 누적적으로 복기를 해나간다면

실력도 기를 수 있을 뿐만 아니라

결과적으로 더 나은 의사결정을 할 수 있지 않을까

라는 생각을 하게 되었고,

글의 제목과 같이 '1등뽑기를 위한 전수조사 트래킹 양식'을 만들게 되었습니다.

(템플릿 상 예시 목적으로 수지구 5월 시세가 포함되어 있으니 사용에 참고하시기 바랍니다)

ㅣHow

이제 이 양식에 구체적으로 어떤 데이터를 채우고

투자 의사결정을 하는 데 어떻게 활용할 수 있을지 설명드리도록 하겠습니다.

1. 단지 기본정보 :

-지역구, 단지명, 연식, 세대수, 공급면적, 전용면적 정보를 네이버부동산에서 확인하여 기재합니다.

-평형 기준 정보는 공급면적, 전용면적 기재시 자동계산됩니다.

2. 전고점 :

-'전고점'은 해당 단지에 대한 선호도를 간접적으로 알 수 있다는 점에서 의미가 있는 데이터입니다.

다만, 모든 투자가 그러하듯 전고점 역시 완벽한 정답지는 아니라는 점을 반드시 알고 있어야 합니다.

그렇지 않으면 스스로의 판단을 흐릴 수 있는 리스크가 있기 때문입니다.

-투자기준은 '저환수원리'이고 각 기준을 and 조건으로 만족하는 경우에만 투자를 한다는 사실에는 변함이 없습니다.

전고점을 참고하는 이유는 (제가 이해하기로는) 전고점 대비 20%이상 하락했다는 사실이 저평가 여부, 수익률, 원금보전 기준을 어느정도 만족하는 것으로 볼 수 있는 간접지표이기 때문입니다.

-전고점을 확인하는 작업은 시간이 소요되는 부분이고, 특정 거래건을 전고점으로 봐도 될지 고민스러운 부분도 분명히 생길 것입니다. 하지만, 다소 고통스럽더라도 판단을 정교화하는 작업의 일환이라고 생각하고 꼭 완수해보시길 바랍니다. 전고점은 단순히 숫자에 불과한 것이라고 생각할 수 있으나 어디에도 정리되지 않은 나만의 데이터라는 데 큰 의미가 있다고 생각합니다.

-전고점을 기재하는 셀에 2차 상승장인 20~22년 사이의 단지별 최고 거래가를 기재합니다. 명백하게 overshooting된 거래건이 있는 경우(예를 들어, 두번째 전고점이 10억인데, 전고점이 14억에 1건이 거래된 경우)를 제외하고 헷갈리는 거래가 있다면 무시하고 가장 높게 거래된 가격을 기재해줍니다.

*단지별 전고점은 네이버부동산("시세/실거래가 정보")이나 아실("거래현황"에서 가격 내림차순)에서 다음과 같이 확인할 수 있습니다.

3. 입지/상품성 :

-교통/학군/환경 등 단지의 입지정보와 평형대구성, 평형대별 구조 등 단지의 상품성을 정리합니다.

-또한, 단지내 경사로가 심한 경우 등 거주만족도에 유의적인 영향을 미칠 수 있는 기타 특이사항을 함께 기재합니다.

-입지와 상품성을 기재하는 과정은 단순 데이터 정리(일명 무의미한 노가다)가 아닙니다. 이는 단지임장과 단지분석을 충실히 수행한 결과를 바탕으로 다시 한 번 단지의 가치를 정리하는 것으로 임장과 보고서가 전제되지 않는다면 무의미할 수 있다는 점을 강조하고 싶습니다.

-이러한 관점에서 저는 해당 단지가 어떤 생활권에 속해 있고 생활권 내에서 선호도는 어느정도 되는지를 판단한 내용도 함께 포함합니다.

-참고로 부동산 논문을 쓰는 목적이 아니라 투자할 목적으로 정리하는 사항이므로 중요한 내용이 포함되도록 하되 장황하게 쓸 필요는 전혀 없다고 생각합니다.

-예시로 용인시 수지구에 위치한 신정8단지현대성우의 입지/상품성을 정리한 내용을 공유드리면 다음과 같습니다.

>> 계 방3화1+방2화1 두개 타입 / 25평 단일 평형대 / 정평중 93 / 중고등 코아 / 수지구청역 도보 10분(버정3개) / 강남역 40분(신분당) / 1등 생활권 선호도 중상

4. 가격정보(매매가/전세가) :

-네이버부동산에 올라온 매물 호가를 기준으로 가격정보를 작성해줍니다.

-매매가의 경우 저층/탑층을 제외한 최저가 매물 가격, 전세가의 경우 지금과 같은 하락장에서는 역시 저층/탑층을 제외한 최저가 매물 가격을 기재해줍니다. 전세가를 최저가로 확인하는 이유는 투자금 범위를 최대한 보수적으로 확인함으로써 리스크를 최소화하기 위함입니다.

-가격을 기재하면 직전 시점 호가보다 상승한 경우 빨간색으로 표시되며, 반대로 직전 시점 호가보다 하락한 경우 파란색으로 표시되도록 하였습니다.

-또한, 매매가, 전세가 정보 입력시 [전월대비 매매가 변동폭], [평단가], [전세가율], [투자금], [수익률 200% 달성 매매가] 정보가 자동계산됩니다.

-추가적으로 [전고점 대비 하락률] 항목이 있는데, 이는 앞서 확인한 전고점 매매가를 기준으로 자동계산되며, 20% 이상 하락하는 경우 붉은색 음영표시가 되어 직관적으로 하락이 많이 된 단지를 확인할 수 있도록 하였습니다.

-앞서 말씀드린 것처럼 하락률은 절대가가 싼지 비싼지를 판단하는 효과적인 간접지표이지만, 절대적인 기준은 아닙니다. 따라서 이는 보조지표로써 활용하시되, 단지의 가치를 판단하고 가격이 가치 대비 싼지 비싼지를 검토하는 것이 비교평가의 핵심이라는 것을 잊지 않으시길 다시 한 번 당부드립니다.

-'투자금' 역시 마찬가지입니다. 내가 가진 투자금은 한정되어 있는 것이 맞으나, 그렇다고 해서 투자금으로 필터를 걸고 투자금 기준으로 단지를 확인하는 것은 올바른 비교평가 과정이라고 보기 어렵습니다. 이 방법이 쉽기야 하겠지만, 정말 싼 단지를 후보대상에서 제외하게 되는 큰 오류를 범할 수 있다는 것을 염두하시길 바랍니다.

5. 비교평가 :

-해당 필드에는 비교평가를 수행한 단지명과 비교평가 결과를 기재합니다.

-저는 비교평가 수행시 망구 튜터님에게 배운 도생단 방법론을 적용하고 있습니다. 이 글에 모든 내용을 담기는 어렵겠지만, 기본적으로 연식, 평형대를 고정하고 가격대별 비교평가를 다음과 같은 과정에 따라 수행합니다.

(+수도권과 지방은 투자기준과 시장사이클이 다른 점을 고려하여 별도의 파일로 관리합니다)

사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

-단지 비교는 지역내 비교와 지역간 비교 두 가지가 있는데, 도시 자체를 비교하는 점을 제외하고는 다음과 같이 동일하게 비교평가를 수행하면 됩니다.

[지역내 비교] : 생활권선호도, 단지 상품성 및 입지를 종합적으로 비교 후 비교 결과를 기재합니다.

[지역간 비교] : 도시(서울/수도권의 경우 급지, 지방의 경우 인구규모), 생활권선호도, 단지 상품성 및 입지를 종합적으로 비교 후 비교 결과를 기재합니다.

-이번에도 수지구 단지인 풍덕천동 한성을 예로 들어 보겠습니다.

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조사일 기준 한성은 전달보다 2천만원 싼 매물이 나와있는 상태이고

해당 단지의 저평가 여부를 판단하기 위해 비슷한 시세를 보이는 성복역아이파크와 비교를 수행합니다.

생활권 선호도는 풍덕천이 상현보다 우위에 있다고 판단하였고,

연식(한성 95년, 성복역아이파크 02년), 구조(한성 계단식 방3화1, 성복역아이파크 계단식 방3화2)는 조금 밀리나 유의적인 차이는 아니며,

지하주차장 여부에서 성복역아이파크를 좀 더 선호할 수 있겠다는 생각을 했습니다.

대형평형대가 섞여 있는 점도 단지 쾌적도를 생각해봤을 때 아이파크가 더 좋다고 판단했습니다.

하지만, 한성이 입지적으로 우위(역세권, 초품아, 상권(학원가))에 있어 가치는 한성이 더 높다고 최종적으로 판단했고,

따라서, 2천만원이 더 저렴한 풍덕천동 한성이 상대적으로 저평가된 것으로 결론지었습니다.

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-이를 다음과 같이 도식화 해볼 수 있겠습니다.

(다만, 아래 장표는 이해를 돕기 위해 그림으로 표현한 것이지 실제로 이런 식으로 계량화를 하지는 않습니다. 계량화를 할 수도 없는 부분이구요)

-후보단지 : 앞서 수행한 비교평가 결과 검토한 단지를 최종 후보단지로 결정하였다면 [Y] 를 선택합니다. 이는 가격대별 지역별 1등을 뽑은 후 모두 집계하여 최종 1등을 뽑을 때 유용하게 사용할 수 있을 것입니다.

ㅣ마치며

-전수조사라고 했지만 앞마당 내의 모든 단지를 매번 조사해서 비교해야 한다는 의미는 아닙니다.

시간이 무한대로 주어져 있다면 다 보는 게 맞겠지만 우리는 효율성 역시 무시해서는 안 되기 때문입니다

앞마당을 만들고 1등뽑기 연습을 하다보면 내가 감당 가능한 가격대를 파악하게 되고

앞마당의 전반적인 시세 또한 자연스럽게 기억하게 되는데

이 과정에서 내가 정말로 투자하려는 단지의 범위를 설정할 수 있습니다.

예를 들어 저의 경우에 1억 미만의 단지나 10평대 단일 평형 단지,

생활권선호도가 떨어지는 곳에 있는 세대수가 적은 나홀로 단지와 같이

저가치 단지라고 판단되는 단지는 검토범위에서 제외합니다.

또한, 현재 계획중인 투자 포트폴리오 상 절대가가 너무 무거운 단지도 역시 제외합니다.

(앞서 설명드린 것처럼 투자금 기준으로 검토대상을 선별하지는 않습니다.

투자금은 결론적으로 투자를 진행할지 말지 여부를 결정하는 단계에서 고려할 사항이지

단지가 저평가 되어 있는지를 확인하는 단계에서 고려할 사항은 아니기 때문입니다)

-이번 글 역시 동료분들과의 대화를 통해 아이디어를 얻었고

그 분들에게 도움이 되고자 하는 마음으로 썼습니다.

제 글을 통해 한 분이라도 그간 헷갈렸던 부분을 조금이나마 정리하고,

좋은 투자 의사결정을 하는 데 일조할 수 있으면 바랄 게 없을 것 같습니다.

긴긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

*저 역시 배울 게 더 많은 투자자입니다. 글의 내용과 관련하여 오류가 있거나 조언해주실 부분이 있다면 편하게 말씀해주시면 큰 도움이 될 것 같습니다.

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