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책개요
-. 책 제목 : 부동산 절세의 기술
-. 저자 및 출판사 : 김동우(투에이스), 최왕규, 도서출판 지혜로
-. 읽은 날짜 : 2024.06.08
-. 총점 : 9/10
세금. 그것은 넘나 어려운 것. 그러나 반드시 알아야 하는 것. 잘못 내도 절대 알아서 돌려주지 않는 것. 예상치 못한 폭탄을 맞을 수도 있는 것. 미리 알아봐야 하는 것. 그것이 세금.
책에서 본 것
각종 세금 문의법
1. 국세청 국세상담센터. 전화번호 126, 국세청 홈페이지, https://call.nts.go.kr/call/main.do
2. 국세청 홈택스 인터넷 상담하기
3. 납세자보호담당관. 전화번호 126, 납세자권익24 홈페이지, https://www.nts.go.kr/taxpayer_advocate/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=11434&cntntsId=8287
4. 마을세무사 (무료상담)
5. 국세청 세법해석 사전답변제도 (이건 뭔가 엄청 공적이고 양식이 복잡)
6. 한국납세자연맹
7. 국세청 홈페이지에 양도세, 종소세, 종부세 등 국세 관련 내용이 자세하게 나와있으니 참조
세금 종류
1. 취득세 : 살 때 내는 세금
2. 재산세, 종부세 : 보유하고 있을 때 내는 세금. 보유세.
3. 종소세 : 월세를 받을 때 내는 세금
4. 양도세 : 팔 때 내는 세금
5. 증여세, 상속세 : 명의를 넘길 때 내는 세금
세금 부과의 원칙
1. 실질과세의 원칙 : 관련 법적 서류가 어찌 되었든 실제로 사용하는 용도에 준하여 하는 과세
2. 근거과세의 원칙 : 과세를 하려면 근거를 제시해야 한다는 것.
양도세 감면 대상 주택 등 감면 대상 주택은 주택수에 포함되지 않는 경우가 많음. 이때는 기간내로 계약서에 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 구청 등에서 받아놔야 함.
취득세 재산세는 지방세, 종부세 양도세는 국세
법 관련 내용은 국세청 홈페이지에 잘 정리되어 있어 보기가 편함. 법은 내용이 너무 길고 많고 복잡해서 보기 쉽지 않음.
취득세
관련 법 : 지방세법
1. 기본세율 : 지방세법 제11조 1항 8호 (부동산 취득의 세율)
2. 중과세율 : 지방세법 제13조의2 (법인의 주택 취득 등 중과)
3. 주택수 판단 범위 : 지방세법 제13조의3 (주택 수의 판단 범위)
취득세 산정시 주택분양권은 취득 당시를 기준으로 주택수가 적용됨.
양도세
관련법 : 소득세법
1. 세액계산 : 소득세법 제92조 (양도소득과세표준과 세액의 계산)
2. 세율 : 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
3. 장기보유 특별공제 : 소득세법 제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
4. 필요경비 : 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)
양도세는 감면 혜택이 제법 있으므로 잘 챙겨야 함.
양도차익은 매도금액-매수금액-필요경비임. 필요경비 잘 계산해야 함.
1년에 한번 250만원 기본공제가 있음.
장기보유특별공제도 반드시 확인할 것.
양도세 절세전략
1. 명의를 분산하라. 양도세는 개인별 합산이므로 배우자끼리 공동명의면 양도차익/2로 각각 과제표준이 적용되어 절세 가능
2. 시간을 분산하라. 양도세 합산 기준일은 1월 1일 ~ 12월 31일이므로 해를 넘기면 새롭게 계산됨
3. 손해와 이익을 상쇄하라. 양도세는 차익은 물론 차손도 합산함. 내린 물건이 있다면 같은 해에 오른 물건을 팔아서 과세표준을 줄일 수 있음
4. 필요경비. 소득세법 제97조 참조.
필요경비 인정조건
1. 세무당국이 인정하는 항목이어야 함(자본적 지출)
2. 적격증빙이나 금융거래 증빙을 갖추어야 함. 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등.
금융거래 증빙 시 공사업체의 사업자등록번호, 상호, 대표자 인적사항, 공사내역이 담긴 견적서나 간이영수증이 있어야함
법정한도를 초과한 중개수수료도 필요경비 인정됨.
종부세 : 종합부동산세법
종합소득세
원래 1400만원 이하는 비과세였는데 바꼈음. 월세소득도 종합소득세 납부 대상임. 월세소득은 임대소득, 임대소득은 종소세 6개 항목 중 사업소득에 속함.
임대소득세는 배우자와의 주택수만 합산함
1주택인 경우 12억 이하면 비과세, 12억 초과면 과세
2주택부터는 공시가격에 상관없이 과세
전세는 2주택까지 비과세, 3주택 이상부터 3억 초과하는 보증금에 대해 과세. 보증금으로 얻을 수 있는 이자수익을 간주하여 매기는 세금. 간주임대료.
임대소득이 2000만원 이하면 분리과세 종합과세 선택 가능, 초과면 종합과세. 뭐가 더 유리한지 계산해보고 선택하는 것이 좋음.
파기된 계약금도 종합소득세의 기타소득으로 분류됨.
부가가치세
국민주택(85) 규모 초과 주택은 부가가치세 대상임. 그러나 사업자 거래가 해당되고 개인간의 거래는 해당없음.
부가가치세는 무조건 매매대금의 10%이다. 양도차익이 없어도 10%인 점 주의
별도로 매매사업자 신고를 안해도 자주 사고팔면 간주매매사업자가 될 수 있음. 이 상태에서 국민주택규모 이상의 주택을 사고팔았다면 부가가치세를 내야함.
임대사업자도 비슷한 메커니즘으로 될듯?
증여세, 상속세 : 증여세 및 상속세법
증여세는 수시로, 상속세는 사망한 경우 한번이라는 것이 차이. 과세표준과 세율은 같다.
가족간 증여는 공제가 있으므로 잘 활용하면 좋음
가족간 돈을 빌릴때는 차용증을 완벽히 쓰는 등 제대로 해야 증여를 피할 수 있음. 가족끼리 큰 돈이 오고 간건 어지간하면 다 증여로 봄.
책에서 깨달은 것 & 적용할 점
- 상당히 세금 문의하는 곳이 많음. 잘 숙지해두었다가 활용해야겠음.
- 법을 보는게 정확하지만 법은 너무 내용이 길고 많음. 국세청이 잘 정리된 페이지가 있으니 참조하면 좋을듯
- 양도세는 감면 혜택이 많음. 잘 확인할 것. 일단 필요경비. 양도차익은 매도금액-매수금액-필요경비이므로 필요경비를 잘 계산하면 절세할 수 있음. 특히나 세무당국이 인정하는 자본적지출 항목인지 확인이 필요. 보통은 유지관리는 수익적 지출에 해당하여 인정되지 않음. 예를들어 보일러 교체는 자본적 지출, 수리는 수익적 지출에 해당함. 필요경비로 인정받기 위해서는 적격증빙이나 금융거래 증빙을 갖추어야 하며 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등 활용 가능. 업체를 통해 공사를 한 경우 업체의 사업자등록번호, 상호, 대표자 인적사항, 공사내역이 담긴 견적서나 영수증이 있어야 함. 추가로 법정 한도를 초과한 중개수수료도 필요경비로 인정됨.
- 임대소득도 종합소득세 과세 대상임. 1주택인 경우 공시가격 12억 이하면 비과세, 초과면 과세하고 2주택 부터는 공시가격에 상관없이 과세. 전세의 겨우 2주택까지는 비과세, 3주택 이상부터 3억을 초과하는 보증금에 대해 간주임대료를 계산해서 과세함. 임대소득 2000만원 이하면 분리과세 종합과세 선택 가능, 일반적으로 금액이 적은 경우 분리과세가 유리하지만 계산해보고 더 유리한 방식으로 선택할것. 파기된 계약금도 종소세를 납부해야함.
- 국민주택 규모 이상의 주택을 사업가가 거래한다면 부가가치세 과세 대상임. 이 경우 양도차익이 없더라도 10%인 점 주의. 사실 큰 주택을 사고팔 일도 없고 사업자도 아니니 크게 상관은 없을듯..
- 가족간 증여시 큰 금액이 오고 간 건 어지간하면 다 증여로 보기 때문에 차용증을 완벽히 쓰고 최저 법정 이자율인 4.6%를 매월 지급하는 등 제대로 해야 인정받을 수 있음.
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