수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
될때까지 도전하는 워킹맘 투자자
포카라입니다.
투자공부를 하면서
처음에는 1등 뽑기를 할 때마다
너무 갭만 보던
갭충이 시절이 있었습니다.
(지금도 자주 빠지곤 합니다..)
그래서 1등을 뽑을 때
전세가는 제일 마지막에만
보기로 결심을 하고 임보에서
전세가 부분을 대부분 삭제합니다.
그렇게 항상 전세가를 외면하고
매매가에만 집중했었는데..
시간이 지나니까
이 전세가라는 게
실전 투자에 상당히 중요하다는 것을
종종 깨닫게 되었습니다.
그래서 오늘은 전세가에 대한
이야기를 한번 정리해볼까 합니다.
제 스스로도 명확히 하고
싶기도 하구요.
과연 전세가는 어떤 식으로
활용할 수 있을까요?
#1. 비슷한 단지의 실거주 가치를 파악할 수 있다.
임장을 열심히 다니다보면
어? A 단지는 입지는 좋은데
연식이 낡았고...
B 단지는 연식은 좋은데
입지는 별로네...
여기는 지방이니까 그래도
B가 더 나은 단지라고 봐야하나?
등의 단지의 선호도가
헷갈릴 때가 많습니다.
특히 입지가 뚜렷하게 좋거나 떨어지는 게
아닐 때 좀 더 헷갈리는 거 같아요.
생활권도 1등과 꼴등은 명확한데
가운데 애들이 헷갈리는 것처럼요..ㅎㅎ
그럴 때 전세가를 보면서
실거주 가치를 확인해 볼 수 있습니다.
실거주 가치가 높다는 뜻은
이만큼의 값을 지불하더라도
여기에 살아야하는 이유가 있다는 이야기입니다.
한번 지도에서 찾아볼게요.
대전 유성구에서 가성비 학군지로
선호도가 꽤 높은 지족동입니다.
열매마을이 예전부터
쾌적한 택지, 근린상권
가성비 학군지로 선호가 높고
반석마을은 그 이후에 생긴 택지라
더 새 거지만 학군의 메리트는
많지 않습니다.
그래도 상권이 큼직큼직 잘 형성되어 있고
세종시와 가까워 교류가 많죠.
임장을 하다보니
이런 생각이 들었습니다.
광역시는 입지와 연식이
모두 중요하지만..
열매마을이 연식을 앞지를 만큼의
입지가 있는 곳일까??
반석마을은 새거긴 한데
완전 새거도 아니고
입지도 조금 애매하고...
열매마을을 이길 수 있을까?
단지의 선호를 파악하기가
조금 어렵더라구요.
이렇게 단지선호가 헷갈릴 때
전세가를 비교해보면
판단을 하는데 도움이 됩니다.
열매마을, 반석마을은
사람들이 전세를 구할 때
함께 알아보는 지역이기 때문에
전세가가 거주민의 선호에 맞춰서
형성되어 있거든요.
①열매마을7단지현대(00y 887^) : 열매마을 내 중상위권 단지
②반석마을호반리젠시빌1차(05y 536^) : 반석마을 1등 선호 단지
이 두 단지의 전세가를 비교해볼게요
반석마을의 대장인 호반리젠시빌이
아주 살짝 높게 가는 것을 볼 수 있습니다.
그래도 전반적으로 비슷한 흐름이네요.
저는 이 두 단지의 실거주 가치는 비슷하다.
라고 볼 것 같습니다.
①열매마을7단지현대(00y 887^) : 열매마을 내 중상위권 단지
②노은리슈빌3차(15y 502^) : 반석마을 중심상권 가까운 신축
이 두 단지도 비교해볼까요?
열매7단지에 비해 노은리슈빌은
전세가도 낮은 편이고 거래량도 적네요.
무려 15년의 연식차이가 나는데도요.
이 그래프에서 저는
이곳 사람들은 더 새 거인 노은리슈빌보다는
입지가 좋은 열매7단지를 더 좋아하는구나.
라고 볼 것 같습니다.
그리고 이 3개 단지의 전세가를 보고
1. 열매마을을 15년의 연식차이를 이길만한
학군과 입지의 힘을 가지고 있다.
2. 열매마을 중상위 단지와 반석마을 1등 단지의
선호는 비슷하다.
라는 결론을 내리고 나머지 단지들의
선호도도 파악해볼 것 같습니다.
#2. 전세상승분을 줄 수 있는 단지인지 확인한다.
실제로 투자를 진행하고
3년이란 시간이 흘러보니
저와 저의 가족들이
부동산 투자에서
단기적이고 확실한 성과를
얻을 수 있는 게 바로
전세 상승분이었습니다.
제가 투자한 단지는 아쉽게도
전세상승분을 아직 한번도 주지 못했는데요
(좀 주라주라...)
저희는 투자하면서
전세상승분이 오면
가족에게 10% 주는 재미(?)를 기대하며
투자를 해 나가기 때문에
이 부분이 참 중요한 것 같습니다.
그래서 요즘엔 이 단지가
나에게 전세상승분을 줄 수 있는 단지일까?
를 많이 고민해보게 되는 것 같아요.
물론 시장의 흐름에 따라
결과값이 달라질 수 있겠지만
시장을 예측하는 것은
할 수 없는 영역이니 제껴두고
그래도 단지들이 가진 특성 중에
어떤 단지가 우리에게
전세상승분을 더 많이 안겨줄 수 있을지
알아보는 것은 의미가 있을 것 같아요.
① 신축 vs 구축
같은 입지를 공유하는
두개의 단지를 가져왔습니다.
우미린은 2018년식 신축이고
세영첼시빌은 05년식 구축입니다.
두 단지의 전세가 흐름을 보면
신축이 구축보다 빠질 때 빨리 회복하고
빠르게 상승하고 더 많이 상승하는 것을
볼 수 있습니다.
속도의 차이일 뿐 결국은 다 상승하는 것 아닌가요?
라고 볼 수도 있지만
시장의 흐름은 생각보다 빠르게 변하기 때문에
내 단지가 빨리 오른 상태로 길게 가는 것이
천천히 오르는 것보다
좋은 흐름을 탈 기회를 훨씬
많이 갖게 되고 더불어 저에게도
상승분을 줄 가능성이 커진다고 생각합니다.
그리고 이 연식에 관한 부분은
같은 입지를 공유하고 있다면
서울이든 지방이든 비슷한 것 같습니다.
② 서울) 역세권 vs 비역세권
이번엔 용인시 수지구의 단지를 비교해보겠습니다.
수지구는 신분당선을 타고 빠르게 강남으로
갈 수 있기에 역세권이 특히 중요한 지역입니다.
여기서 역세권 단지와 비역세권 단지의
전세흐름을 확인해볼게요.
역세권이 중요한 지역에서는
역세권인 단지가
버티는 힘도 크고
상승하는 시기와 속도도 빠른 것을
알 수 있네요.
② 학군지 vs 비학군지
다음은 경기도 부천으로 가볼게요
부천은 다들 아시다시피 학군지가 아닙니다.
하지만 각 지역에 보면
그래도 그 지역에서 엄마들이 보내고 싶어하는 학교가
하나씩은 있기 마련인데요
부천에서는 석천중학교가 그나마
학군지로서 기능을 하고 있습니다.
주변 학원가도 잘 형성되어 있구요.
두 단지의 전세가를 비교해볼게요.
이렇게 전세상승분을 줄 수 있는 단지가 뭘까?
를 고민해보니
역세권이냐 아니냐
신축이냐 아니냐
라기 보다
그 지역에서 거주민들이
거주하는 가치가 무엇이냐가
전세 가격의 힘과 상승을
결정짓는 것 같습니다.
#3. 투자금을 확인한다.
이 부분은 아마 모든 분들께서
잘 활용하고 계시는 부분이라고 생각합니다.
요즘처럼 좋은 게 싸진 시장에서는
투자금을 어떻게 활용할 수 있을까요?
아래는 지난 달 실제 제 임보에서
앞마당 전수조사를 하며
1등을 뽑아보았던 장표입니다.
위의 1등이 제대로 된 1등인지 아닌지는
알 수 없습니다만..
현재 시장은
더 좋은 곳을 더 싼 금액으로
혹은
더 좋은 곳을 약간 더 비싼 투자금을 들여서
투자할 수 있는 시장입니다.
이것은 나중에 상승장이 왔을 때
크리티컬하게 중요한 부분이
될 것이라고 생각합니다.
내 상황과 투자금에 맞춰서
절대가를 고정해놓고
지금 투자할 수 있을 것 같은 곳만 보시기 보다는
같은 투자금으로 할 수 있는
더 좋은 지역은 없는지도
전세가를 활용해서
함께 살펴보시면 좋을 것 같아요.
오늘은 전세가를 어떻게 활용할 수 있는지
한번 살펴보았는데요!
저도 글을 쓰면서 다시 한번
정리가 되기도 했고
제가 잘 못하고 있는 부분도 있어서
꼭 이렇게 활용해봐야겠다.
라고 다짐하는 계기가 되기도 했네요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글
