안녕하세요
전문투자자 즈항입니다.
지난 1호기 경험 중
최종 매수과정에 대해
정리해보겠습니다.
이번 복기글을 쓰다보니
생각보다 쓰고 지우는 반복이 많더라구요
왜냐하니....
제 경험을 복기하는게 아니라
있어보이게 각색하고 있더라구요ㅎㅎㅎㅎ
약간의 부끄러움은 있겠지만
있었던 일 그대로를 적고
말그대로 복기해보겠습니다.
(가격은 예시이니 참고만해주세요)
2024.4월
3번째 매물 코칭에서 통과한 물건을
떠나보내게됩니다.
매매금액은 조율했지만,
계약일과 잔금일을 정하는 과정에서
갑작스런 거래취소 의사를 전달받았습니다.
의견조율을 싫어하시는 고집센 부사님과
돈을 더 받고 싶어하는 매도인의 콜라보였죠.
(이편은 향후 복기해보겠습니다.)
그 뒤로
세상 잃은 사람처럼 하루하루를
보내고 있었습니다.
나름 1박2일 가족여행도 다녀오면서
생각을 정리하고
가족들로부터 힘도 받게됩니다.
2주 지났을 시점.
다시 힘을 내어
평일 시세트래킹을 통해
저렴한 매물을 찾아놓고
그주 주말 아내와 함께 임장지로 향하게 됩니다.
(4개 부동산/총 7개 매물)
적정가격과 투자금을 바탕으로
투자 우선순위 판단
모든 매물을 보고 수집한 정보를
한 테이블에 올려놓습니다.
(보기 쉽게 정리해보았구요.
본인이 편한 방법으로 정리하시면 됩니다.)
이미 시세트래킹을 통해
저평가 단지를 선별하고
해당 단지에서 매물을 뽑아낸 것이기에
단지대 단지 비교평가보다
정말 싼 가격인지
내가 원하는 가격대로 협상 가능한지
아래와 같이
투자가능여부를 판단해보았습니다.
1. 적정가격 수준
2. 투자금
1. 적정가격 수준
적정가격 수준 검토는
4개 요소를 통해 설정해보았습니다.
① 절대최저가
② 최근 3개월 최저매매가
③ 저층/탑층 매매호가
④ (협의)매매가
(최소)절대최저가
① = 전고점 대비 30% or 전고점 이후 최저 매매가
(둘 중 높은 값을 활용합니다.
현실적으로 최저가까지 협상이 어렵기 때문에 높은값 활용)
(최대)절대최대가
② or ③ or ④ 중 최저가
(가능한 싼 가격으로 매수해야하기 때문에 낮은 값 활용)
<매물 1번>을 예를 들어 설명하면,
(최소)절대최저가(①)는
전고 : 5.1억
전고점 대비 30% 하락가 : 3.57억
전고점이후 최저 매매가 : 3.55억
이 중 높은값인 3.57억이 절대최저가입니다.
(3.57억이면 절대적으로 싸다)
(최대)절대최대가는
② 최근 3개월 최저매매가 : 3.95억
③ 저층/탑층 매매호가 : 4.25억
④ (광고)매매가 : 4.25억
이 중 최저값인 3.95억이 절대최대가입니다.
(3.95억을 넘어서면 많이 싸진 않다. 좀 더 깎아봐야겠다.)
따라서 <매물 1번> 적정가격 수준
(최저)3.57억~(최대)3.95억
이렇게 가격 범위를 설정하게되면
내가 협상할 수 있는 목표매매가를 설정하기 용이합니다.
또한,
전세금을 내어줘야하는 상황
빨리처분해서 다른 물건을 사야하는 상황
세금구간을 피하려는 상황
등등등
물건의 상황에 맞춰 목표매매가와의 차이를 살펴보며
협상 가능여부를 가늠해볼 수도 있습니다.
적정가격 수준을 토대로
각 매물 마다 목표매매가를 설정하였습니다.
그런데,
대부분 매물은 적정가격범위에 들어오는 매매가로 설정했지만,
<매물 1번>은 적정가격수준을 초과하는 매매가(4.1억)를 목표로 설정하였습니다.
당연히 적정가격 최대값이 3.95억을
목표매매가로 설정하는게 맞습니다.
하지만,
매도인이 급하지 않다는 상황,
중하위 생활권임에도 상급 생활권과
유사한 전세가라는 점,
향후 25.4월 만기시 전세를 맞추는데
24년 외곽지역 대규모 공급으로
역전세 발생할 수 있다는 걱정,
다양한 걱정들로 인해
투자대상에서 제외하고 싶은데,
놓치기도 싫어 어설픈 금액을 적어 놓기만하였습니다.
(가격에 대한 확신이 없었음.....)
24.6월 해당지역에는 외곽지역 입주장이 한창입니다.
<매물 1번> 단지의 4억대 이하 매매 실거래가 없고
전세 또한 3.5억 이하가 없는 것으로 보아,
3.95억을 목표매매가로 설정하고
협상 우선순위에 넣었더라면 어땠을까 생각해보게됩니다.
(브랜드 신축 대단지였기에 충분히 가치는 있음.)
<복기>
목표매매가를 설정하고 설정한 가격에서 우선순위를 정해 협상 진행해보기.
미리 판단해서 협상 자체를 포기하지 말기.
단순히 우선순위를 설정하는 것이라 생각하면,
의미없는 가격 설정이라는 감정에서 벗어날 수 있음.
<매물 7번>는 목표매매가를 설정하지 않았습니다.
목표매매가는 2.8억 이하로 설정할 수 있고,
충분히 협상도 가능할 수 있는 금액대였습니다.
하지만,
집자체가 너무 과도한 인테리어가 들어가있어
수리하는데 너무 많은 비용 예상(올수리 수준),
선호동이지만 4층에 거실 및 방1확장
굳이 올수리가 예정된 매물보다는
일부수리로만 진행할 수 있는 매물이
적합하다 생각하여 투자대상에서 제외하였습니다.
아직도 해당 매물 거래가 안보이는 것으로 보아
저 뿐만 아니라 매물을 본 다른 분들도
해당 가격으로 매수하는데 주저하시는 것 같습니다.
(2.8억에 매수했어도 올수리비를 고려하면 싸지 않다는 생각이 드네요....)
<복기>
매물은 직접 보고 매수여부 판단하기.
절대로 등떠밀려 안보고 매수하는 일 없기.
내 눈을 믿자.
2. 투자금
투자금 검토는
4개 요소를 통해 설정해보았습니다.
① 목표매매가와 전세가 차이
② 수리비
③ 세금(취득세,등기비)
④ 기타비용(대출,상환수수료)
제가 감당 가능한 총 투자금은
5,000만원 이하였습니다.
1. 적정가격 수준에서 탈락한
<매물 7번>을 제외하고,
총 6개 매물의 총 투자금을 한테이블에 올려봅니다.
목표 매매가 자체가
"협상가능할까????" 싶은 수준으로 설정했고,
부사님께 한번 가격을 제시한다면,
더 이상 내리는 건 어렵기에,
해당 투자금을 최소 투자금이라 생각했습니다.
가용 투자금 5,000만원을 초과하는
<매물 1번>,<매물 2번>은 투자대상에서 제외했습니다.
<매물 1번>을 3.95억으로 목표매매가 설정하지 않았던게 두고두고 아쉽습니다.
3.95억으로 설정했으면, 총 투자금 범위에 들어올 수 있었고,
협상까지 진행해볼 수 있었는데.....
(해당 가격을 받아줄지는 매도자 마음이긴 하지만ㅎㅎㅎ)
적정가격 수준과 투자금을 통해
총 4개 매물을 남기고
투자 우선순위를 설정해봅니다.
과거 학군지이고 초중고를 가성비 있게 보내기 위한
가족단위 가구의 수요가 있고,
해당 생활권에서 상위 단지인 "B단지"
공공기관 배후거주지 이지만,
초등학교가 멀찍이 떨어져있어
가족단위 수요가 약해,
해당 생활권에서 후순위 단지인 "C단지"
2개 단지만 놓고 비교하면
같은 매매가라면 B가 C보다 우위였습니다.
(B>C)
하지만,
C단지 <매물 6번>이
투자금 1,740만원이라는 장점이 있었습니다.
그럼에도,
B단지 매물을 우선으로 선택했습니다.
C단지 <매물 6번>의 전세가가 높아
투자금이 적게 든다고 판단했기 때문입니다.
<매물 6번>은 임차인분들은 기존 3억에 전세거주 중이라
시세 2.8억에 맞춰 신규 전세계약을 할 수 있지만,
26.6월 이사갈 집이 정해져
꼭 연장해서 거주해야하기 때문에
시세보다 높은 전세가인 보증보험 MAX(2.88억)에도
전세계약이 가능한 매물이었습니다.
(전세가가 높아져 투자금이 적게드는 상황)
해당지역 26년 1~8월에는
중심지에 상당량의 공급이 예정되어 있기때문에
높은 전세가는 향후 전세금을 내어주는데 부담이 될 수 있다고 판단하였고,
B단지 목표매매가를 3억으로 설정한 매물도 있기때문에,
같은 가격이면 B단지가 더 괜찮다는 생각으로
B단지 매물을 투자대상으로 먼저 고려했습니다.
C단지의 최근 실거래를 살펴보면,
매매는 3억초반 거래가 있고, 3억대 이하 거래는 없지만
B단지를 3억으로 매수하는게 맞다고 생각합니다.
전세는 2.1억 거래들도 보이는 것으로 보아
최근 외곽지역 입주장에 영향을 받는 모습입니다.
(26년 상반기 중심지 입주장에서는
전세가 영향을 크게 받을 수도 있겠네요.)
<복기>
첫번째 비교는 가격.
가격이 싸다면 높은전세가로 인한 적은 투자금도 향후 감당할 수 있으나,
단순히 전세가를 최대치로 올려 투자금을 줄이는 것은 향후 내어줄 돈을 미리 보관하고 있다고 생각하자.
<매물 3,4,5번>은 동일한 단지이지만,
<매물 4번>의 구조(기본형-비확장)에 비해
상대적으로 투자금이 많이 든다고 생각하여
가장 후순위로 두고,
<매물 3번> <매물 5번> 중에
투자 최우선순위를 선택하였습니다.
1순위 <매물 5번>
선호동/중층에 주인이 거주했기에 일부 수리만하면 될 것 같았습니다.
방1개만 확장이라 아쉬웠지만,
주인전세로 24.11월까지 거주하시기에 전세놓는데 시간이 벌수있고,
24년 하반기, 25년 상반기에는 직접적인 공급이 없어
전세맞추기도 용이하다는 판단이 들었습니다.
또한,
이미 3.15억까지 가능할 것 같다는 부사님 의견에
3.2억에 광고중인데 3.1억을 제시한다면
매도자가 충분히 받아들일 수 있는 금액이라 생각했습니다.
단,
<매물 3번>이 투자금이 적게 들긴하지만,
1달 안에 등기/수리항목 다수 등
조건이 많은 집이기에
목표매매가를 3천이나 낮춰서 나온 결과로
협상 가능성이 높지 않았습니다.
따라서
<매물 5번>에 3.1억을 제시하게됩니다.
(처음으로 부사님께 매수가격을 제시해봤어요ㄷㄷ)
<복기>
적정 매매가라 생각하고, 내가 감당가능하다고 판단되면, 감정없이 가격을 질러라
협상이 안될 것 같다는 생각에 나혼자 판단하고 뒤로 물러서지 말자.
제시한 가격에 대한 판단은 부사님과 매도자의 몫
리스크보다 가격에 집중
부사님께서도 별 말씀없이 가격 전달하겠다고 말씀하시고
저희는 전화만 기다리게 됩니다.
(가격에 대해 이러쿵저러쿵 말씀 없으시니 편했네요)
몇분 후
부사님으로부터 연락을 받게됩니다.
"사장님
매도자 지인이 같은 단지에 살다가 최근 매도했는데,
거의 비슷한 조건의 물건이었다하네요.
3.18억은 받아야겠다하시네요
3.15억으로 매수의사 있으면 연락주세요
집주인과 이야기 해볼게요"
고민에 빠졌습니다.
3.15억이면,
적정가격 수준 2.98~3.04억에서
1,000만원 비싸긴하지만,
그래도 괜찮은 가격이라고 생각했습니다.
하지만,
아내 생각은 달랐습니다.
1차 협상가격이 거절되었고,
계획한 금액에서 초과하는데,
2순위 <매물 3번>을
설정한 목표매매가로
협상해보는게 더 좋다는 의견이었습니다.
<매물 3번>에 대해 다시 생각해보았습니다.
중간선호동/중층/올확장/화단철거
도배,장판 등 다수수리 필요
5월내 잔금(잔금대출 필요)
24.5월 세입자 이사(26년 하반기 전세갱신)
3.3억으로 광고하고 있는 이 물건을
3억으로 매수할 수 있다면
수리비,잔금대출금을 고려해도 충분히 괜찮은 금액이지만,
26년 하반기 전세갱신이라는
리스크를 안고 매수하는게 싫었습니다.
하지만,
"<매물 3번>이 수리만 하면 <매물 5번> 보다
선호하는 올 확장에 화단도 없는 집이라
세들어 사는 사람들도 좋아할 것이고,
3억을 제시했을때 받아준다면,
<매물 5번> 3.15억으로 계약했을 때보다
수리비,대출금까지 포함한 총 투자금도
1,000만원 싸게 절약할 수 있는데,
26년 하반기 전세 맞추는걸 걱정해서
1,000만원 비싸게 사는게 맞아????"
아내의견도 충분히 이해됐습니다.
복기하면서 생각해보니
아내가 뼈때리는 말만 골라했네요.....
아내와 대화를 나누면서
생각이 정리되었습니다.
싸게 사는게 맞다
3억이라는 금액도 받아줄지말지 모르는 것인데
제시해보고 다음을 생각해보자
그렇게 장고 끝에
<매물 3번>에 3억을 제시하게됩니다.
(3,000만원 내린 가격ㅎㄷㄷ)
매수 이후 이야기지만,
27.2월까지 2년 6개월 거주가 필요한 세입자를 맞이하여
26년 하반기 공급장 전세걱정을 덜게되었습니다.
리스크 걱정해 더 비싼거 샀다면 엄청 후회했을 겁니다.
(리스크는 대응의 영역이고 싸게 사는게 더 중요하다는....)
<복기>
내가 설정한 금액을 감정 없애고 판단하자.
내가 원하는 가격에 거래되면 바로 진행하고, 안된다면 눈을 넓혀 다른 후보군들도 함께 고민하자.
리스크 걱정보다는 이 물건을 얼마나 싸게 살 수 있는지 우선 검토하자.
리스크는 대응의 영역이고, 싸게 사는 것으로 리스크는 일부 헷지 된다
생각보다 3,000만원을 내린 가격이었음에도
매도자분께 의사 전달하겠다는 덤덤한 부사님 반응이 되려 낯설었습니다.
(그 가격은 안된다고 방방 뛰실줄 알았는데....)
밤이 늦은 관계로
다음날 부사님 답변을 받게됩니다.
" 사장님
매도인분께서 3억은 너무 아쉽다 하시면서
3억 5백까지는 제가 조율했어요
진행할까요? "
와.....
사실 3억을 제시하면서도
많아야 3.1억 정도 조정해주실 줄 알았어요
3.05억이란 금액을 들으니
이것저것 조건이 많이 붙은 물건은
이렇게까지 조정될 수 있구나 느끼게 됩니다.
어제와 동일한 상황
<매물 3번> 500만원 증액된 3.05억(매수가능)
<매물 5번> 500만원 증액된 3.15억(매도자 문의해봐야함)
제가 설정한 B단지 적정가격 수준
2.98~3.04억
<매물 3번> 3.05억이 매력적으로 느껴졌습니다.
그래도
3.05억을 받아들이기 보다는
조금이라도 더 내려보고 싶은 마음이 들었습니다.
(매도자가 팔고 싶은 마음이 가득한 것을 알았기 때문에)
저도 매수 의사가 있고,
상대방의 가격도 존중할 수 있는,
중간가격 3.03억
2,700만원 깎아
최종 매수가격으로 협상하며,
1호기 매수는 마무리되게됩니다.
<복기>
제시한 금액 그대로를 받아들이지말고 한번 더 생각해보고 판단하자
협상은 나만의 이익만 추구하는게 아닌 상대방의 이익을 생각하며 내 이익도 함께 추구해야하는 것임.
이렇게 길고 길었던
1호기 최종 매수 과정이
끝나게 됩니다.
복기를 하면서 글로 적다보니
판단하고, 결정하는게
척척 진행되는 것 같지만,
이 과정에서
총 7개 매물을 함께 임장한 아내와
마지막 매물을 본 단지의 주차장에서
노트북을 켜고선
이게 1번이냐?
저게 1번이냐?
다시 생각해보자.
이건 비싼거 같다.
저건 리스크가 큰것같다.
이게 리스크가 적어서 괜찮다.
근데 왜 비싼걸 고르냐
정했으면 빨리 부사님께 연락해라
또 놓치면 어떻게 할거냐
등등등
집으로 복귀하기 전에
부사님께 협상 가격을 전달하고 가자는
아내와 함께 난상토론을 한 결과입니다ㅎㅎㅎ
팸데이를 많이 못해
아내와 매임을 함께한 결과가
1호기로 보답을 해준건 아닐까 생각합니다.
(투자는 아내가 더 잘 할 것 같다는 합리적 의심이.......)
마지막까지
치열하게 고민해주고,
1호기 할수있게 등떠밀어준
아내에게 감사합니다.
1호기를 만들기 위해
고생하시는 동료분들께
제 경험이
도움이 되었으면 합니다.
그럼 추가 복기글에서 뵙겠습니다!!
즈항 글 모음
[실전투자 경험담]