작성일: 2024.7.5.
안녕하세요 마이로드입니다.
1기신도시 선도지구 공모가 개시되었습니다.
이에 따라 1기신도시 재건축이 급물살을 타는데요.
1기신도시 재건축 선도지구 예정지역 5곳,
분당, 평촌, 일산, 산본, 중동이 올 해 연말까지 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
토지거래허가제는 투기 수요 억제를 위해 국토부장관, 지자체장이 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 토지거래허가구역 내의 토지거래를 위해서는 실수요자임을 입증해 해당 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 하는데요.
1기신도시 선도지구가 공모된 것과 토지거래허가구역이 무슨 연관이 있을까요?
1. 1기신도시 선도지구 토지거래허가구역 지정 이유
결론부터 말하자면 '상가 쪼개기', 즉 상가를 쪼개 지분을 나눠 재건축 입주권을 쪼갠 지분만큼 받아려내는 꼼수를 규제하기 위해서인데요.
상가쪼개기와 같은 행위는 재건축 사업성을 크게 떨어뜨리기 때문에, 1기 신도시 선도지구사업의 속도에 걸림돌이 될 가능성이 높습니다.
실제로 최근 평촌 등에서 상가쪼개기 움직임이 나타나고 있다는데요. 이에 따라 경기도와 국토부가 대책을 세운 것이죠.
왜 대책이 토지허가거래구역일까요?
상가의 경우, 실제 영업여부를 입증해야 거래 허가를 받을 수 있어 토지거래허가구역 지정은 투기 목적의 상가쪼개기를 방지하는 규제로 유효합니다.
자, 상가쪼개기, 알 듯 하지만, 애매하실 것 같아 한번 짚고 가겠습니다.
2. 1기신도시 선도지구 재건축 사업 상가쪼개기를 규제해야 하는 이유?
2.1. 상가쪼개기란?
상가쪼개기는 언급한 것 처럼 상가의 지분을 쪼개 아파트 입주권을 받으려하는 행위입니다.
상가는 건축법을 적용받는데, 경계벽에 대한 제한규정이 따로 없어 간단히 가벽 등으로 공간을 나눈 뒤 현황도를 작성하고 관련 서류만 작성하여 건축물 대장 전환을 신청하면 1개의 구분소유권을 여러 개로 분할할 수 있습니다.
즉, 상가를 쪼개 지분을 나누는 것은 별로 어렵지 않다는 뜻이죠.
2.2. 재건축 사업에서 상가쪼개기로 어떻게 돈을 버는가?
도시정비법에서 주택/토지의 지분을 쪼개는 것은 금지되어있으나,상가에 대해서는 해당 규정이 없습니다.
이론상 무한으로 지분을 쪼갤 수 있으나, 최소 상가의 역할을 하는 형태는 갖춰야합니다.
따라서 전용면적 2-3평 정도 쪼개는데요?
이를 대지지분으로 환산하면 1평도 안되는 지분이 나오는 경우도 많다고 해요
지분이 1평에 못미쳐도 입주권 취득은 가능합니다.
재개발/재건축에서는 경우에 따라 지분의 절대크기보다 조합원의 권리가 중요한데요.
실제로 재개발 물건들을 보면, 감정평가액은 5천만원도 안되는데 프리미엄은 2~3억이 넘는 경우도 많습니다.
지분만 가지고 있다면 돈을 벌 가능성이 높은 물건이 있는 것이죠.
예를 들어볼까요?!
✔️ B 재건축 사업장 소유주가아파트 9명에 상가 1명
✔️ 해당 아파트의예상 감정평가액은 100억
✔️ 재건축 개발시 추가 예상수익 프리미엄 100억
계산을 쉽게하기 위해 조합원 10명의 지분이 동일하다고 치면, 개발로 인해 얻을 이익은 1인당 10억입니다. 프리미엄이 100억이니까요.
아파트/상가 물건 개당 가격은 20억원으로 볼 수 있죠. 감정가와 프리미엄을 합쳐야 하니까요.
여기까진 좋습니다. 공평합니다.
그런데 갑자기 여기서 상가 소유주가 자기가 가진 1개의 상가를 91개로 분할합니다.
그렇다면?!
소유주가 급격히 불어납니다.
아파트 9명, 상가91명으로 100명이 되었죠?!
그러나 하나에 해당하는 상가지분만 쪼갰으니 부동산의 원래가치(감평가)는 200억 그대로 입니다.
1명당 평균수익액이 10억이였는데,
졸지에 1억으로 쪼그라드는 것이죠.
즉, 먹을 피자 크기는 똑같은데, 원래 10명이 나눠먹으려고 한걸 졸지에 100명이 나눠먹게 된 상황이 된겁니다. 자연히 피자의 크기는 줄어들게 되죠.
상가 소유주는 상가를 쪼개고 쪼개어
각 지분당 프리미엄까지 붙여서 팝니다.
이에 따라 굉장한 이득이 생기는 것입니다.
재건축으로 인한 이득, 즉 사업성은 줄었는데
상가 소유주만 배부른 상황인 것이죠.
2.3. 상가 소유주는 재건축 후 상가만 받을 수 있지 않나요?
네, 원칙적으로는요.
상가 소유주는 원칙적으로 재건축 후 상가만 분양받을 수 있지만, 조합이 정관에 명시하면 아파트 입주권을 받을 수 있습니다.
명시를 안해주면 그만이라고 생각하시겠지만,
재건축 사업에서 상가와 아파트 단지가 필지를 공유할 경우, 재건축 사업을 진행하기 위해서는 상가 조합원 50%의 동의를 얻어야 합니다.
이에 따라 상가 조합원들이 재건축 동의여부를 빌미로 입주권등 과도한 보상을 요구하게 되죠.
2.4. 상가 쪼개기가 재건축 사업의 걸림돌인 이유?
재건축 사업에서 상가쪼개기로 비정상적 조합원이 증가하고, 이들에게도 입주권이 돌아간다면?
일반분양분 아파트가 줄어들어 사업성이 악화될 수 밖에 없겠죠.
게다가 상가쪼개기는 법의 사각지대에 있으니 서울 강남권을 중심으로 재건축 단지 내 상가를 쪼개 아파트 분양 자격을 얻는 일이 꽤 있었습니다. 대표적인 단지가 압구정 미성, 대치동 미도, 선경, 개포현대 1차 등입니다.
1기 신도시 선도지구 토지거래허가구역지정은 이러한 상가쪼개기를 원천차단, 재건축 사업을 원활히 하려는 움직임인 것이죠.
3. 1기신도시 선도지구 재건축 사업 토지거래허가구역 지정 어디?
1기 신도시 선도 예정지구 5곳, 총 17.28㎢를 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
분당 6.45㎢, 일산 4.48㎢, 평촌 2.11㎢, 산본 2.03㎢, 중동 2.21㎢
3.1. 성남 분당구 토지거래허가구역
3.2. 고양 일산동구 토지거래허가구역
3.3. 부천시 원미구 토지거래허가구역
3.4. 안양시 동안구 토지거래허가구역
3.5. 군포시 산본동 토지거래허가구역
4. 1기신도시 선도지구 재건축 사업 토지거래허가구역 지정으로 상가쪼개기에서 안전한가?
지난해 국회에서 개정한 도시 및 주거환경 정비법에서는 권리산정 기준일 '이후' 상가쪼개기는 입주권을 받지 못하도록 못박았습니다.
1기 신도시는 재건축이 추진되고 있지만 아직 기본계획 수립 전이라 사실상 상가 쪼개기에 무방비 상태입니다. 1기 신도시 가운데 규모가 가장 큰 분당의 경우에만 성남시가 2023년 상가지분분할을 제한하는개발행위제한 고시를 통해 이를 막고 있습니다.
원천차단은 안된 것이죠.
5. 1기신도시 선도지구 재건축 사업 토지거래허가구역 지정, 아파트 매매거래는 되나?
네, 됩니다.
1기신도시 선도 예정지구에 대해 토지거래허가구역을 지정하지만 주거용은 제외하였습니다. 걱정하지 않으셔도 되어요!
현행 관리처분 방식은 대체로 종전자산이 적은 조합원이 이익을 보고 종전자산이 큰 조합원이 손해를 보는 구조로, 이에 대한 개편이 필요하다는 지적이 있습니다.
상가 쪼개기를 원천차단하기 위해서는 분할 후 과소 필지 소유자에게는원천적으로 입주권을 받지 못하게 하는 규정을 신설하는 등의 방안이 필요합니다. 상가는 상가로만 받을 수 있게 규정을 만드는 것이죠.
1기 신도시 선도지구,
차질없이 잘 이뤄지면 좋겠습니다.
이상으로 1기신도시 선도지구
토지거래허가구역지정에 대한 정리를 마치겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
토지거래허가구역에 대해 더 자세히 알고 싶으시면?
1기 신도시 선도지구에 대해 더 자세히 알고싶으시면?
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