싸게 산다는 것의 진짜 의미 3 가지 [무명인]

안녕하세요

데이터에 인문학을 더하는 가치투자자

무명인 입니다 :)

우리는 매 달 앞마당을 하나씩 늘려나가며

1등뽑기를 합니다.

그 때 가장 선행되어야 할 것이

'가치 대비 가격'이 싼 물건을 찾는 것 인데요,

'싸게 사니까 당연히 수익률이 좋겠지'

'싸게 사야 투자금이 덜 들어가지'

라는 생각만으로 싼 물건을 찾고 계셨던 분이 있다면

이 글을 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

"싸게 사야 하는 이유"

왜 싸게 사는것이 중요한지,

싸게 산다는 말에 대한 저의 생각을

제 경험을 바탕으로 이야기 해 보려고 합니다.

1. 환금성을 높일 수 있다.

우리가 배우는 투자의 원칙.

"저 환 수 원 리"

가장 먼저가 저평가 물건을 보는 것이지만,

이것이 바로 환금성에도 연결이 됩니다.

아래는 저에게 첫 등기를 가져다 주었던 물건의

매매가 변화 그래프 입니다.

사실 첫 매수라 싼지 비싼지도 모르고 매수했었지만

살고있던 동네에서 누구나 가고싶어하는 그런 단지임에는

확신이 있었기 때문에,

그리고 투자자의 관점이 아니라 실거주의 관점에서

오래오래 살아야겠다는 마음으로 매수 했었습니다.

매수 이후 수도권 상승장과 겹쳐서

가격이 급 상승하게 됩니다.

가지고 있던 아파트가 올랐으니

이걸 팔고 더 좋은 곳으로 갈 수 있겠다는 희망회로를 돌리며

일시적 1가구 2주택 제도를 활용하여

상급지 아파트 선매수를 해버립니다.

각종 세금 및 주담대 조건으로

기존 주택을 6개월 이내에 팔아야 하는

상황에 놓이게 되는데요,

그 당시만 해도 하루가 멀다하고

매매가가 무섭게 상승 할 때라

당연히 최고가를 받아야겠다는 생각을 했지만,

정부의 대출 규제 발효가 되면서

시장이 급속도로 식어버립니다.

1~2천만원을 깍아줘도 집을 보러 오는 사람이 없어졌기 떄문에

갈아타기를 하려고 선매수 한 집주인들이

부동산에서 사장님 바짓가랑이를 붙잡고

눈물로 하소연 하는 풍경을 심심찮게 볼 수 있었습니다.

(저 또한...)

이렇게 해서는 절대 집을 팔 수 없겠다 싶어

내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하여

리스트업 후 할 수 있는것에 집중하기로 했습니다.

일시적 1가구 2주택 갈아타기의 찐한 교훈 [무명인]

제가 처했던 상황과 어떤 행동을 했는지는

위 글에 상세하게 나와있으니

기한 내 매도를 해야하는 상황에 처하신 분들은

참고하시면 좋을 것 같네요.

결국 제가 할 수 있는 것들 중 최고의 방법은

가격을 확 깎아서 누구도 가격을 따라내릴 수 없도록 해서

독보적인 1등 물건을 만드는 것 이었습니다.

매수한 금액 대비 금액을 확 낮춰서 매도 하더라도

수익이 발생했을 정도였기 때문에,

신규 매수주택의 잔금을 치를 수 있을 정도로

매도금액 하한선을 정할 수 있었습니다.

만약 제가 매수한 가격보다 더 싸게 팔아야 했거나

비슷한 가격으로 팔아서 신규 주택 잔금이 안된다면

아마 매도하지 못했을 거라고 생각합니다.

싸게 사는 것의 중요성.

그 첫 번째,

바로 환금성 입니다.

2. 전세 경쟁력을 높일 수 있다.

우리는 전세 레버리지 시스템 투자자 입니다.

그래서 투자를 하면 전세를 셋팅해야 하죠.

올 상반기 까지만 하더라도

전세시장은 엄청 차가웠습니다.

이런 시장에서 전세를 빼기 위해서는

내 물건이 1등이 되어야 하죠.

지역마다 사람마다 다르겠지만

세입자 분들의 대부분은 전세 가격을 가장 중요하게 봅니다.

그래서 전세 가격을 싸게 셋팅하기 위해서는

싸게 사야 합니다.

아래 그래프는 지난 투자물건의

매매가격 그래프 입니다.

이미 상승장이 시작 된 이후 매매가가 올랐다가

시장이 살짝 주춤해 지면서

급매가 더러 나오고 있는 상황이었습니다.

그래서 이미 공실이었던 급매를 잡을 수 있었고,

올수리 관계로 잔금을 4달로 길게 뺐습니다.

(나 잘했다!!! 하고 생각했죠...)

그렇게 셋팅했던 투자금을 맞추기 위해

기존 전세금액을 고수하며 버티고 있다가

주변의 대단지 입주장이 시작됩니다.

그러면서 간간이 오던 전세손님 발길이 뚝 끊겼죠...

이전의 경험에서 얻었던 교훈.

가격이 최우선이다!

그래서 내릴 수 있는 전세 마지노선을 계산하고,

입주한 신축 아파트의 전세 가격보다 싸게 내립니다.

진짜 확, 신축 입주장에서도 못 따라올 만큼 내리고,

단지 내, 상급지, 신축 입주단지 근처 부동산 50개 정도는

전단지를 돌렸던 것 같습니다.

결국은 제 물건보다 더 상급지의 물건에

전세를 구하러 가서 자금이 여의치 못했던

신혼부부를 만나 전세 계약에 성공할 수 있었습니다.

생각했던 투자금 대비 전세가격을 내리게 되면서

훨씬 더 투자금이 많이 들어갔지만,

만약 싸게 매수하지 못했다면

그만큼 전세가를 확 낮출 수 있었을까요?

싸게 사는 것의 중요성.

그 두 번째,

바로 전세 셋팅 입니다.

3. 오래 살아남을 수 있다.

지금 시장이 하락장인지 상승장인지,

앞으로 오를지 내릴지는 알 수 없으나

작년 급매가 많이 나왔을 때 투자하신 많은 분들이

이후 가격 침체가 계속 이어지면서

(지역, 개별 단지마다 다르겠으나)

많이 속앓이를 하셨으리라 생각됩니다.

또한 가격이 계속해서 떨어지면서

역전세를 버티지 못해 매도하려 하지만

매도가 자체도 하락하여 손해를 보면서까지

매도하는 경우도 많이 봤습니다.

저 역시 2번 케이스의 물건이

투자금도 많이 들어가고,

이후 가격 상승도 없이 거래도 안되는 시장을 겪으면서

심적으로 힘든 구간을 보냈는데요,

하지만 그런 구간을 보내면서 버틸 수 있었던 이유는

'싸게 샀기 때문' 입니다.

그래서 지지부진한 매가의 흐름에 연연하지 않고

버틸 수 있는 힘이 되었던 것이죠.

이 후 가격은 제 자리를 찾아갔습니다.

만약 제가 저 가격에 매수하지 않고

비싼 가격에 매수했다가 가격이 떨어진 이후

몇 년간 그 금액이 유지된다면,

과연 시장에서 버틸 수 있었을까요?

시장이 좋지 않아도, 금리가 올라도

싸게 샀다면 버틸 수 있습니다.

이것이 싸게 사야한다는 말 이면에 포함된

진짜 의미가 아닌가 생각합니다.

이렇게 '싸게 산다' 라는 말에 숨겨진

제가 생각한 세 가지 의미를 말씀드렸습니다.

1. 환금성을 높일 수 있다.

2. 전세 경쟁력을 높일 수 있다.

3. 오래 살아남을 수 있다.

'저 환 수 원 리' 라는 투자원칙을

제대로 지키는 투자자로

오래도록 시장에 살아남아서

저마다의 목표를 이루시길 희망합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.