[글쓰기] #32 가격이 싸면 무조건 사도 된다? 이걸 알아야 해요

※ 개인적인 부동산 투자에 대한 생각

1.

부동산 투자를 하는데 있어서

투자에 대한 의사 결정 과정 순서는

다음과 같습니다.

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가장 먼저 내가 투자하려고 하는

부동산이라는 범주내에 있는 대상이

가치가 있는가를 먼저 판단하는 것입니다.

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여기서 가치는 쉽게 말하자면

사람들이 돈을 주고 사고 싶은

소유하고 싶은 마음이 드는 것을 의미합니다.

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부동산에는

아파트를 시작으로, 토지, 상가, 오피스텔,

빌라와 주택, 건물 등 다양한 대상이 있는데

이 대상들에 대해 소유하고 싶은지를

확인하는 것이 우선입니다.

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2.

어떤 지역에 있고 상태에 따라 달라지겠지만

아무래도 상대적으로 빌라와 주택의 경우는

아파트보다 가치를 높다고 보기는 어렵습니다.

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그리고 아파트 중에서도

장기적으로 사람들이 살고 싶어하고

사고 싶어하는 지는 확인해야 합니다.

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이때 직관적으로 가치여부를

확인할 수 있는 방법은 전세가격이며

과거 일정 시점으로부터 임대차법 직전까지

우상향하는 모습을 보이면

일단은 최소한의 가치가 있다고 볼 수 있습니다.

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3.

다음은 가격입니다.

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가치가 있는 걸 확인했으니

이제는 가격이 싼지 비싼지를 확인하는 것입니다.

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바로 저평가를 판단하는 단계이며

이는 절대적 비교평가와

상대적 비교평가를 통해서 판단할 수 있습니다.

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절대적 비교 평가는

말 그대로 현재 가격 수준에 대한 판단이며

상대적 비교 평가는

다른 지역 혹은 단지와의 비교를 통해

현재 가격 수준이 어느 정도인지를 확인하는 것입니다.

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그리고 위 과정을 통해서

가치과 가치를 놓고 저평가를 판단합니다.

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4.

저평가를 판단했으니

이제는 그냥 사면 되는 걸까요?

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가치와 가격을 확인했으니

이제는 내가 감당가능한 수준인지 봐야합니다.

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단순히 싸다는 판단이 내려졌다고

무작정 사는 것이 아닙니다.

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조급하고 초초한 마음이 들더라도

현실을 직시하는 것은 반드시 필요합니다.

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아무리 가격이 싸도 투자금이

내가 가진 종잣돈의 범위를 넘어서거나

혹시나 전세가 잔금일자에 맞추지 못하고

넘겨버릴 경우 잔금을 쳐야하기 때문에

이런 부분 등을 확인하는 과정을 거쳐야 합니다.

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아무리 싸게 사도 감당할 수 없다면

사봤자 그대로 팔거나

손해를 보고 팔아야하는 상황이 생길 수 있습니다.

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5.

감당가능한가까지 확인을 마쳤다면

이제는 사도 되는걸까요?

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여기서 하나를 더 생각해야 합니다.

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동일한 투자금으로

더 좋은 것을 할 수는 없을까라는 생각입니다.

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같은 돈으로 투자를 하는데

아무래더 이왕이면

더 좋은 자산을 사는게

너무나도 당연하기 때문입니다.

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그렇기에 단순히 싸다는 이유만으로

조급한 마음에 휩쓸려 산다면

나중에 큰 아쉬움으로 돌아올 수 있습니다.

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6.

어떤 상황인지 예시로 살펴보면 이렇습니다.

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A, B, C 라는 사람은 각각 2억이라는 투자금이 있습니다.

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여기서 A라는 사람은 다음과 같은 결정을 내립니다.

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먼저 A를 보면

A는 투자할 대상을 찾다보니까

가격이 싼 단지를 찾았습니다.

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그 단지의 매매가격은 10억으로

전세는 8억 정도에 맞출 수 있을 것 같습니다.

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전세가 없는 상황에서

설마 전세를 맞추지 못하겠어라는 마음으로

잔금이 되지 않음에도 투자를 결정했습니다.

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하지만 전세가 없다고

전세가 빨리 나가지 않을 수도 있는 시장에서

결국 기한내에 전세를 맞추지 못하게 되고

잔금이 되지 않아 계약금을 날려버리거나

훨씬 더 낮은 전세금으로 맞춘뒤

부족한 금액은 대출로 채우게 되었습니다.

​

가치와 가격은 판단했으나

감당가능한가를 놓친 결과입니다.

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7.

다음은 B를 살펴볼게요.

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투자할 대상을 찾으면서

가치와 가격을 판단했고

내가 감당가능한 수준의 단지도 찾았습니다.

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신나는 마음으로 B는 투자를 결정했고

이제는 돈을 벌 일만 남았다고 좋아합니다.

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하지만 다음달에

내가 알고 있는 다른 지역들을 살펴보니

같은 투자금으로 훨씬 더 좋은 지역에

투자를 할 수 있었음을 알게 되었습니다.

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급한 마음에 이 과정을 놓친 것입니다.

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그리고 시간이 지나 상승장이 찾아오면서

B가 투자한 단지는 2억 정도가 올랐습니다.

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8.

마지막 C라는 사람은

가치와 가격 그리고 감당가능한가를 확인했고

투자하려고 하는 단지에 필요한 투자금으로

다른 더 좋은 곳에 기회는 없는지

한번 더 확인하고 살펴보았습니다.

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그렇게 찾다보니 우연치않게

같은 돈으로 더 좋은 단지에

똑같이 투자할 수 있는 기회가 있음을 확인했고

더 좋은 단지에 투자를 할 수 있었습니다.

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역시나 시간이 지나

C가 투자한 단지는 5억이 올랐습니다.

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9.

단순히 상황으로만 쭉 적었지만

과거에도 벌어졌고

앞으로도 벌어질 상황이라고 생각됩니다.

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그렇기에 단순히 싸다는 이유만으로

매수를 하겠다는 생각보다는

그래서 감당가능한지

내가 알고 있는 곳에서

같은 돈으로 할 수 있는

다른 더 좋은 곳은 없는지를

반드시 확인해야 합니다.

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다만 여기서 주의해야할 건

가치 - 가격 - 감당가능 - 가장 좋은것

이 순서를 반드시 지키는 것입니다.

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이 순서가 바뀌면

놓치게 되는 것들이 많으니

반드시 이 순서대로 판단하는 것을 기억하세요.



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