안녕하세요.
대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사
'시크릿브라더'입니다.
얼마 전 수강생 한 분의 매수를 도와드렸습니다.
최근 무섭게 오르고 있는 상급지 집값 때문에 심리적으로 조급하기도 하고 불안감도 있으셨던 상황에서 [서울&수도권 7억 이하 추천 단지 Top20] 강의를 신청하셨고, 수강생 1:1 과외방에서 수강생분의 상황을 토대로 지역 추천 및 매수 후보군에 대한 피드백까지 진행해 드렸습니다.
수강생분께서 매수하신 지역은 인천 송도인데요. 부부가 둘 다 인천 출퇴근이었기 때문에 큰 고민 없이 지역을 골랐고 그 안에서 특정 공구들을 말씀드리며 임장을 가보시라고 말씀드렸는데 정말 실행력이 좋으셔서 임장 간 후에 결정까지 바로 한 케이스였습니다.
계약금을 쏜 날 회사 업무가 너무 바빠서 제가 조금 더 디테일하게 설명 못해드린 부분이 있었는데 이 부분을 많은 분들에게 공유드리는 게 좋을 것 같아서 월부카페에도 공유드리려고 합니다.
강의 2주차에 자세히 설명드렸지만 서울&경기&인천은 크게 보면 하나의 지역이라고 보셔도 무방합니다. 수도권이라는 하나의 큰 생활권으로 묶을 수 있고 역사적으로 가격의 흐름이 같이 가기 때문입니다. 단지 급지에 따라 시차가 존재할 뿐이죠.
유튜브와 단톡방이 워낙 활성화되어 있다 보니 많은 분들이 [현상]에만 집중하는 경향이 있습니다.
저희 단톡방에서도 매일 어떤 단지의 신고가 소식, 거래량 폭발 소식 등을 전해드리다 보니 어쩔 수 없이 조급해지고 당장이라도 달려가서 사야 하나 고민하시는 분들이 점점 더 많아지는 것 같습니다. 이런 현상들이 알게 모르게 매수세를 부추기면서 가격이 더 오르는 것 같고요.
저 또한 거의 모든 자산이 부동산에 들어가 있고 가격이 올라야 강의도 잘 되기 때문에 부동산 가격이 오르길 누구보다 바라는 사람입니다만, 지금 눈앞에 보이는 상황이 전부가 아니고 그 누구도 미래를 정확히 예측할 수 없기에 가치가 아닌 현상만 보고 불나방처럼 달려드는 지금의 상황이 걱정스러운 건 사실입니다.
저는 늘 '무너지지 않는 투자'를 강조합니다.
무너지지 않는다는 것은 무리하지 않는다는 것입니다.
감당 가능한 수준에서, 오래 버틸 수 있는 수준에서 의사결정을 해야 한다는 것이죠. 그런데 상급지가 오르고 있으니 영끌이라도 해서 지금이라도 빠르게 상급지로 갈아타기를 하려는 사람들이 많습니다. 지금 이분들의 생각에는 하나의 시나리오밖에 없습니다.
지금이 서울&수도권 대세 상승 초입이다
그런데 정말 이게 100% 확실한 사실일까요?
지금은 최근의 반등을 맞춘 사람들의 논리와 주장이 굉장히 합리적으로 보이고 무조건 그렇게 될 것처럼 보이지만 미래는 아무도 모르는 겁니다.
지금의 반등을 맞춘 사람들의 대부분은 21~22년도에도 계속된 상승을 주장했고 그때도 이유는 그럴듯했습니다.
그들이 잘못되었다는 게 아니라 미래를 정확히 예측할 수 있는 사람은 없다는 것을 말씀드리는 겁니다.
그렇다면 우리는 어떤 스탠스를 취해야 할까요?
저는 이 글을 읽으시는 분들이 이런 자세로 부동산 시장에서 끝까지 살아남으셨으면 좋겠습니다.
상승장이 오면 좋고,
하락장이 와도 큰 타격이 없는 투자
'말도 안 돼, 그런 투자가 어딨어?'라고 하시겠지만 있습니다.
[현상]이 아니라 [가격]에 집중을 하면 됩니다.
앞으로 더 오를지 떨어질지는 알 수 없는 영역입니다. 몇 번 운 좋게 그 타이밍을 맞춘다고 해도 앞으로 계속해서 맞출 수 있다는 보장이 없습니다.
만약 지금 급한 마음에 무리해서 집을 샀는데 6개월 뒤부터 하락을 하면 어떨까요? 단기 하락이 아니라 09년 반등장 이후 12년까지 하락했던 것처럼 장기 하락이 오면 어떡하죠? 그렇게 될 거라는 게 아니라 그렇게 되는 시나리오도 있다는 겁니다.
근데 진짜 이게 상승장 초입이면 어쩌죠?
이미 가격이 오른 단지를 사지 않고 아직 가격 반등이 오지 않은 단지를 사면 됩니다.
아니, 양극화가 계속되는데
좋은 놈이 더 많이 오르는 거 아닌가요?
맞습니다. 만약 여기가 바닥이고 본격 상승장이라면 그게 맞습니다. 이 경우 갭이 벌어지는 것은 어쩔 수 없습니다. 그 단지들이 많이 떨어졌을 때 용기 있게 선택하지 못한 기회비용이라고 생각하셔야 합니다.
그런데 만약 지금의 상승이 단기 반등이고 시장에 2차 하락이 온다면 그 단지들은 오른 상승분을 다시 반납할 확률이 높습니다. 22년의 하락폭은 아닐 확률이 높지만 금전적 손해와 정신적 피해가 굉장히 클 것입니다.
하지만 아직 반등하지 못한 단지 혹은 이제 막 상승의 분위기는 있지만 아직 전고점에서 20% 가까이 빠져있는 단지들은 그만큼의 안전마진이 있다고 봅니다. 물론 이미 반등한 상급지에 비해 입지가 떨어지기에 상승의 폭발력은 약하겠지만 리스크는 그만큼 낮은 것이죠. 다시 하락장이 온다고 하더라도 하락폭이 크지 않거나 지금의 시세를 유지할 확률이 높습니다.
제가 앞서 강조한 것이 있죠.
[무너지지 않는 투자]
제가 생각하는 무너지지 않는 투자란 이런 것입니다.
오를 때 조금 덜 벌더라도 시장에 끝까지 살아남아서 조금씩 자산을 증식할 수 있는 구조.
급등의 도파민을 추구하는 것이 아니라 심리적 안정을 우선시하는 투자.
단순히 [매수 VS 보류]가 중요한 게 아니라, 어떤 가격에서 매수하는지가 무척이나 중요한 것이죠.
이 교훈은 지난 하락장 때 잠실, 인덕원, 동탄 등을 보면 알 수 있습니다. 단순히 입지가 좋고 비싸다고 가격이 안 빠지는 것이 아니라 가격의 고평가에 따라 그 하락폭이 결정된다는 것을요. 실제로 제가 트래킹하고 있는 단지들 중에는 서울에 있음에도 불구하고 가격 하락이 아예 없었던 단지도 있었습니다. 물론 그 단지는 상승장 때는 상승 폭이 다른 단지에 비해 적었지만 거품이 없었기에 떨어질 것도 없었던 것이죠.
지금 강의에서 다뤄드리는 7억 이하의 단지들은 흔히 알고 있는 상급지 지역도 아니고 지역 내에서 선호도가 가장 높은 단지들은 아닐 수 있습니다.
하지만 [무너지지 않는 투자]의 관점에서 다른 단지들에 비해 안정적일 수 있고, 여기에 호재가 큰 단지 위주로 다뤄드리기 때문에 향후 가격 상승의 온기가 그 지역까지 미친다면 크게 상승할 수 있는 지역과 단지만 선정을 했습니다. 물론 이 가격대에서 실거주하기 가장 괜찮고 안정적인 가격 상승을 기대할 수 있는 단지들도 함께 다뤄드리지만요.
쓰다 보니 또 글이 길어졌네요.
아무쪼록 지금의 시류에 휩쓸려 조급하게 결정하기보다는 본인의 예산 범위 내에서 가장 저평가된 단지가 어딘에 포커싱을 하셨으면 좋겠습니다.
물론 저평가인지 저가치인지를 분명히 구별할 줄 아는 능력은 기본입니다.
다음에 기회가 된다면 개별 아파트의 전세가율을 가지고 아파트의 적정가치를 매기는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.
이게 주식의 PER나 PBR 같은 개념인데, 이것만 가지고 모든 것을 판단할 수는 없지만 고평가된 아파트를 거르는데 꽤 유용하게 사용할 수 있거든요.
오늘도 많은 분들이 좋은 선택하셨으면 좋겠고, 제가 조금이라도 도움을 드릴 수 있었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
오늘도 좋은 선택하는 하루되세요.
Make a good choice ~♡
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" 시크릿브라더 "
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선한 영향력을 드리는 건강하고 행복한 부자
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