수도권 임보에 꼭 들어가야하는 생활권, 단지분석 Onepage 공개 (Ver. 신도시) [갱지지]



서울경기에는 대한민국 인구의

절반이 거주하고있습니다.

과거부터 포화되던 인구수를

분산하기 위해 계획한

신 도 시

✔️1990년대

1기신도시

✔️2010년

2기신도시

를 너머

정부에서는

3기 신도시를 기획하고있습니다.

이처럼 경기도에는

계획된 도시가 많기때문에

대부분 균질하다는

장점을 갖고있어요.

이런곳을 임장하다보면

균질하고 쾌적해서 좋긴하지만,

"그 아파트가 그아파트 같아요..."

"아파트 순서를 잘 못세우겠어요!"

비슷해보이는 아파트간에

우선순위 세우기가 어렵습니다.

오늘은 여러분들이

수도권의 균질한 지역에 있어서

어떤 관점으로

단지분석을 하면 좋을지

도와드리겠습니다.

비교평가를 위한 가장 좋은 조건은

변수를 통제하는 것입니다.

아파트 단지가 가지고있는 가치 중에

입지, 연식, 학군 등을

고정할 수 있는것이 '마을'입니다

📌용인시 수지구 예시

용시 수지구의 대표적인 생활권

풍덕천동에도 다양한 마을이 존재합니다

① 우선 마을끼리 묶어봅니다

마을이 없다면, 행정동으로 묶어봐도 좋겠어요.

(행정동은 행정편의를 위해 묶은 단위기때문에

비슷한 특징의 단지끼리 묶일 가능성이 높습니다)

앞서 말했다싶이

신도시는 서울의 인구 분배를 위해 만든

베드타운의 성격을 띄고있고

여러개의 노선이 지나는 서울과달리

한 개의 노선에 의존하는 경우가

많기때문이에요.

EX)

과천시 : 4호선

성남시 : 8호선

용인수지구 : 신분당선

아파트의 가치를 크게

교통, 환경, 상품성으로 두고 판단해봅니다

여기서 주목해야할점은

선호요소와 비선호요소인데요.

앞서 말씀드린대로

신도시는 균질한 것이 디폴트기때문에

이런 선호/비선호 요소를

현장임장에서 제대로 파악해야합니다.

우리가 분임을 하고

생활권을 나누고 순서를 생각해보듯이

하나의 생활권 안에서도

마을에 대한 순서를 매겨보는 과정을 거칩니다.

앞에 가치를 매겼던 부분을

생각하며 종합적으로요.

그러면 다음과 같은

생활권 정리 Onepage가 완성이됩니다.

자, 여기까지오셨다면

✔용인 수지구의 생활권 순위

✔ 용인 수지구의 생활권 내 마을 순위

까지 머리속에 정리가 되었습니다.

그렇다면 이제

마을 안에서도 비교평가를 해야겠죠

여기도 저기도 비슷해보이는 단지지만

그 안에서 다른 포인트를 찾으면 됩니다.

📌용인시 수지구 풍덕천동

토월,초원마을 예시

이제 단지별로 차이점을 적어줍니다.

이 마을은 95년도 아파트가 대부분인데요

이 안에서

✔구조 : 복도식/계단식

✔방 갯수 : 방3개, 방2개

✔지하주차장 연결 유무

이러한 차이점들을 파악하시면됩니다.

그리고

앞서 토월 마을은

이런 선호요소를 가지고있었죠

정비사업 호재에 대한

단지별 코멘트도 파악해봅니다.

① 단지의 특징을 적는다.

(구조, 선호요소 포함)

② 단지의 차이점이

시세에 어떻게 반영되는지 살펴본다.

이렇게 단지별로 특징이 정리되었다면

이제 시세로 확인을 해봅니다.

한국 아파트는

신분당선 역세권이며 중심상권이 가까운

가장 높은 시세를 형성해왔고

뒷 라인의 삼성2차는

비역세권, 95년식에도 불구하고

계단식구조+지하주차장 연결로

상품성이 마을 안에서 가장 좋았습니다.

그래서 한성과 삼성2차가

상위권 시세를 형성하며 가네요.

그러다 등장한 한국아파트가 시세를 뒤엎습니다.

재건축 버프와

역세권 개발로 사업성이 좋아지는 특징이 있네요.

이러한 단지들의 특징들이

과거, 지금, 미래에

어떻게 반영될지를 비교해보시고

정리해보시면 좋습니다.



양식은 없지만 저는

이런식으로 차이점에 대해서 시세로 검증하고

같은 값이면 어딜먼저 할 것인지

투자전략을 세우는 편입니다.



참고해보시면 좋을 것 같아요 :)

오늘 글을 한 문장으로

정리해보자면

변수를 통제하고

차별점을 확인해

시세로 검증하는 과정입니다.

변수를 통제하기에 쉬운 지역이

기본적으로 균질한 특징을 가지고있는

신도시라고 생각이 듭니다.



이러한 특징을 이번

신투기에서 많이 다뤄주시는 것 같아요 :)

들어보시면 정말 도움이 많이 될 것 같습니다. 



https://weolbu.com/product?displaySeq=3386&fromUrl=%2Fclass&inviteCode=3BA663

저는 매번 임장보고서에서

단지분석에 시간을 가장 많이 쏟는데요.

단지분석에서 주요하게 다룰 포인트들이

지역마다 다르기때문에

매번 다르게 쓰는 것 같아요

단순히 공식처럼 하는 단지분석이 아닌

그 지역 특징에 맞는

특징있는 단지분석을 해보시면 좋겠습니다

그래서 다음에는

서울편을 들고와보겠습니다 :)

모든 단지가 똑같아보이는 신도시!

그 안에서 정말 선호되는 단지는 무엇이고

우리는 어떤 투자를 하면 더 좋을지

여러분들의 손품과

발품을 믿고 잘 정리해두시면 좋겠습니다 :)

긴 글 읽어주셔서

감사합니다 :)



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