일시적 2주택에서 절대 놓치지 말아야 하는 것 [대흙]



안녕하세요

대기만성 흙수저

대흙입니다.

최근 2호기 잔금일을

조정하면서 1호기와 관련해

'일시적 2주택 양도세 비과세 특례'

혜택 요건에 대해 알아보았는데요.

그 중 헷갈렸던 몇가지

부분들을 짚고 넘어가보려합니다.

일시적 2주택이란 (개념, 충족요건)

먼저, 일시적 2주택에 대한

개념부터 알아보겠습니다.

개념

삶을 살아가다 보면

주택을 증여받거나, 직장

혹은 학군의 이유로 새로 집을 구하고

가지고 있는 집을 처분하는

일들이 필연적으로 발생하는데요.

주택을 사기 전 기존 집을

팔고서 새집을 사는 것이 좋겠지만

스케줄을 정확히 맞추기도 힘들 뿐더러

실거주 목적을 위해 사는 사람들 중

어쩔 수 없이 2주택자가 되어버린

경우 높은 세금을 내는 불합리한 상황을

막고자 일시적으로 주택이 2채가 된 경우

몇 가지 조건을 충족하면

양도세와 취득세를 줄여주게 됩니다.

1세대가 일시적으로 2주택을 보유한 경우

3가지 요건을 갖추어 종전주택을 팔면

1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택 적용 가능

충족요건

그렇다면, 충족요건은 어떤 것일까요?

많은 분들이 알고계시다시피, 1후 2보 3매 입니다.

1. 기존 주택을 취득한 후

최소 1년 후 신규 주택 취득할 것.

2. 기존 주택은 2년 이상 보유할 것.

3. 신규 주택 취득 후

3년 이내 기존 주택 처분할 것.

여기서 기존 주택의 양도기한과

조정대상지역 여부에 따른 과세 여부는

시장상황과 정부 정책에 따라

3년에서 2년, 그리고 1년 또 2년 끝으로

다시 3년 으로 유동적으로 바뀌어 왔는데요.

현재는 2023.1.12 이후 양도분부터는

기존주택과 신규주택이 조정대상지역

내에 있는지 여부에 '상관없이'

3번 조건인

신규 주택 취득 후 3년 이내

기존 주택을 처분한다면

비과세 특례를 받을 수 있게 되어 있습니다.

다만, 2017.08.03 이후

기존 주택이 취득 당시 조정대상 지역이면

양도 때 조정대상 지역이 해제되었다 해도

취득 당시 조정대상지역 내

주택은 2년 이상 '거주해야' 비과세 적용

주의할 부분 (1세대, 1주택 취득일)

그렇다면 어떤 부분이

헷갈리고, 투자자로서 주의하면

좋을지 얘기 나눠보겠습니다.

1세대

예를 들어

부모님 명의로 집이 1채 있고

본인이 1호기 투자를 했습니다.

(이 때는 집이 1세대 2주택이라

비조정대상지역의 경우 1~3%)

그러나 이후

2호기를 투자 할 시점에

세대 분리가 되어 있지 않다면

1가구 즉, 1세대에 집이 3채가 되게 됩니다.

이 경우, 1세대에 3주택이

되기 때문에 취득세 8%를 피하기 위해선

세대분리가 먼저 선행되어야 할 것입니다.

이 부분도 아마 많은 분들이

알고 계시리라 생각됩니다만,

저와 같은 싱글 투자자의 경우

간과할 수 있는 부분이라고 생각합니다.

세대 분리의 기본 조건으로는

거주 독립과 생계 독립입니다.

1. 거주 독립 + 생계 독립 + 현재 결혼

2. 거주 독립 + 생계 독립 + 과거 결혼

3. 거주 독립 + 생계 독립 +만 30세 이상

4. 거주 독립 + 생계 독립 + 만 30세 미만

+기준 중위소득 40% 이상

즉, 30세 미만의 싱글투자자라해도

소득이 있으니, 세대분리가 가능하여

동일 세대 내에서의 주택수를

주의하시면 좋을 것 같습니다.

취득일

만약, 작년 2023년 7월 23일에

1호기를 투자하고 잔금을 치뤘습니다.

이후, 1년 동안 열심히 투자처를 찾아

2024년 7월 22일에 2호기를 투자했습니다.

이 경우에 1호기의 수익이 충분히 나고

2호기 취득 후 3년이 지나기 전, 1호기를

처분한다고 했을 때, 비과세를 받을 수 있을까요?

정확히는 시작일을 포함시키지 않고,

365일이 되는 날이기에

 가능합니다.

Q. 일시적 2주택으로 보기 위한

신규주택 취득 시기에 제한이 있나요?

A. 일시적 2주택 특례 적용시 신규주택은

종전주택을 취득한 날로부터

1년 이상이 지난 후에 취득하여야 합니다.

1년 이상 경과 여부 판단시

종전주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않습니다.

[소득세법 시행령 제155조 제1항

부동산납세과-3033(2018.10.17)]

한가지 더 예를 들어보겠습니다.

만약, 1호기와 2호기를 보유한 상태에서

1호기를 양도하는 날 동시에 3호기를

취득하면 일시적 2주택 비과세가 적용될까요?

(양도세 비과세 조건

1후2보3매 충족한다고 가정)

Q. 일시적 2주택 상태에서

종전주택을 양도하면서 새로운 주택을

취득한 경우 비과세가 적용되나요?

A. 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하면서

같은 날 새로운 주택을 취득한 경우 종전주택 양도 후

다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택

비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

[법령해석재산-0421(2016.11.15.)

부동산거래관리과-575(2012.10.26.)]

이 경우 또한 가능합니다.

그렇다면, 날짜를 맞춰

팔고 사고 하는 건 알겠는데,

기준점으로 삼아야 하는

취득일은 정확히 언제일까요?

등기접수일? 등기완료일? 잔금일?

답은

잔금일 또는

등기접수일 중 빠른 날짜

를 과세기준일로 삼습니다.

일시적 2주택을 명확하게 하기 위해선

이 부분을 잘 확인해야합니다.

더불어, 재산세도 위와 같은 방식으로

기준일을 삼기에 과세기준일인 6월1일을

앞뒤로 잘 파악해주시면 좋을 것 같습니다.

Tip) 6월1일에 잔금시 재산세 과세 대상은

매수자를 사실상 소유자로 보기에

매수자에게 재산세를 고지하게 됩니다.

(등기접수일이 6월1일 혹은 이후라는 전제)

요약

일시적 2주택 주의할 점

1. 충족 요건

: 1후 2보 3매

2. 1세대

: 동일 세대 내 주택 수 명확히 할 것.

3. 취득일

: 등기접수일과 잔금일 중 빠른 날이 기준

이렇게 오늘은 일시적 2주택에서

주의해야할 몇 가지를 알아보았는데요.

개개인마다 상황이 다 다르고,

분양권 재건축 물건 등 부동산의 상황

또한 천차만별이다보니

정확한 세금정보는

꼭 여러명의 세무사와 상담 후

확인해보시는 것을 추천드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.