[열중 39기 독서근6 4이좋게 만들조 나방] 1주차 강의 후기

(게리롱님이 정말 게리롱 푸리롱의 게리롱일줄이야!)

저환수원리가 무엇인지?! 

몸과 머리에 새겨준 1주차 강의

저환수원리의 개념을 열반스쿨 기초반에서 처음 들었을때 중요하다고 하니 열심히 외웠습니다.

하지만 아파트 수익률분석 보고서 과제를 할때도, 그리고 지난달 임보를 쓸때도 "이렇게 하는게 정말 맞아"?" 하는 의문이 계속 들었어요. (그래서 지난 영등포구 단지분석 자료가 통째로 마음에 안든다는 사실^_^)

이번 게리롱님 1강을 듣고 나서 저환수원리가 이거였구나! 제대로 이해하게 되었습니다.

① 저평가 : ‘가치가 있는 것’을 가치보다 싸게 산다.

아무거나 가치보다 싸게 산다는게 아니라 “가치가 있는 것”을 사야한다는 것.

아무거나 싼 가격에 사는건 갭투자자라는 점. 좋은 것을 사서 오래 가져가려면 ‘가치가 있는 물건’을 사야한다는 말이 크게 와닿았어요. 이 말을 제대로 이해하지 못했다면 그저 흔한 갭투자자가 될 뻔했네!

결국 가치가 있는 것을 싸게 산다는 건 비교평가를 해야한다는 것인데…. 지난달 임보를 쓰면서 비교평가가 너무 어려웠습니다. 그런데 이번 강의에서 입지와 상품성을 X축 Y축으로 가치의 유무를 판단해주신 부분이 너무 좋았어요.

② 환금성 : 저층/탑층/300세대 이하 제외 아니었나요?

저는 지금까지 환금성을 판단하라고 했을때 저층(4층 이하 제외), 탑층(특히 동향), 300세대 이하 제외라고 생각했어요. 그런데 이번 강의에서 환금성은 이게 아니라는 말에 충격! 진짜 환금성의 의미는 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것이라는 것에서… 대혼란… ☆

입지와 연식에 따른 선호도를 이해하고, 투자범위&매도계획을 설정하고 투자해야 한다고 하셨는데… 

(환금성 정말 어려운 것이구나…..ㅠㅜ)

③ 수익성 : 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

조금이라도 적은 투자금을 넣어서 많은 수익을 내면 되는게 아닌가? 라고 단순하게 생각하고 있던 나, 반성합니다. 수익도 나고 수익률도 높은 가치로운 단지를 잘 골라보자…..!!

④ 원금보존 : 높은 전세가율에 투자해 “절대!” 잃지 않는다!

게리롱님의 실제 1호기 사례를 보면서 전세가율을 무조건 높게 맞춰서 투자금을 낮추는게 좋은건 아니구나!라는걸 아주아주 쉽게 이해할 수 있었습니다. (실패한 사례 절대 아니라고 3번은 강조하신듯! ㅋㅋㅋ) 적정수준의 전세가율이 있다는 것에 큰 깨달음 얻고 갑니다!

⑤ 리스크 : 감당 가능한 리스크에 투자하고 대응한다.

역전세는 필연이라는 생각을 가지니까 마음이 좀 편안해졌습니다. 역전세를 피해갈 생각에 스트레스를 받았는데, 어차피 피할 수 없는거 감당 가능한 범위를 찾아보자는 쪽으로 생각이 바뀌니 투자에 대한 마음이 한결 가벼워졌어요. 단순하게 지역 공급량만 볼 것이 아니라 내가 잔금을 치를 수 있는지,그리고 역전세를 감당할 수 있는지에 대한 고민을 하며 단지를 찾아야겠다는 생각을 하게 되었습니다. 

투자를 잘하는 사람들의 실전투자 프로세스

(햇반은 600원이 싸다는걸 이번에 알았어요🤣)

정보수집 → 투자기준 → 가격관찰 → 계약(매수)

4단계의 프로세스를 통해 투자를 제대로 하는 법을 설명해주십니다.  (여기서 임장과 임보쓰기의 중요성이 나오는 듯)

지난 단지임장을 할때 단순히 체크리스트 보면서 그거만 따라 다녔는데요! 바뀔 수 없는 것들에 초점을 맞춰 보고 기록을 남겨야겠다는 큰 깨달음을 얻었습니다. 그리고 단지에 대한 느낌정리(가치와 이유)를 반드시 해야겠다는 점! 이번 달 임장보고서 단지분석 탬플릿에 변화를 줘야겠습니다.

그리고 마지막 매물확인! 저의 큰 산이자 벽!

와 200-200클럽 실화인가요? 매물 10개만 봐도 많다고 생각했는데 200개라니… 저는 아직 갈길이 먼가 봅니다 ㅠㅜ 매물임장도 마찬가지로 집 안에서만 꼭 확인할 수 있는 것 위주로 잘 체크해야겠다는 깨달음을 얻었습니다.

분위기 임장 위에 단지 임장, 그리고 매물임장까지. 단계별로 차곡차곡 잘 쌓아나가야 가치를 제대로 알 수 있다는 말. 명심!

그리고 실제 저환수원리를 적용해서 투자기준에 맞는 단지를 살펴가는 사례! 너무 좋았습니다. (근데 이 기준이면 우리가 살 수 있는 아파트가 있을까요…?!)

투자 후 제대로 복기하기: 복기의 중요성★

1호기부터 성공해서 투자할 수 있을거란 생각을 하고 있지 않지만, 경험이 쌓인다고 해서 투자 실력이 비례해서 느는 것은 아니라는 점을 알았습니다. 복기를 하지 않은 사람의 시야는 좁고, 경험을 아무리 쌓아나간다 해도 지속적으로 아는 것만 보일 뿐! 어떤 것을 잘했고, 못했고, 또 어떤 것에 집중해야 하는지 꼼꼼하게 복기해야한다는 사실 꼭 기억하겠습니다.

지난달 실전준비반을 통해 임장보고서를 써보면서 부족한 부분이 많이 보였어요. 양식에 따라 자료를 넣고 가이드에 따라 임장을 다녀왔는데 뭔가 부족한 느낌… 저환수원리에 맞는 분석의 과정을 거치지 않았기 때문이었다는걸 게리롱님 강의를 통해 알게 되었습니다.

“저환수원리” 그 이름만 몸에 새길게 아니라 진정한 뜻을 알고 판단하는 눈을 길러야 겠다는 깨달음을 얻고 가는 소중한 1강이었어요. 감사합니다!