이제는 서울에서 이 지역들을 주목할 차례입니다 (분석자료 첨부) [김인턴]



안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

날씨만큼이나 부동산 시장의 상승 분위기가 점점 더 퍼져가면서 내집마련과 투자에 대한 결정을 내리기가 더욱 어려워지는 시기라는 생각을 많이 하게 되는 것 같습니다.

이미 오른 것 같은데 샀다가 떨어지게 될까라는 두려움과 많이 올라서 조정될 줄 알았는데 계속해서 가격이 상승할 것에 대한 불안감을 동시에 느끼는 것이 가장 큰 이유이지 않을까 싶습니다.

이런 고민을 하고 계신 분들께 이제는 어떤 지역을 서울 내에서 주목해야할지 이야기드리려 합니다.

그 지역은 바로 동작구, 영등포구, 관악구, 구로구가 포함된 서울 서남권 지역입니다.

#서남권 지역 개요 및 생활권

먼저, 간단하게 서남권 지역을 살펴보면 3대 업무 지구 중 하나인 여의도와 G-밸리가 위치. 인접한 4개구끼리 기본적으로 교류가 이뤄어지고 있고 주변지역 중 서초구, 양천구, 강서구, 광명시와 교류가 활발한 권역입니다.

서남권에서 위상이 가장 높은 동작구부터 대략적인 지역의 특징과 생활권을 살펴보겠습니다.

동작구의 가장 큰 특징은 난개발로 시작되었지만 노량진&흑석 뉴타운이라는 재개발이 진행되면서 서울내에서 가장 크게 변화하고 있는 곳들 중 하나 입니다.

생활권은 크게 5개 정도로 볼 수 있고 가장 선호하는 생활권은 흑석 생활권이며, 앞으로 주목해서 보면 좋은 것은 노량진 생활권 인근입니다.





다음은 여의도 업무 지구가 있는 영등포구입니다.

영등포구의 가장 큰 특징은 앞서 이야기한 여의도라는 업무지구가 있는 것이며 영등포구의 현재 입지를 만드는데 큰 기여를 하고 있습니다. 더불어 신길 뉴타운이 위치하고 있으며 서울내에서 산이 가장 적고 평지가 많다는 특징이 있고 지하철 노선에 따라서 환경차이가 매우 큽니다.

생활권은 동작구와 동일하게 크게 5개 정도로 나눠서 생각해 볼 수 있고, 재건축이 가장 이슈되는 여의도 생활권부터 여러 요소들이 아쉬운 영등포&대림 생활권의 선호도가 가장 낮습니다.





다음은 서울대를 품고 있는 관악구입니다.

관악구는 2호선 라인이 지나감에도 불구하고 경사나 환경적인 요인으로 인해 상대적으로 저렴한 가격을 보이고 있다는 특징이 있습니다. 쉽게 말해 가성비 지역이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

생활권은 크게 나눈다면 3개정도로 볼 수 있을 것 같고, 봉천 생활권을 가장 선호합니다.





마지막으로 서남권에서 가장 외면 받는 구로구입니다.

외면 받고 있음에도 구로디지털단지와 가산디지털단지가 위치하고 있고 직장의 수요가 뒷받침해주고 있고 구로구내 신도림 같은 경우는 교통의 요충지라고 이야기할 수 있습니다. 그리고 생활권별 편차가 심하며 1호선 의존도가 높은 지역입니다.

생활권은 크게 4개로 나눌 수 있고, 2호선과 1호선이 지나가는 신도림을 가장 선호하며 7호선 구로역 주변의 선호도가 상대적으로 떨어집니다.



조금 더 확장해서 정리해보면 각 구별 주역 생활권의 특징 및 랜드마크 가격은 아래와 같습니다. 모든 생활권을 다 다니기 어렵다면 아래 생활권을 중심으로 먼저 살펴보시는 것부터 시작해보셨으면 좋겠습니다.



#서남권 지역별 입지분석 요약

다음으로 구별 입지를 살펴보면 전체적으로 주요 업무지구까지의 접근성이 매우 우수하다는 것을 확인할 수 있습니다. 다만, 학군에 있어서는 전체적으로 아쉬운 모습을 보인다는 특징이 있으며 주요 호재로는 아직 착공전인 서부선과 현재 착공되어 계속 공사중인 신안산선이 있습니다.

공급의 경우 해당 권역 내에서 굵직한 공급은 노량진 뉴타운이 있으며 인근에 광명 뉴타운의 입주도 함께 눈여겨 살펴보시는 것도 필요합니다. 아무래도 대규모 공급으로 인해 지역 전체가 바뀌면서 충분히 이동하는 수요가 발생할 수 있기 때문입니다.





#서남권 지역 구별 위상

각 구별로 비슷한 급지에 해당하는 지역과 비교해 보겠습니다. 과거 상승장에서 상승했던 주요 단지들의 천장을 통해 구의 위상이 어느정도인지 그리고 비교를 하면 괜찮은 지역들을 확인해볼 수 있습니다.

가장 먼저 3급지에 해당하는 동작구와 영등포구의 위상을 살펴보겠습니다.

3급지 내에서 20억을 넘은 단지가 있는 곳은 동작구, 강동구, 영등포구, 종로구 이렇게 4곳입니다. 여의도의 경우 재건축인 점을 감안하며 제외하면 동작구, 강동구, 종로구 이렇게 3곳이라고 볼 수 있습니다.

랜드마크급 단지를 제외하고 전체적인 단지들을 비교해보면 3급지에서는 강동구와 동작구가 가장 선호도가 높은 곳이라고 볼 수 있으며 그 다음이 영등포구, 중구, 종로구 정도로 보입니다.

다음은 4-5급지의 관악구와 구로구 입니다.

15억대 이상으로 상승한 가격이 유일하게 없는 곳은 관악구입니다다. 다만, 구로구의 경우 신도림에서 15억 이상의 가격을 보였고 이를 통해 4급지 정도의 위상으로 비교해서 보면 좋을 것 같습니다.

마곡이 있는 강서구와 청량리 개발을 비롯하여 지역이 탈바꿈하고 있는 동대문구가 4급지에서는 가장 선호하는 지역이며 그 다음으로 서대문구, 성북구 순으로 보면 될 것 같습니다. 서대문구내 북아현은 아현과 묶어서 보는게 필요합니다.

관악구의 위상이 성북구보다 낮은 건 조금은 아쉽지만 이게 팩트라고 볼 수 있습니다.





#서남권 지역 투자 포인트 Top5

서남권역 내에 구별 입지와 위상을 살펴봤고 이제는 주요 투자 포인트를 확인해보겠습니다. 크게 6가지 정도가 될 것 같습니다.

(1) 뉴타운

영등포구 신길 삼성래미안, 동작구 흑석동양 위 아파트들의 공통점은 무엇일까요? 단지 자체만을 두고 본다면 과거 지역내에서 선호도가 떨어지는 아파트였고 그 당시에는 딱히 장점을 말하기 애매했습니다.

하지만 여기에 수식어 하나만 더 해보면 보는 관점이 달라지게 됩니다. 신길삼성래미안은 신길뉴타운, 흑석동양은 흑석 뉴타운. 시간이 지나면서 인근으로 뉴타운이 들어오게 되었고 이런 환경 변화를 거치면서 생활권을 공유하게 되었다는 점입니다.





위와 같은 아파트들은 위치나 교통에 대해 장점을 가지고 있었습니다. 하지만 환경적인 부분에 대한 단점이 컸고 그런 이유로 사고(Buy) 싶지 않지만 살아야 하는(Live) 아파트라는 특징이 있습니다. 그런 이유로 매매가는 쌌고 전세가가 높았으며 소액으로 투자가 가능했습니다.

위에서 예시로 든 단지들처럼 위치나 교통은 좋지만 아쉬운 환경으로 여전히 외면받는 단지들이 있습니다. 하지만 서남권내 노량진 뉴타운과 같은 변화가 일어나고 있다면 그런 변화를 상상하며 지역을 바라보는 것이 중요합니다.

(2) 여의도

강남 다음으로 넘버2에 해당하는 여의도가 서남권역내 영등포구에 위치하고 있습니다. 이에 대한 파급력은 어느정도 일까요?

강남과 여의도를 디테일하게 살펴보기 위해 인접한 다른구의 직장하고도 묶어봤습니다. 여의도가 위치한 영등포부터 구로, 금천까지를 묶어서 보게되면 약 17만개의 사업체가 위치해 있습니다.

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반면 강남은 자체적으로 11만에다가 인근 서초와 송파까지 묶어서 보게 되면 약 25만개의 사업체가 있습니다.

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현실적으로 구로, 금천의 경우는 가디와 구디가 대표적인데 여의도가 묶기에는 사실 어렵고 실상 규모의 면에서는 2배 이상의 차이를 보입니다.





크기가 크다고 중요한 것은 아니기에 질적인 면에 있어서 소득을 비교해보면 확실히 평균 소득은 여의도가 높습니다. 수요라는 양적인 면에서 강남을 이길 수 없는 여의도지만 질적인 소득에 있어서 강남을 이기는 힘이 있습니다.

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하지만 그렇다고해서 여의도가 더 좋냐? 단순하게 규모와 소득을 같이 생각해볼 수 있죠. 소득의 차이가 크지 않는 상황에서 규모에서 큰 차이가 나기에 평균 소득이 조금 낮을지라도 전체가 갖는 힘은 더 클 수 밖에 없습니다.

이로 인한 영향은 해당 업무지구까지 쉽게 접근 가능한 아파트의 가격을 통해서도 어느 정도 알수 있습니다. 물론 아래 모든 단지가 가격이 가치만큼 다 회복했다고 보기 어려운 곳도 있지만 그럼에도 가격의 레벨 자체가 다른 것을 쉽게 확인할 수 있습니다.





그렇다고해서 여의도 접근성은 중요하지 않으니 강남에만 집중하자는 이야기는 아닙니다.

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그럼에도 불구하고 여의도 접근성이 가져다주는 힘은 분명하게 존재합니다. 하지만 그 힘에 대한 차이가 있음을 아는 것이 필요하다는 이야기입니다.

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어떤 단지냐에 따라 달라지겠지만 큰 틀에 있어서 강남과 여의도까지 각각 접근성이 비슷하다면 강남에 먼저 도착하는 곳을 우선해보는 것이 좋다는 것입니다.

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실제 예시로 살펴보면 강남과 여의도까지 30분이내로 도착하는 각각의 개별단지들을 비교해보면 통상적으로 강남까지의 접근성이 좋은 단지가 더 높은 가격으로 가는 것을 확인할 수 있습니다.

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조금 다르게 해서 강남까지 1시간안으로 접근 가능한 단지와 여의도까지 30분 이내 도착가능한 단지를 보면 더 신축임에도 불구하고 여의도까지 30분이내 도착가능한 단지들이 비슷하거나 조금 더 높은 가격을 보입니다.





정리해보자면 지역내 단지 선호도를 개별적으로 고려해야겠지만 여의도 30분의 가치와 강남 1시간의 가치가 비슷하다고 이야기할 수 있습니다.

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강남까지의 접근성을 우선해서 보되 여의도라는 지역에 대한 접근성 또한 놓치지 않는 것이 필요합니다.

(3) 신안산선

신안산선은 경부선의 수도권 전철 수요를 분산하고 서울특별시와 경기도 시흥시, 안산시를 철도교통으로 연결시키는 광역철도 노선으로 광명역 접속노선 기능도 하여 향후 광명셔틀 전철을 대체하여 4호선보다 빠르게 시흥-안산-서울을 연결하는 광역급행철도입니다.

해당 노선은 서남권 지역들 보다는 그 외곽에 있는 지역들에게 더 큰 영향을 주는 호재이지만 분명 서남권을 가로지르고 있고 착공이 되어 27년 개통을 앞두고 있어 관심을 갖고 지켜봐야할 호재입니다.

아래 예시를 살펴보면 조금 더 지켜봐야겠지만 외곽보다는 오히려 중심에 들어올수록 신안산선에 대한 기대감은 아직 크게 반영되지 않았음을 확인할 수 있습니다.





호재로 인해 교통이 개선됨에도 불구하고 아직 실현이 되지 않았기 때문에 혹은 관심이 높지 않아서 가격에 반영되어 있지 않았는지를 확인하는 것이 필요합니다.

(4) 선택(5급지 등 하급지 투자)

아무래도 사람들이 선호하는 지역들보다 선호도가 떨어지는 지역의 대해서는 투자에 대해서 망설이게 됩니다. 특히, 서남권내 구로구의 경우에는 신도림을 제외하고 현재 시장에서는 외면하게 되는 것 같습니다.

시기에 따라 우선해서 봐야하는 지역들이 달라지는 것은 너무 당연하지만 이곳은 안된다라는 편견으로 인해 외면하겠다는 태도는 투자자로 경계해야 합니다. 그렇기에 막연히 5급지는 투자하면 안된다라는 생각이 아니라 지금은 아니더라도 향후에 투자를 해야하는 시기가 오지 않을까? 라는 생각으로 접근하는 것이 필요합니다.

그랬을때 과거 실제로 어떤 모습을 보였는지 확인해봐야하구요.

5급지에 투자를 했다면 전세상승분이 적을까 그리고 5급지 투자는 수익이 아쉽다라는 궁금증에 대해서 실제 살펴보게 되면 생각과는 다른 모습을 보이고 있음을 알 수 있습니다.

돈을 주고 매매를 하고 싶지는 않지만, 그래도 교통이나 직장을 고려했을때 거주는 해야하는 곳이기에 전세 가격 상승이 입지 차이가 크지 않은 상급지와 비교했을때 크게 밀리지 않습니다.

그리고 수익에 있어서는 아쉬운 모습을 보이지만 소액으로 투자를 해 높은 수익률을 거둘 수 있는 투자가 가능하며 투자 기회도 3년 이상 열려있는 모습을 보입니다.





여기에 한가지 더 재밌는 사실은 경기도의 마지노선이라고 불리는 평촌과 비교했을 때도 구로구가 크게 밀리지 않는다는 사실입니다.

그렇기에 5급지라는 이유만으로 외면하는 것이 아니라 소액 투자의 기회가 있는 곳임을 기억하면서 잘 살펴보는 것도 반드시 필요합니다.





(5) 외곽택지

마지막으로는 외곽 택지입니다. 해당 권역을 살펴보면 눈에 들어오는 외곽택지가 있습니다. 바로 천왕과 항동지구입니다. 택지에 연식이 괜찮은 아파트가 있다보니 중심지 구축과 가장 크게 고민이 되는 부분 중 하나가 되는 것 같습니다.

먼저, 지난 상승장에 수도권 외곽 신축의 가격이 얼마나 올랐는지 살펴보겠습니다.





1. 동탄2도시 동탄역 시범 우남 퍼스트빌 : 신고가 13억

2. 평택 고덕신도시 고덕 국제 신도시 파라곤 :신고가 8.75억

3. 수원 망포택지 힐스테이트영통 : 신고가 11.5억 / 호매실택지 호반베르디움더센트럴 : 신고가 9억

4. 시흥 장현 제일풍경채센텀 : 신고가 8.4억 / 은계 센트럴 푸르지오 : 신고가 8.68억 / 배곧 sk뷰 : 신고가 9.95억

5. 오산 세교신도시 오산세교자이 : 신고가 7.48억

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꽤나 높은 가격까지 거래가 되었던 모습을 확인할 수 있습니다. 심지어 일부 단지들은 지금도 서울보다 높은 가격을 보이고 있습니다. 그렇다보니 이런 고민을 하게 됩니다.

사실 이런 외곽택지에 대해서 우리는 이미 정답을 알고 있습니다.



과거 동탄1신도시가 입주하였을 때, 해당 지역내 선호하는 단지의 가격이 2급지 성동구내 역세권 단지보다 더 비싼 가격을 보였습니다. 하지만 시간이 지나면서 흔히 말하는 신축에 대한 상품성이 사라지게 되었고, 다음 상승장에서 입지 좋은 구축에 상당히 큰 차이로 밀리는 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 이 상품성의 유효 기간은 단지에 따라 달라지겠지만 개인적으로는 6년 정도로 보여지는 것 같습니다.

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그렇기에 여기서 기억해야 할 건 외곽임에도 신축이기에 상대적으로 전세가격의 회복이 빠르고 구축보다 더 높은 가격을 보여줄 가능성이 크기에 소액 투자로 접근할 수 있다는 점입니다. 다만, 자산을 쌓아나가고 쌓은 자산을 장기적으로 보유해야 하는 관점에 있어서는 당장은 외곽 신축이 좋은 수익을 줄 수 있겠지만 결국 입지를 이기지 못하기에 반드시 상품성이 다하기 전에 갈아타는 과정이 필요함을 알고 투자를 해야 합니다.

구로구의 경우에는 땅의 가치가 아무래도 높지 않기에 장기적으로 보유하기는 어렵다는 전제하게 외곽 신축을 우선해서 고려하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다는 것도 참고해보셨으면 좋겠습니다.



많은 곳들이 올랐고 지금도 오르고 있지만 아직 그렇지 않은 지역들이나 단지들은 분명 있습니다. 선호 지역 이외에도 오늘 이야기 드린 지역들도 같이 살펴보시면서 좋은 선택을 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

막막하고 답답을 해소가 되셨으면 좋겠네요.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.





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