서울 투자 3개월 안에 마지막 기회 잡는 방법(부동산 정책)

안녕하세요

메로나입니다.

최근 부동산 시장,

서울,수도권이 거래량이 증가하면서

많은 분들이

내집마련 및 투자에 정말 관심이 많습니다.

올해초에서 가격이 저렴하고

전세가율이 높아진 상황에서 충분히

내집마련, 투자 모두

내가 매수 감당한 금액이라면

행동까지 이어지면 좋겠다고 했습니다.

많은 분들이 실행까지 하였지만,

그렇지 않고 혹여 다시 기회를 잡지 못할까봐

불안해 하시는 분들이 많아서

그분들을 위해 글을 씁니다 :)

1. 현재, 시장변화(키워드)

몇가지 단어 키워드를 기억해야 합니다.

이글을 읽는 분들도 아마 공감 할것입니다.

#거래량 증가#서울 상급지 가격 상승

#전세가 상승 #서울 신축

#가격인정 #강남 토지거래허가(규제)

#특례대출(신생아대출)

올해초 높은 금리등으로

거래량이 지난해 대비 감소했다가

다시한번 신생아 특례로 인해

거래량이 증가하게 되었습니다.

그리고 이 거래량은

서울에 선호도 높은 지역의 단지들까지

온기가 퍼져나갔습니다.

각 구별 10~12억대 대장급(신축,대단지)

아파트들의 거래가 계속이어 졌고

자연스레 서울 아파트가격이

상승으로 이어졌습니다.

또한, 그 서울 각 구별 지역의

대장급 아파트를 매도하신분들은

그들 눈높이에서 상급지인

강남으로 이동하게 되었습니다.

그리고 강남 가격또한 빠르게 전고회복을

하게 됩니다.

최근 4년 사이에 가장 많은 거래량과

가격회복이 이어졌습니다.

그리고 이러한 상황에서

나에게 기회가 오지 않을까봐

많은 분들이 불안하고 조급해 지기 시작했습니다.

불과 몇달사이에 일어난 일들때문에

다시한번 서울 시장을

바라 보신분들이 불안해 하고 있습니다.

하지만,

꼭 이말씀 드리고 싶습니다.

절대 조급해 질 필요가 없는

현재 시장입니다.

아직까지는 이러한 키워드는 등장하지 않았습니다.

그리고 여러 규제정책으로

등장 할 수도 없는 키워드도 있습니다.

#전세대란

#다주택자 증가

#전고뚫고 가격 상승

가격이 상승하였다고 하더라도

지난 과거 상승장에 대비하면 그럼에도

거래량과 가격상승폭이 적습니다.

지난 상승장에

서울아파트가 5~6억씩 상승하는 것과 달리

최근 시장은

평균 전고대비 -25%정도 빠진 상태에서

전고 가격을 회복한 정도입니다.

하지만, 전고가격을 넘어서

가격이 넘어가는 아파트가 거의없습니다.

예를들어

마포구 대장격인 마래푸 가격이 현재 19~20억 정도에서

거래가 되고 있습니다.

많은분들이 지난 상승장(21~22년 사이)

19억까지 올라갔다가

가격이 빠졌습니다.

그리고 최근에 거의 전고 가격을 회복하였습니다.

그리고 지금 보다 더 많이 오르지 않을까 걱정합니다.

가격이 지금보다 오르는 것은

우리가 절대적으로 예측할수 없는 영역입니다.

하지만, 객관적으로 그들의 입장에서 느껴보면

조금은 이해가 쉬워집니다.

#토지거래허가구역(규제지역)

강남 일부는 현재 토지거래허가구역으로

묶여있는 곳들이 있습니다.

그리고 이곳은 실거주의무가 필요한 곳으로

실수요자가 아닌이상

접근하기 힘듭니다.

그리고 이곳은 수요자체의 제한으로 인해

돈이 많다고 해서 접근하기가

쉽지 않은 곳입니다.

마포의 대장아파트가

20억을 넘어서 더 오르기위해서는

강남의 아파트 가격이 움직여야 합니다.

하지만 강남의 가격인 지금 규제로 인해

더욱더 상승하기 힘든 구조입니다.

그렇기에 어느정도 되면 사람들은 알게됩니다.

"마포가 이 가격이면 강남가야 하는거 아니야?"

"마포가 20억이면 강남 20억 아파트 갈아탈수 있는데

굳이 지금 이돈주고

마포에 돈 더주고 사야해?"

즉, 위에 천장의 가격에

올라갈수 없는 상태라면 밑에 있는 단지들도

가격이 어느순간 올라오지 못하게 됩니다.

그러니, 정말 지금 가격이

비싸져 있는 단지들이 있다면

절대 조급하게 높은 가격에

매수 하지 않으셨으면 좋겠습니다.

그리고 높은 가격이 아니라,

가치대비 싼 가격의 아파트를 찾는 안목을

지금을 길러야 할때입니다.

2. 현재, 정부정책

(정책으로 할수 있는 것들)

최근 정부에서 부동산 시장관련 

여러 정책을 내놓고 있습니다.

공급에 대한 여러 정책들

최근이 많이 나오고 있습니다.

대출에 대한 방향도

이야기 하고 있습니다.

여기서 여러분들이 알아야 할것은

지금 현재 가능한 정부정책이 무엇인지

확인해야 하는 것입니다.

과거와 달리 대출을 이용해

집을 사는 것은 아주 당연시 되고 있습니다.

그리고 대출을 이용하여

내 소득대비 꽤 괜찮은 아파트를

매수 할수 있는 시기입니다.

그리고, 여기서 대출 금리가 높아지고

대출 조이기를 하게되면

어떻게 될까요?

자연스레 거래량이 줄어 들게 됩니다.

거래량이 줄게되면 가격 상승의 폭도

자연스레 줄어 들게 됩니다.

아파트 가격이 작년에도

특례보금자리론으로 가격상승했다가

일반형 특례보금자리론이

중단하게 되면서 거래량이 감소했고

가격이 다소 주춤해졌으며

그리고 올해 다시

신생아대출이 생기면서

금리인하등

여러 대출요인으로인해 가격이 상승하게 됩니다.

그리고 아마 올 연말에는

은행들마다 목표된

대출의 양도 다찼을것이며

정부정책으로 인해

조심스럽게 대출 조이기에 나설것입니다.

가장 핵심은

무리하게 대출을 일으켜서

비싼 가격에 매수하면 안된다는 것입니다.

규제로 묶여있는 강남의 가격이 멈춘상태에서

그 밑에 있는 서울 지역들의 아파트가

계속해서 상승할수 없습니다.

3. 시장을 판단하기 보다 행동하기,

지금 이상황에서 영리하게 행동해야 합니다.

지금 불안해 하고 조급해져있다면

내가 아직 모르고 있는 것들이 많다는 것입니다.

그리고 그 모르는 것을

계속해서 모르는 단계가 아니라,

어떠한 과정들로 인해

하나씩 알아야 가야 합니다.

시장파악, 현재 정책들을 제가 말씀드렸지만

결국 본질은 내가 아는것이

많이 늘어나야 한다는 점입니다.

그래야, 흔들리지 않습니다.

하나의 예시를 들어볼게여

높은 가격에

서울 아파트를 매수하면 벌어질수 있는 일입니다.

높은 가격에 매수를 했습니다.

그리고 

내가 사자마자 가격이 떨어지기 시작합니다.

그 아파트에는 대출이 많이 껴있습니다.

가격인 1~2억 이상 빠졌고 내 소중한 종잣돈은

매월 대출금을 갚는데 

월 300이상씩 빠져나갑니다.

괜찮겠지~ 버티면 좋은날이 오겠지! 했는데..

가격이 회복했다 떨어졌다를

1년..2년..3년..4년..5년... 

그렇게 시간이 지나갑니다.

그리고 지칩니다.

그리고 내가 지쳐서 팔자마자

어느순간 가격이

지금 가격을 뚫고 올라갑니다.

조금만.. 더 참지.. 하는 마음에

후회감이 밀려 옵니다.

이 모든 감정, 후회는 여러분들이

가격에만 집중하고

내가 가지고 있는 아파트 단지의

가치를 제대로 알지 못할때

일어나는 일입니다.

제가 첫 내집마련때 겪었던 감정이기도 합니다.

2014년에 첫 집을 매수하고

2019년 까지 전혀 가격이 오르지 않고

대출금만 나가게 되니...

그리고 내 아파트의 가치를 모르게 되니..

지쳐서 얼른 팔려고 하는 감정이 밀려 옵니다.

그리고 투자공부를 시작했습니다.

돈을 벌기위해서도 있지만

그것보다 가장 큰 이유는.

내 물건의 가치, 내물건의 정확한

현재 자산적 가치가 어느정도인지

알고 싶었습니다.

그리고 투자공부를 통해

아직까지도 제 물건을

지키고 있습니다.

그리고 지금은 시장 상황에 흔들리지 않고

싸게 매수한 단지를 지켜나가며

내 물건을 가치를 알고 있습니다.

여러분들도 알고 행동하는

투자자, 내집마련을 하셨으면 좋겠습니다.

아직

서울에 가치있는 아파트 단지들이 있습니다.

그리고 그 기회를 잡을수 있는 방법들을

여러분들도 알아가셨으면 좋겠습니다.

또한, 빠르게 변화하는 시장상황에

대처하기 위해서도

알아야 하고 알고

행동해야 함을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.



여러분의

서울 내집마련 및 투자를 진심으로 응원합니다





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