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지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
게리롱님의 강의를 듣으며,B지역으로 임장가야겠다는 마음이 커지며 엉덩이가 들썩거렸습니다.
사실 지방중소도시에서 저의 앞마당을 넓히기 위한 임장지로,B지역은 뒷순위였거든요.
우리가 B지역를 제대로 알아야 하는 이유는 무엇일까요?
첫째, B지역은 수요를 흡수하는 그 도의 1등도시이다.
둘째, 매매와 전세가가 안정적으로 상승하는 도시이다. (지방에서 유일하게 집값이 오름)
B지역 제대로 알아두고 투자를 할 수 있다면 웬만한 더 큰 도시들 못지 않은 수익을 낼 수 있는 투자처이다.
투자하기 애매해진 단지들이 있지만 여전히 투자하기 좋은 단지들이 있다. 그러니 충분히 투자할 수도 있는 상황이라고 이야기 해주셨습니다.
B지역의 지리적 특성(*도의 최대 도시, 관광도시, 행정 금융상업의 중심지 역할), 도시 확장과정과 인근도시와 주고 받는 영향, B지역의 경우는 GRDP로 보면은 도시 자체의 생산성은 높지 않고 그래서 다른 지역처럼 막 폭파 전력은 없지만 그래도 이런 산업 경기 경기에 영향을 타지 않는 안정적인 구조를 갖고 있는 도시라는 것을 알 수 있었습니다. B지역의 생활권, 택지 개발이 됨에 따라. 외곽 신규택지로 사람들이 딱 좋아할 만한 신축 새아파트로 발전하고 있다는 것도 알게 되었습니다.
B지역의 인구와 학군은 어떻게 볼 것인가?
인구를 볼때
첫번째, 젊은 인구가 어디에 많이 살고 있는가? 4인 가족이 많이 사는 생활권은 어디인가?를 집중적으로 파악하면 된다.
두번째, 인구 정보를 통해서 세대당 인구수랑 인구 연령비를 통해서 알아낼 수 있다.
세대당 인구수가 높은 지역
4인 가족이 많이 사는 지역은 세대당 인구수가 높고 인구 연령비가 낮을수록 좋음
세대당 인구수가 높은 지역은 가성비 있게 거주하는 생활권일 확률이 높음
세대당 인구수가 높지만 인구 연령비가 젊지 않았던 **동은 최대 인구 수가 높지만 가성비 있게 거주하는 구축 택지일 확률이 높음
입지 분석할 때는 ㅋㄹㅇㅍ 케익을 떠올리라는 애기도 기억에 남네요.
인구정보를 맨 밑에 깔고, .다음에 이 인구에서 파악한 걸 토대로 정말 이게 맞는지 그 위에서 하나씩 쌓아간다.직장 학군 환경 공급 교통 보면서 정말 내가 인구에서 파악한 사람들이 좋아할 것 같은 생활권이 진짜 좋아하는 생활권이 맞는지 뭐 때문에 좋아하는지 그래서 이렇게 인구에서 내가 판을 잘 깔아두고 거기에서 하나씩 입지 분석하면서 내가 이제 세밀하게 세부적으로 사람들이 좋아하는 곳을 파악해 간다.
B지역 직장: 일자리 현황
질 좋은 일자리가 어떤 산업이고 어느 위치에 있는지 확인해야 함
B지역에서 소득이 높은 사람들은 어느 생활권에 살고 싶어 하는지 알아내는 게 직장에서의 목표임
학군지의 기준: 학원가가 많이 포진된 곳을 학군지로 인식함
B지역 학원가가 많이 포진된 곳은 주로 공부 잘하는 중학교랑 학원가가 같이 형성된 곳임
지방의 학군지: 지방에서 초등학교를 잘 파악하는 것도 그 지역에 사람들의 거주 선호도를 파악하는 데 있어서 의미가 있음.
지방에서 학군지에 있는 초등학교는 학급당 학생 수가 높음. 지방에서도 학군지에 있는 초등학교는 학군 수요가 풍부하기 때문에 거주에 대한 수요도 많음.
재개발 재건축 공급 물량: 재개발 재건축이 진행되는 것들이 결국에는 3년 이후 시점에서 4년 5년 6년 정도 지났을 때 공급 물량으로 변할 애들임. 재개발 재건축 단지들을 확인해 보면 되는데 재개발 재건축이 되게 복잡함. 관리처분 인가 이후만 봐도 충분함. 관리처분 인가가 난 시점에서 입주를 할 때까지 빨라야 6년임.
분양가 적정성 판단: 분양가에 대한 적정성을 판단하고 싶을 때는 인근에 있는 신축 단지랑 비교해 보면서 판단해 보면 됨
공급물량: B지역에 공급 물량은 24년 이후에 3년간 절대적으로 부족함. 27년 이후로도 큰 리스크는 예상되지 않음.
지방에서는 교통을 참고 정도 수준으로 파악하면 됨
호재: ** 부지를 개발한다는 대형 호재가 있는데 현실로 이루어졌을 때 사람들이 좋아하고 생활권이 좋아질 만한 호재인가를 고려해야 함
B지역 꾸준한 상승: B지역의 인구는 65만이지만 B지역의 위성도시 역할을 하는 **까지 하면 75만이고 그도의 전체 180만 수요를 도시가 B지역임
B지역은 다른 도시처럼 상승할 때 폭발력이 엄청 크지는 않지만 산업 경기의 영향을 덜 받기 때문에 꾸준하게 안정적으로 상승하는 특징을 갖고 있음
공급은 B지역이랑 **군를 다 합쳐도 향후 3년간 공급 물량이 절대적으로 부족하기 때문에 매매랑 전세가 같이 상승할 만한 환경이 조성됨
B지역의 위상과 특성을 이해하고
B지역에 투자할 때 어떤 우선순위와 어떤 판단 기준으로 결정을 하면 될지 이해하고
다른 광역시나 다른 지방도시에서도 현재 투자를 하게 된다면
어떤 단지들까지 투자를 할지 가치에 대해서 범위 설정을 잘하는 게 중요하다는 것을 알 수 있었습니다.
B지역이라는 도시를 어떤 프로세스로 분석하는지 그리고 어떤 것들을 투자적으로 연결해서 이 지역을 바라보는지 방법론 같은 것들을 많이 배울 수 있었습니다.
그리고 게리롱님 강의 마지막 마인드 리셋 30분도 동기부여가 되었습니다.
" 꿈은 목적지가 아닌 향해, 그 자체이다"
이번 주에 분임, 단임을 하면서 무릎보호대가 안맞았는지 양쪽 다리는 뻘겋게 땀띠가 나고 가렵고
발가락은 물집이 잡히고, 새끼 발톱 2개는 빠질 기미에 강의 들으면서 살짝 우울한 마음도 들었는데. ^^
이 과정조차 행복한 투자자의 좌충우돌 에피소드로 생각하면서
8월 현재의 저의 꿈은.. 임장보고서를 완결판까지 포기하지 않고 써보는 것입니다.
이번주 열강을 해주신 잘생긴 게리롱님께 감사드립니다.
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