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내집마련 중급반 - 한번의 선택으로 인생의 격차를 만드는 내집마련
용용맘맘맘, 너나위, 자음과모음
<1차시. 현재 서울 수도권 부동산 시장 진단>
깨
-과거 서울시장의 초기 상승장이 올때의 평균 전세가율은 70%였다.
-각자의 적정 매수구간에 들어온다면 적극적으로 매수 준비를 해야한다.
-서울 아파트 평균 전세가율은 57%지만, 현재는 53.7% 수준으로 낮은 편이다.
-같은 지역 내에서도 단지별로 가격 흐름이 다르다는 것을 알고 좋은 지역이라도 포기하지말고 덜 오른것 중 예산에 맞는 단지를 찾아보는 것이 중요하다.
-충분히 공부하지않고 조급하게 결정하면 10년을 잃을 수 있다.
적
-우리가 할 일은 매수 기준가를 결정하고 기다리는 것이다.
-절대 조급하게 매수하지 않는다.
<2차시. 수도권 지역별 내집마련 선택 기준과 적용>
깨
-직장, 교통은 시급한 문제지만 환경, 학군은 비교적 덜 시급한 문제이다. 그래서 강남까지 소요되는 시간을 기준으로 선택하는 것이 핵심이다.
-지하철 선호도는 2, 9, 3, 7, 5, 신분당선 순이다.
-생활권마다 입지요소가 다르다. 예를 들면 마포구에서는 5호선이 2호선보다 선호 받는 것을 볼 수 있다.
-전고 기준 90% 이내로 회복했다면 15~20% 기준 가격으로 조정되면 매수한다.
-전고 90% 이내로 회복못했다면, 80% 회복한 경우 20~25% 기준 가격으로 매수, 80%도 회복못했다면 감당 가능한 경우 내집마련을 진행해도 된다.
적
-각 구, 생활권마다의 입지 키포인트를 기준 잡아서 선호도를 가늠해본다.
<3차시. 부촌이 핵심인 서울 1군 특징>
깨
-서울 1군은 기본적으로 부촌이며 모든 입지요소를 갖춘 곳이다.
-서울 1군에서 길 하나 차이는 5억의 가치를 가질 수 있다. 그래서 상급지 인접구와 가격차이가 줄어든다면 반드시 1군을 선택해야 한다.
적
-공감으로 선호도를 그냥 받아들이자.
<4차시. 뚜렷한 핵심 입지요소 2가지를 갖춘 2군과 실용적 가치가 압도적인 3군>
깨
-서울 2군은 뚜렷한 핵심 입지요소 2가지를 갖췄다.
-한강은 더 이상 환경 입지요소가 아니다. 비역세권 한강 파노라마뷰는 쿼트러플 공덕역도 이긴다.
-서울 3군은 강남 출퇴근이 용이하고 자체업무지구를 보유하고 있다. 3군의 특징은 업무지구 접근성이기 때문에 비슷한 조건이라도 접근성에 따라 가격차이가 크다.
<5차시. 서울 4, 5군 및 경기도 핵심지역 내집마련 선택기준>
깨
-서울 4군은 뚜렷한 핵심입지요소 1가지를 갖춘 지역이다.
-택지의 힘은 연식, 브랜드만큼 강하다. 역세권, 브랜드, 대단지보다 중요한 것은 택지다. 사람들은 택지를 좋아하므로 헷갈릴 때는 택지를 1순위에 둔다.
-서울 5군은 핵심 입지요소 1가지로 인접 경기도와 경쟁하는 지역이다.
-노원구는 학군이 중요하지만, 신축이 들어오면 그쪽으로 수요가 이동한다. 그만큼 입지의 힘이 떨어진다는 것이다.
-구로는 5급지지만 신도림은 3급지 정도로 봐야한다.
-개봉 P단지를 보면 14년 신축임에도 비역세권이라 구로구 주요입지 구축보다 전고가 낮다. 이곳도 역세권 입지가 생각보다 중요하다는 것이다.
-5급지인 강북구를 보면 뉴타운에서 덜 선호되는 단지들이 위치해있어 전고가 상대적으로 낮은 것을 볼 수 있다.
-역세권보다 중요한 것은 그 지역의 핵심입지요소이다.
-수도권 1, 2군(과천, 판교, 분당)은 강남 출퇴근이 용이하고 자체 업무지구를 보유한데다 쾌적한 환경을 가졌다는 점이다.
-수도권 4군(구성남, 수지, 광명, 평촌, 하남, 구리)은 강남 출퇴근 1시간 이내이다.
-살 수 있다면 지역 대장단지 84를 사야한다. 예를 들면 평촌 구축 대장 84 > 수지 신축 84 > 구성남 신축 59 였다. 같은 급지라면 구축 대장이 신축급 단지보다 좋을 수 있다. 투자금이 조금 더 들어가더라도 대장급 84가 더 좋다.
-같은 가격(매전차)이라면 상위 군, 같은 구에서도 좋은 구, 물리적 위치가 중요. 같은 군, 같은 가격이라면 택지 아파트, 외진 신축 84보다 구축 대장 84를 선택하는 게 낫다.
적
-잘 모르면 택지가 선호도가 높다는 것을 기억하자.
<6차시. 내 상황에 맞는 수도권 거주-투자 분리 선택방법 및 실전 적용해보기>
깨
-실거주집 마련이 가능한 단지라면 굳이 거주-투자를 분리하여 전월세로 거주할 필요는 없다.
적
-실거주 정도 되는 단지보다는 내 예산 안에서 정말로 가능한 최대로 좋은 단지를 뽑아서 투자하자.
<7차시. 거주-투자 분리 자주 묻는 질문 답변 & 목표달성을 위해 앞으로 해야할 일>
깨
-중요한 것은 하기 좋은 시기에 그에 맞는 행동을 하는 것이다.
-대규모 공급은 전월세 마련하기 좋은 기회다.
적
-목표를 설정하고 반드시 우리 눈에 보이게 해야한다. 그리고 성취한 것처럼 느껴봐야 실제로 체감하고 동기부여를 받을 수 있다.
준비 많이해주신 권유디 튜터님
너무 감사합니다^^
건강하시고 미리 추석 잘보냐세요~
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