[꼬시] 5천만원 아낄 수 있는 양파링님의 ‘전세 공략집’ (단생공, 전세 빼기 복기)

안녕하세요. 열중반 39기, 39조 꼬시입니다.

수개월간 투자 매물을 찾았지만, 전세금을 제대로 셋팅하지 못한다면 5천만 원의 투자금이 1억 원으로 불어날 수 있습니다. 두 채에 투자할 소중한 종잣돈으로 한 채밖에 투자하지 못하는 상황이 생길 수도 있습니다. 그래서 투자자에게 전세금 셋팅은 매수만큼이나 중요한 과정입니다.

3주 차 강의에서는 투자를 위해 꼭 필요한 ‘전세 공략집’ 강의가 있었습니다. 소중한 종잣돈을 지키기 위해 실전 투자에 반드시 필요한 프로세스입니다. 실제로 투자를 할 때 ‘전세 공략집’이 어떻게 적용되는지, 제1호 전세 경험담을 통해 알아보겠습니다. 강의를 수강하신 분들은 함께 복습해 보면 좋은 기회가 될 것입니다.

전세 가격 설정하기 ‘단, 생, 공’

전세를 설정할 때 가장 중요한 요소는 가격입니다. 내가 희망하는 금액이 아닌 시장이 원하는 가격에 맞춰야 하기 때문에, 적정 전세가를 파악하기 위해서는 단지, 생활권, 공급을 고려해야 합니다.

투자 상황

• 23년 9월 초: 세낀 매물 매수 및 잔금

• 23년 12월 말: 기존 세입자 퇴거 확정

   

매수와 동시에 세입자를 구해야 하는 다소 까다로운 상황이었습니다. 

수리 기간 확보를 위해 2~3일 늦게 들어올 수 있는 세입자를 구해야지만 대출 중도 상환 수수료를 약 200만 원 아낄 수 있는 상황이었습니다.

단지 가격 파악하기

해당 단지 선호 타입	해당 단지 비선호 타입

전세 광고를 내야 했던 9월 중순, 네이버 전세 호가는 최저 2억 4천만 원이었습니다. 제가 보유한 매물은 상대적으로 선호도가 낮은 타입이라, 같은 가격에 광고하면 경쟁력이 떨어질 것으로 예상되었습니다.
 

• 2억 5천: 2억 4천 매물 1개가 소진된 후에는 최저가가 될 가능성이 있음.
   
• 2억 4천: 기존 매물이 나가면 다음 차례로 괜찮은 가격이지만, 시간 지체 가능성 있음.
   
• 2억 3천: 단지 내에서 가장 경쟁력 있는 가격.
  
  가격 정리 
  시간이 여유롭다면 2억 4천만 원, 빠르게 빼기를 원한다면 2억 3천만 원대로 설정.
  
   

생활권 가격 파악하기

1호기는는 생활권 내에서 위치는 좋지만, 연식이 상대적으로 아쉬운 단지였습니다. 같은 생활권 내 다른 단지들의 전세 매물 리스트와 수리 상태를 파악해 분석하고 적정 가격을 찾아보았습니다.

• 2억 4천: 경쟁 단지의 최저가로, 같은 연식의 위치가 애매한 단지.

   

• 2억 5천: 연식은 좋지만 위치가 애매한 단지의 최저가.

   

• 2억 8천: 생활권 내 가장 선호 받는 단지의 최저가.

   

  전세 분위기

   매물이 나오면 소진되며 가격 변동이 크지 않음, 전체 전세 매물의 수가 크게 변하지 않는 분위기.

공급 분석

제가 투자한 단지는 내년까지 추가 공급이 없었습니다. 하지만 주변 생활권에는 800세대의 신축 입주로 인해 전세가(2억 3천)까지 하락하고, 매물이 많아지면서 시장 분위기가 다소 불안정해졌습니다. 

전세 가격 결론

2억 4천만 원은 생활권 내 최저가이지만 경쟁 매물이 있어 수리 상태가 비슷하다. 
2억 3천만 원은 생활권 내 가장 저렴하지만, 주변 생활권의 신축과 임차인이 고민할 만한 가격. 

2억 4천만 원에 광고하고 투자금을 줄일지, 2억 3천만 원에 광고하고 빠르게 빼야 할지 고민이 되었습니다. 

강의에서 계속해서 들었던 강사님들의 말씀이 떠올랐습니다

“전세는 빨리 빼는 게 가장 좋습니다”

그리고 저는 2억 3천 5백만 원에 광고를 하기로 결정 했습니다.

부동산 사장님이 500만 원이 애매하다는 말씀을 하셨지만, 가격을 조금 낮춰 협상할 여지를 남겨두고 싶었습니다.

전세 매물을 내놓는 과정

1. D-95, 매수 부동산에 광고하기
 

잔금이 지급되자마자 수리 범위를 정리하고 매수 부동산에 광고를 부탁했습니다. 약 2주 동안 세입자를 구했지만 추석 연휴로 인해 손님은 한 팀뿐 이었습니다. 

매수 과정에서 비협조적이었던 임차인을 설득하기 위해 간식을 준비해 전하며 관계를 개선하고 싶어 전화를 걸어봤더니,

“사장님, 저는 집 안보여주는 사람이 아니에요. OO부동산 사장님과 거래하기가 싫어요”

사정을 들어보니, 세 낀 매물을 매도하는 과정에서 여러 팀이 집을 보러 왔고, 매수 부동산 사장님이 개인적인 사정으로 당일에 약속을 펑크 내셨습니다. 자영업을 하며 어렵게 시간을 내어 문을 열어주던 세입자, 매수 부동산 사장님의 태도에 아주 화가 나 계셨습니다.
 

정말 아찔하기도 했지만, 문제가 풀릴 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

2. 전세 황금기 D-80, 일잘러 사장님 도와주세요!~~

생활권 내 에이스 부동산 사장님 10분께 추가 광고를 부탁드렸습니다. 매물임장을 하며 틈틈히 일 잘하시는 사장님들을 메모 해두었데요. 이때 정말 든든한 지원군이 되었습니다. 

2. D-72, 모든 부동산에 연락하기

추석 연휴가 끝난 후에도 집을 보러 오는 손님이 없자, 생활권과 주변 생활권 모든 부동산 사장님 60여분께 문자를 보냈습니다. 이때 단체 문자 발송 사이트를 통해 개별 발송을 이용했습니다

(뿌리오를 이용하면 각각 개별 문자를 일괄로 발송할 수 있습니다. 단체 메시지 X)

문자 발송 후 첫 주말, 다른 생활권 부동산 사장님이 방문하셨는데요.

“사장님~ 통화 좀 해요~”

“500 정도 조정해 주면 들어오겠대요.”

“이사 일정은 맞으시대요?”

“기존 집 이사해야 하는데 대출 안 받아도 되고 괜찮대요.”

💡

“대출을 안 받아도 되고, 이사를 잔금일에 안 해도 된다는 거죠?”

“네~”

“저 수리 기간이 필요한데…

잔금은 12월 00일로 하고 

3일 늦게 들어오시면 500 깎아 드릴게요~

이야기 좀 잘해주세요~~”

정말 운 좋게 제 상황에 딱 맞는 세입자분을 만날 수 있었습니다. 일잘러 부사님은 계약까지 무사히 마무리해 주셨습니다. 

협상에서는 서로에게 득이 되는 협상을 만들어야 한다는 것이 정말 와닿는 과정이었습니다. 500만원을 남겨둔 덕분에 대출 실행을 하지 않아도 되었고, 중도 상환 수수료를 200만원 아낄 수 있었습니다.
 

미루고 미루던 전세 빼기 경험담을 11개월 만에 작성해볼 수 있었습니다. 멋 모르던 초보 투자자가 월부에 소중한 나눔 글 덕분에 겨우 투자를 마무리할 수 있었습니다. 
 

후기를 작성하며 강의 교안을 살펴보니, 우여곡절 끝에 비슷한 과정을 거쳐 전세를 뺄 수 있었다는 생각이 듭니다. 배우고, 그대로 실행한다는 것이 얼마나 중요한지 생각해보게 되네요. 
 

투자자에 꼭 필요한 강의 준비해주신 양파링님,
초보가 전세 뺄 수 있게 나눔 글 작성해주시는 선배님들,
 

감사합니다.
 



개선할 점

1. 매수 과정에 타입, 세입자와의 관계 이슈 등을 정확하게 파악하지 못했다. 한쪽 부동산 사장님 이야기만 편중 해 정보를 파악했다.
    
2. 전세 빼기 과정, 미리 준비되어 있지 않았다. 열중반 강의를 들었다면 액션플랜이 있었겠지만, 잔금을 준비하며 급하게 전세 빼기를 공부하기 시작했다.
    
3. 매수 부동산을 잘못  선택했다. 물론 매수 사장님 덕분에 매매가 조정을 할 수 있었지만, 경험 부족으로 이끌려갔다. 부동산 사장님은 나에게 가장 중요한 파트너다. 
    

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