이렇게 빨리 상승장이 올지 몰랐습니다. 수도권 투자금 7천 단지도!?

안녕하세요?

빈쓰입니다. 

오늘은 연일 화제가 되고 있는 대출 규제와 관련해서 말씀드리려고 합니다.

# 대출 규제가 만들어낸 “대출런”

아래 기사는 9월 6일자 기사입니다.

오늘 대출 규제를 피해 대출을 실행하려는 전세입자들의 대출 신청으로

국민은행 앱이 먹통이 되는 사태가 발행했습니다. 

전세 대출을 받으려고 몰려들어 은행앱이 먹통이 되는 사태는

누가 봐도 정말 이상한 상황입니다.

24.09.26 오늘 기사입니다. 

결국 전세자금 대출이 한달새 1조원 줄었다는 내용도 보이네요!!

대출은 중단하고 금리는 인상하고 심사는 강화하고!!

이렇게 되면, 

앞으로 높은 확률로 전세가 줄어들 거 같습니다.

추가로 전세를 내놓는 물건(전세공급)이 나오기 어려운 구조라서 그렇습니다.

전세가 줄면,

높은 확률로 전세가가 올라갈 수 있을 거 같습니다.

그러면서 매매가는 보합하는 상황이 오면

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높아지고 

투자금은 줄어드는 시점이 올 거 같네요!!

# 은행의 대출 규제 내용

(많이들 보셨을 테지만, 간단하게 정리해볼게요!!)

은행에서 발표한 대출 규제가 정말 어마어마한 내용이기 때문입니다.

큰 골자로 보면, 

1. 임대인 소유권이전등기 과정의 물건은 전세 대출 중단!! 

- 매매 과정 중에 있는 물건은 전세 대출 못 받는다.

- 투자자가 매수하는 과정에 있는 물건은 전세입자를 못 받는다는 말입니다. 

- 결국 이것만 보면, 투자자가 투자를 못 한다고 들립니다. 

2. 선순위채권(근저당 설정되어) 있는 물건에는 전세 대출 막는다.

- 집주인이 집 살 때, 주택담보대출을 일으켜 대출이 남아있는 경우 이 대출을 상환하지 않고는 전세입자를 받을 수 없다는 말입니다. 

- 집주인도 대출 상환을 위한 자산재배치를 할 수 없다는 얘기가 됩니다.

- 이것도 결국 대출이 있는 집은 어떻게 할 수 가 없는 상황이 됩니다.

3. 유주택자 주택담보대출(갈아타기) 금지

- 서울수도권은 1주택자는 추가 대출이 안된다는 말입니다.(잔금 일에 갚을게요!! 도 안되는 겁니다.ㅜㅜ)

- 유주택자가 전세 대출 받아서 이사 가는 것도 특별한 사유일 때만 가능하고 나머지는 안된다는 겁니다.

- 신용대출(마이너스 대출 포함)도 본인 연소득 내로 제한합니다.

(우리나라가 거주의 자유를 막는 거 같아요!!)

# 역사는 반복된다.

똑같은 내용은 아니지만, 

비슷한 상황이 반복되고 있습니다.

2012년 이명박 대통령 때, 가격이 반등하자 DTI 규제를 시작했고

지난 상승장에서도 위와 유사한 규제들이 있었습니다. 

# 그때 시장은??

실제 이명박 정부에서 DTI대출 규제를 내고

풀지 못했던 속내는… 

도곡렉슬이 잘 보여주고 있습니다.

너무 가파른 상승세로

전고를 가까이 상승하려는 힘을 보여줬기 때문입니다!!!

그 이후로 시장은 어떻게 되었나요???

잠깐은 잡히는 것처럼 보였지만,

다시 상승하면서…..

강남은 역시!!!! 라는 말들을 했습니다.

하지만… 

단지마다 다르지만

실제 2010~11년부터 슬금슬금 빠지기 시작했습니다.

강남이 저 정도면, 

다른 곳은 어땠을까요??

당연히 부동산은 끝났다는 말이 나왔습니다. 

그 이후에 다시 매수심리를 살려보려고

박근혜 대통령때는 

“빚내서 집사세요!!!” 라는 말까지 나왔습니다.

이번엔 다를 거라고 생각하시나요??

저는 왜 자꾸 비슷하다는 생각이 들까요??

미래는 가봐야 알겠지만, 

시간의 차이는 있지만 

흐름은 비슷하게 가고 있습니다. 

제가 왜 이렇게 길게 어려운 얘기를 하냐면요,

아직 끝난 게 아니라서 그렇습니다.

# 끝난 게 아닙니다.

경기도 구축 단지고 

우리가 제일 먼저 우선순위 올려서 볼 단지는 아닙니다. 

하지만 이런 단지에서 지금 기회가 열리고 있습니다. 

그래도 강남 1시간 이내 가능한 곳이고

25평 방3개 화장실 1개인데, 

전세가율 81.3%라는 것은

정말 투자하기 괜찮은 수준까지 올라왔다는 겁니다.

시장이 외곽부터 기회를 열어주기 시작했다는 겁니다.

아직 중심까지는 멀었겠지… 생각하고 있다가는

24년 여름에 느낀 허탈함을 똑같이 느끼실 겁니다.

23년 겨울부터 24년 봄시장에는 

이렇게 빨리 상승장이 올지 몰랐습니다. 

저도 몰랐습니다.

하지만 24년 여름에 서울(강남3구, 마포구, 성동구, 동작구, 영등포구, 강동구, 성북구, 동대문구, 서대문구… 이러다 서울 다 나오겠네요!!!!)보면서 허탈하신 분들 많으셨을겁니다.

나는 이제 절대 안 놓치겠다… 다짐하셨다면!!!!! 

# 앞으로 이렇게 해보세요!!!!

진짜 너무 많이 얘기해서 이제는 여러분들도 질리시겠지만,

1. 앞마당을 만드셔야 합니다. 

그래야 투자하실 수 있어요!!

2. 지역을 보는 눈을 키우셔야 합니다.

서울-수도권을 보는 기준과 가치 평가 방법을 공부하셔야 합니다. 

이건 내가 수학을 잘 하고 싶다면, 수학을 공부해야 하는 것과 똑같은 원리입니다.

수학을 잘하고 싶은데, 수학을 공부하지 않고 잘하는 법은 없습니다.

3. 지금까지의 편견을 버리고 시장을 객관적으로 보셔야 합니다. 

시장이 주는 신호와 노이즈를 구분하고 신호를 따라가셔야 합니다.

이게 어렵다면, 신호와 노이즈를 구분할 수 있는 방법을 배우셔야 합니다.

어떤 방법(유튜브, 글, 신문 등등)으로라도 꼭 배우셔야 합니다. 

그래도 모르겠다면, 

서울-수도권에 대한 강의를 들어보세요!!!!

여러분들의 시간과 노력을 훨씬 더 줄이면서 

빨리 서울-수도권을 알 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

강의를 듣지 않고도 할 수 있다면, 

그렇게 하셔도 됩니다.

하지만 아무것도 하지 않고 

넋놓고 계시다가

다시 24년 여름같은 장을 맞이하고 

후회하는 삶을 반복하지는 않으셨으면 좋겠습니다.

뭐라도 하시고 준비하시면 좋겠습니다. 

그래서 여러분들이 꼭 부자가 되셨으면 좋겠습니다.

꼭 그랬으면 좋겠습니다. 

같이 부자됩시다!!!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

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