서울 투자, 1등 뽑기 대신 2등 뽑기 하세요 [자주가족]

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

아침 저녁으로 선선한 가을이 되나 했더니,

태풍이 지나가고, 비도 자주 오고 있습니다 ;;

날씨만큼이나 변화가 심한 부동산 시장!

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주택구매로 인한 가계부채가 급증하자,

정부에서 금융권을 압박, 대출을 옥죄고 있습니다.

주택구매로 인한 가계부채가 급증하자,

정부에서 금융권을 압박, 대출을 옥죄고 있습니다.

게다가 자본시장법을 개정하여,

각종 코칭 서비스가 잠정중단되면서

투자를 앞둔 분들의 걱정도

늘어나셨을 것 같습니다.

제가 현장에 전화를 해봐도

"매수 연락이 주춤한 상황이에요"

"지켜보다가 명절 끝나고 연락주세요"

"꼭 파셔야 되는 분이라 가격 조정할 수 있어요"

등 지수나 그래프에는 나오지 않지만

이전과는 다른 분위기를

느낄 수 있었습니다.

(지수와 그래프는 후행지표이기에...)

그래서 투자계획이 있으신 분들도

"상급지 다 날아갔는데 나는 어떡하나?"

"후순위 단지 중에 뭘 사야하지?"

"이럴바엔 지방광역시 가야 하나?"

라는 걱정과 고민들을

많이 하시는 것 같아요.

서울 상급지의 1등 생활권,

1등 랜드마크 단지들은

누가 봐도 좋은 곳이기에

가격만 맞으면 확신을 가지고 샀겠지만

이들은 대부분 가격이 많이 상승했기에

투자계획에 어려움을 느낄 수 있습니다.

이런 상황에서

저는 지금 어떻게 하고 있는지

말씀드리려고 합니다.

1. 1등들의 특징

이전 장을 살펴볼게요.

왼쪽은 4급지 랜드마크의 33평이고,

오른쪽은 같은 지역 2등 생활권의

연식이 같은 33평입니다.

당시 1억 5천 이하로 투자할 수 있었던

기간을 비교해보면 랜드마크는 2년 3개월,

2등 생활권은 3년 2개월의 기회를 주었습니다.

이전 장이 너무 예전이라면

최근 반등장을 살펴봅니다.

1등인 랜드마크는 22년 11월에

전저점을 찍고 서서히 상승하는 반면,

2등은 그보다 4개월 늦은 23년 3월부터

오르는 모습을 볼 수 있고

가격 또한 5% 정도의 마진이 있습니다.

1등 생활권, 1등 단지는

살고 싶은 수요, 전세수요는 약간 높지만

갖고 싶은 수요, 매매수요는 더 몰리기에

투자금도 많이 들고,

시장의 공포가 조금만 사라져도,

외부 수요가 빠르게 몰리기에

동일 금액으로의

투자 기간도 짧게 주어지는 것입니다.

2. 2등에서의 기회

먼저,4급지 강서구

단지들을 가져왔습니다.

왼쪽에 있는 1등 생활권

마곡의 대표단지는

3억 5천을 투자하여

6억 7천을 벌었습니다.

오른쪽에 있는 2등 생활권

염창의 준구축단지는

놀랍게도 같은 시기에

투자금 8천으로

수익금 8억을 만들었습니다.

수익률은 물론이고,

수익금도 많습니다.

또 다른 4급지 동대문입니다.

1등 생활권인 전농에서

1.3억으로 9억을 벌었으면,

2등생활권 답십리

구축에서도

5천으로 6억 8천을

벌 수 있습니다.

강서와 동대문 모두

수익금은 차이가 있지만

수익률로는 2등 생활권

구축 단지들이 오히려

더 높습니다.

덜 갖고 싶지만

살고는 싶은

2등 생활권 단지의

특성을 이용하여

소액으로

전세 레버리지

투자를 하는 것입니다.

이번 상승장이

실거주자들이 쉽게

매수를 할 수 있는

금융정책이 뒷받침이

되었기 때문에

누가봐도 좋은 단지들,

나쁜점이 없는 단지들은

가격이 마구 올라갔지만

2등 이하 생활권의 단지들은

투자자들이 먼저 그 가치를 알아보고

매수해 주기를 기다리고 있습니다.

이제는 1등보다는

2등을 잘 뽑아야 하는

시기입니다.

3. 액션플랜

그러면 우리는

어떻게 기회를 잡을 수 있을까요?

저는 요즘 이렇게 하고 있습니다.

주말을 이용하여

분위기 임장, 단지임장으로

생활권의 순위와

각 생활권별 단지 선호도를

나눠봤다면

사람들이 실제로

많이 활동하는 평일에

2등 이하의 생활권을 방문하여

동네의 분위기와

상위 단지들의 쾌적성,

사람들은 어떤지를

파악하고 옵니다.

그리고 집에 돌아와서

느낌과 생각을 정리합니다.

위 로드뷰의 모습처럼

한적하고 언덕으로 되어 있는

2등 이하의 생활권의 거리가

평일에는 횡단보도 빨간불이 될때마다

기다리는 학생들로 붐비는 동네로,

비어있던 동네 카페가

30~40대 엄마들이

여유롭게 차를 마시는 곳으로,

텅텅 비어있던 도로가

거북이처럼 움직이게 되는

혼잡한 도로로 바뀌게 됩니다.

이런 모습을 직접 보면서

"저는 이 동네, 이 단지는

무조건 되겠다"라는

확신이 들었습니다.

반면, 2등 이하의 생활권이라도

사람들이 싫어하는 길,

싫어하는 상권,

사람들이 없는 단지,

어르신들만 가득한 단지 등등

현장에서 비선호 될만한 곳을

확인하고 체크합니다.

이렇게 앞마당에서

큰 주목은 받지 못하지만

내가 발로 밟아서 가치를 확인한

2등 생활권 이하의 단지들을

바로 매수하거나,

추후 원하는 가격이 되었을 때,

사람들이 주춤하는 상황에서도

자신있게 매수할 생각입니다.

어플과 각종 지표들이 발달해서

그런 단지는 누구나 다 안다고

생각하실 수 있겠지만

시장에 공포가 다시 다가오면

언제 그랬냐는 듯이

부정적인 말들이 나올 것입니다.

언덕, 연식, 학군, 교통 등등

수 많은 불편함을 이야기하면서요.

심지어 지난 하락장 둔촌주공 13억이

비싸다고 했던 것처럼요.

우리 모두 놓쳐버린 1등에

아쉬워 하기 보다는

저렴하고 가치 있는

2등에서 기회를 찾아보아요!

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