폭염 속의 지방임장🔥 4년차 투자자가 지방 선호도 쉽게 파악하는 방법 시원하게 🧊 알려드립니다 [자주가족]

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

끝날 줄 모르던 장마가 끝나고,

연일 불볕더위가 이어지고 있습니다.

폭염경보 알림도 매일 오고 있는데요.

임장 시 충분한 수분을 섭취하시고,

한낮에는 카페 등에서

휴식 또는 임보를 쓰시는 것도

좋은 방법인 것 같습니다.

작년 이맘 때 저는

지방을 임장하고 있었는데요.

지방은 빈땅이 많아

상권이 끊겨있고,

해를 피할 수 없어

더 더웠던 것 같아요.

시장 상황을 보면

올 상반기 수도권이 반등한 반면,

상대적으로 지방은 시장이 얼어있고,

신규 아파트도 미분양의 공포가

나타나고 있습니다.

끊겨 있는 생활권,

언제든 개발 가능한 빈땅,

인구 밀도가 낮아

직장 출근이 편안한 도로 상황

이러한 조건들이 어우러져

지방에서는 땅의 가치보다

상대적으로 상품성을

우선시 하게 됩니다.

"지방은 연식이

좋은거 위주로 봐야지"

"기차 시간도 빠듯한데

안 좋은 생활권은 패스해야겠다"

"여기도 좋고 저기도 좋은데

어디가 좋은 생활권이지?"

"교통이 덜 중요하니

입지 파악이 힘드네;;"

제가 지방 임장 시

느꼈던 생각들인데요.

하지만 지방은

어디까지나 서울/수도권에 비해서

상품성의 비중이 크다는 것이지

덮어놓고 상품성만 보라는 것은 아닙니다.

"지방 구축은

정말 가치가 없을까?"

"지방에서 비싼 아파트는

어떤 특징이 있을까?"

라는 고민 끝에

지방에서 사람들이 좋아하는 곳에 대한

제 생각을 말씀 드리려고 합니다.

1. 주요 직장을 찾아라

지방은 수도권에 비해

인구가 많지 않아

교통 체증이 상대적으로

적습니다.

그래서 직장에서 멀더라도

거주 가치가 있으면

선호하는 생활권이 됩니다.

그런데 이것을 반대로 생각하면

'거주가치가 비슷하면

직장 가까운 곳에 살고 싶다'

는 뜻이 됩니다.

천안을 예시로 들면,

손품을 통해 직장의 위치와

산업단지의 고용인원, 생산액을 알아봅니다.

(출처: 한국산업단지관리공단 -

전국산업단지현황통계 – 산업단지 현황조사)

천안의 3산단과

디스플레이시티에

삼성이라는 양질의 기업과

많은 고용인원이 있는 것을

알 수 있습니다.

다시 지도로 돌아가면,

양질의 직장인

3산단이나 디스플레이시티

출근이 모두 용이한 곳이

빨간 원 부근인 것을 알 수 있습니다.

양질의 직장이 가까운 곳을

확인하고, 출퇴근의 이점을

이길만한 다른 생활권이 있는지

점검해보시면 어떨까요?

2. 사람들은 중심을 좋아한다

인간의 본능은

안전입니다.

그래서 가급적이면

사람들이 모이는 것을

좋아하는데요.

지방에서도

지역의 중심위치는

사람들이 매우 선호합니다.

이 사실을 알면

불당과 탕정은

천안아산의 통합 중심이어서

사람들이 좋아하고,

광주 봉선동 못지 않게

서구를 사람들이 좋아하고,

달서구 월성월배 택지보다

중구 반월당과

달서구 죽전쪽을 좋아하고

부산 해운대 못지 않게

부산 동래를 좋아하고,

(평지 메리트도 더해서)

울산은 직장이 많은

북구와 동구보다

중구, 남구를 선호하는

이유를 알 수 있습니다.

교통과 상권이 좋아서

중심을 좋아하는 것이 아니라,

중심의 이점 때문에 사람들이 모이기 쉬워서

교통과 상권이 발달한 것입니다.

물리적으로 중심에 있는

지역부터 외곽의 순서로

선호도를 나열해보면 어떨까요?

3. 최고가 거래를 살펴본다

제가 쓴

대구 임장보고서인데요.

대구 전체를 보면

최근 6년간 최고가는

단연 수성구입니다.

신축도 물론 있지만

경남타운이나, 궁전맨션같은

80년대 구축도 있는 것으로 봐서

수성구 땅 자체를

사람들이 좋아하는 것으로 보입니다.

또한 중구 석우리치타운을 보며,

중구 재개발에 대한

땅의 가치가 높다는 것을

알 수 있습니다.

또한 상승장에서는 기대감으로

구축이 최고 순위에서 높은 반면,

하락장에서는 다소 낮게 위치합니다.

요악하면

직장이 많지 않은 대구에서

중심인 중구의 난개발로 인해

수성구의 학군과 택지 환경이

대구의 최선호 입지가 되었습니다.

나아가

"원래 중심이었던

중구가 신축으로 바뀐다면

수성구 단지들과 겨뤄볼만 하지 않을까?"

"중구의 최상단 생활권인

남산동은 수성구 어느 단지와 비슷할까?"

"북구 침산동도 중심에 있는데

달서구 택지과 비교하면 어떨까?"

이렇게 생각을 확장할 수 있습니다.

최고가 금액으로

지역의 선호도를 알아보고

가치를 비교해볼까요?

4. 청약 성적을 비교한다.

지방은 땅의 가치보다는

상품성의 비중이 크다고

말씀드렸는데요.

신축 분양은

브랜드나 세대수 차이는 있겠지만

변수가 어느 정도 통제되기 때문에

땅의 가치를 비교할 수 있는

지표가 되기도 합니다.

천안아산의 26년

공급지도인데요.

저는 84타입 기준

청약 경쟁률과 청약 컷트라인을

같이 표시해요.

트루엘은 천안이라도

외곽입지여서 미분양,

호반써밋은 쌍용이라는

중심부 접근성에도

생활권의 노후화로 인해

저조한 청약 성적이 나왔어요.

청약 점수도 미공개군요.

반면에, 탕정신도시의

힐스자이 같은 경우에는

30:1의 가까운 경쟁률과

청약 점수 56점의 컷트라인으로

인기가 높음을 알 수 있네요.

직장이 가깝고 중심에 있는

탕정과 쌍용 중에서

거주환경이 우수한

탕정신도시가 천안아산을 아우르는

상위 생활권임을 알 수 있습니다.

나아가,

"중심부에 예정에 없던

또다른 신축이 계획된다면 어떨까?"

"아산의 완판된 단지는

어디까지 공급 영향을 미칠까?"

라고 생각을 확장해봅니다.

주의할 점은

공급 여파와 시장 사이클을

고정하기 위해서

같은 년도끼리 비교해야 합니다.

오늘 말씀드린

지방 입지의 핵심을 정리하면

다음과 같아요

1. 핵심 직장의 위치가

어디있는지 살피고,

2. 지역의 중심부가

어디인지 파악하며,

직장과 중심입지를

이길 수 있는 생활권이

혹여 있는지 비교합니다.

3. 최고가 순위와

4. 청약 성적을 통해

거주민의 선호도를

확인한다면

지방의 선호도를

알 수 있습니다.

이러한 손품에다

꼼꼼한 현장임장과

전화임장을 통한

데이터를 추가한다면

귀중한 지방임장 시간을

효율적으로 쓰실 수 있을 것입니다.

너무나도 더운 올 여름!

지방 임장 선호도를

쉽게 파악하시고

시원한 임장되세요♡

월부카페에서도

↓ 읽어보실 수 있어요! ↓

https://cafe.naver.com/wecando7/11134071

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