얼어 죽어도 신축만 외치는 사람들이 놓치는 '이 기회' 잡는 3가지 방법



안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

날이 더웠다

비가 왔다가 그쳤다가

여기가 대한민국인지

사이판인지 헷갈릴 정도입니다.

변화무쌍한 날씨처럼

올 상반기 서울 부동산 시장도

변화가 심했는데요.

위에서 보시다시피

서울에서 선호하는 1,2,3급지의

매매가가 최근 몇 달 사이에

많이 오른 모습을 볼 수 있습니다.

게다가 '얼.죽.신'(얼어죽어도 신축)

이라는 말이 나올 정도로

신축 위주로 거래가 되는 분위기입니다.

"매매는 멈춰있고

전세가 올라붙을 줄 알고

기회를 노리고 있었는데"

"신축 매수해서 매매차익도 내고,

전세도 계속 올려받으려고 했는데"

"신축이라 나중에 실거주하려는

생각도 있었는데"

상급지 신축 투자를 기대하셨던

분들은 올라버린 가격에

속상한 마음도 드실 것 같아요.

저 또한 자금이 생기기 전에

상급지 신축 가격이 올라버려서

한 며칠 속상했었습니다.

구축은 같은 저평가라고 해도

일반적으로 신축보다

전세가가 낮기 때문에

투자금도 많이 들고,

수리도 신경써야 하므로

우리같은

전세 시스템 투자자에게는

신축보다 후순위 선택이 될 수도 있는데요.

하지만, 한편으로 저는

"신축에게만 기회가 올까?"

"다들 얼죽신을 외칠수록

오히려 구축에 기회가 있지 않을까?"

"수리 잘된 구축이라면 어떨까?"

라는 생각을 해보았습니다.

그리고 제 생각을 말씀드리려고 합니다.

1. 사람들이 좋아하는 땅에 있는 구축 찾기

네이버 부동산에서

1994 ~ 2004년식 아파트 중

20평대로 전세 6~7억대 아파트를 찾아봤습니다.

강남3구는 논외로 하고

마포의 공덕, 성동의 금호/행당,

광진의 자양/광장 구로의 신도림,

영등포의 당산 정도가 나옵니다.

한강변을 끼고 있거나,

업무지구에 가까운 지역들은

20평대 구축에도 전세 6억 이상을

쓸 수 있는 사람들이 거주합니다.

단지를 비교해보면

신길뉴타운의 2019년식 신축,

신안산선 개통호재가 있는

신길센트럴아이파크와

당산택지의 구축인 현대5차가

비슷한 흐름을 보이고 있습니다.

전세흐름 또한 비슷하기 때문에

꾸준히 전세를 올려받으며,

신길뉴타운 못지 않은

시스템투자를 할 수 있습니다.

현대5차의 위치가 너무 좋기 때문에

구축이어도 사람들이 선택하는 것입니다

오히려 신길뉴타운이 연식이

오래된다면 가격 흐름도

역전될 수 있습니다.

저는 구축이라고 배제할 것이 아니라

구축이라도 충분히 사람들이

좋아하는 땅에 있는 아파트인지

생각하려고 합니다.

신축이 가격이 올랐는데

선호 생활권 구축 가격이 그대로라면

이 둘을 면밀히 비교하여

시스템투자 가능성을

따져서 투자 기회로 삼으려고 합니다.

2. 수리가 되어 있는 구축이라면?

입지가 좋은 곳은

사람들이 많이들 살고 싶어하지만

아파트가 부족하기 때문에

조금만 연식이 좋으면

매매가가 비쌉니다.

3대 업무지구에 종사하는

분들은 연봉이 높기 때문에

충분히 자금력은 되지만

외곽 신축은 출퇴근이

불편하기 때문에

구축을 고르더라도

수리에 진심을 다합니다.

실제로 선호 생활권과

비선호생활권 구축의

매물을 보신 분들께서는

거주하는 분들의 차이와

내부 수리의 차이를 느끼셨을 것입니다.

샷시를 교체하고,

베란다를 확장하고,

욕실/주방이 수리된 곳은

신축 못지 않은 쾌적함이 있습니다.

(사진은 특정 단지와 관련이 없습니다)

실제로 20년이 넘은 4급지 구축

복도식 방3개 20평대

아파트의 전세 가격인데요.

놀랍게도 전세가가 5억에 거래되었습니다.

9호선 초역세권이기 때문에

강남을 30분 내외로 갈 수 있는데다

샷시포함 올확장 올수리 상태여서

5억의 전세가라도 들어올 사람이 있는 반면,

아직 갖기에는 망설여지기 때문에

매매가는 6~7억대에 머물러 있습니다.

인테리어를 통해

구축의 단점을 극복한 아파트.

그런데 구축단지라는 이유로

가격이 싸다면?

충분히 기회가 될 수 있을 것 같습니다.

3. 기왕이면 계단식으로

복도식 구축은

현관이 외부날씨에 노출되어 있고,

복도 샷시가 있더라도,

여러 세대가 함께 엘리베이터를

이용하는 등

그 불편함 때문에

선호도가 떨어집니다.

실제로

영등포에 있는 당산 현대5차는

20평대 구성이

복도식과 계단식 둘 다 있습니다.

계단식이 훨씬 좋지만

상황에 따라 복도식과 같은 가격으로

싸게 나오기도 하고,

복도식이 계단식 가격으로

비싸게 나오는 경우도 있었습니다.

비슷한 가격이라면

계단식을 고르는 것이

수익 측면에서,

전세 세팅 측면에서

훨씬 유리합니다.

구축에서 기회를 찾는

방법을 정리한다면

아래와 같아요.

1. 신축을 볼 때

이와 비슷한 선호도를 보이는

구축에는 어떤 것이 있을까?

선호도를 비교하여

단지 목록을 추리고,

2. 구축에 매력적인 가격의

물건이 있다면

올수리가 되었는지 살펴보고,

3. 비슷한 입지,

비슷한 수리상태라면

계단식인지 확인합니다.

우리는 투자자니까

얼어 죽어도 신축이 아닌

구축이라도 그 단점을

상쇄할 조건을 갖추었다면

얼어 죽어도 싼 가격에

집중해야 합니다.

아시다시피 앞으로

서울 신축 공급은

제한적이므로,

사람들이 한정적인

신축만 찾는다면

신축 가격은 올라갈 것이고,

구축과의 비정상적인

가격 괴리가 생긴다면

우리는 여기서 기회를 찾으면 됩니다 :)



얼 죽 싼 에 집중해서

대중과 다른 수익을 내 보아요!

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