[온유] 서투기 2강 오프라인 강의 후기

안녕하세요 온유입니다

이번 후기도 무려 오프라인 강의 후기 입니다

2강은 내 기준 월부 최고의 훈남 강사,

옆모습 마치 정우성. 바로

주우이님 이셨습니다!

엇? 강의 시작을 아직 안했는데  벌써 강의가 재밌어요!

주우이님 미모에 빠져서 2강 강의 제목 놓치지 말기 

[강의 제목] : 서울투자의 정석 자산을 만드는 서울투자 완벽 분석

강의 시작 전에 인트로로 지금 시장에서 가져야 할 투자태도를 짚어 주셨는데요.

내가 가진 투자금 보다 높은 지역도 보는 것을 추천하되,

높은 곳만 보는게 아니라 필요한 급지도 싹 다 봐야 한다고 하셨습니다.

아 내가 봐야할 급지는 1,2급지 일단 보고 3,4급지 다 쓸기. 

가슴에 새기며 이제 진짜 본격적인 강의 후기 시작합니다.

I  서울 4급지의 현재 - 우리가 지금 4급지를 눈여겨 봐야 하는 이유

-전세가율이 아직 60% 대라구요? → 네, 잘 찾아보면 70~80%도 있어요!!!

-소액으로도 가능해요! → 심지어 좀 오래 기다려 준다고요! 

-L,M 기억하세요!!!! (이것은 티셔츠 사이즈가 아닙니다)

 Low Risk : 전세가율이 받쳐주기 때문에 매매가 내려가더라도 전세가 이하로 빠지기 힘들어요 → 원금보전 

 Middle Return : 4급지라도 업무지구 접근성과 환경이 나쁘지 않아요 → 투자금 대비 100~200% 수익 목표

-지금 전세가는 오르고 있는데 전세 매물은 감소 중 → 이것은 투자자에게 기회

but 여기서 가장 중요한 것은 4급지가 아무리 이런 장점들을 가지고 있다고 해도,

내가 그 지역을 알고 있는지, 

내가 가진 종잣돈으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트가 무엇인지를 아는 것이 가장 중요합니다. 

주우이님은 그래서 지금 같은 시기는 무리해서라도 앞마당을 만드는 것이 필요하다고 하셨는데요,

네!!! 무리하겠습니다!!! (1달에 1개 앞마당 가즈아!)

I  투자를 위해 꼭 알아야 하는 서울 서남권 도시① - 강서구 

강서구의 위치, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급에 대해 설명해 주셨는데요.

-위치 : 강서구는 비행기 이착륙 범위에 따라 소음 이슈가 있는데, 소음이 너무 큰데 싸다면

           샷시를 좋은 것으로 해서 보완하면 된다!

-직장 : 마곡업무지구가 들어오면서 GRDP 143%!!! (서울평균 51%)

-교통 : 주요 업무 지구 모두 1시간 컷! 

-학군 : 4급지 중에서는 학군이 좋은 편

-환경 : 백화점 1개, 마트 4개, 종합병원 1개

-공급 : 공급 적은 편 

→ 강서구는 지금 빠지는 거 없이 두루 좋다! 

     그 중에서 직장과 교통이 매우 좋다.

강서구를 생활권으로 나누어서도 설명해 주셨습니다.

[등촌/가양/염창 생활권], [우장산 생활권], [방화 생활권], [방화 뉴타운]

특히 방화 뉴타운은 신축 아파트가 대거 들어오면서 구축 가격이 올라갈 수 있다는 것,

방화6구역 이주로 전세수요가 있으므로 주변 전세가가 높아질 수 있으니

진행 사항을 체크해 보고 있는 것이 좋다고 말씀 주셨는데, 

현재의 아파트 상황 뿐 아니라 주변의 변화되는 환경에 따라서도 투자기회를 잡을 수 있겠다는

인사이트를 얻을 수 있었습니다. 

물론, 조.사.관을 잘 따져서 확인하는 것이 중요!!!

I  투자를 위해 꼭 알아야 하는 서울 서남권 도시② - 관악구 

서남권 도시 2번째는 바로 관악구 였습니다.

주우이님이 예전 어딘가에서 여름에 근육에 새기면서 임장해야 하는 곳으로 추천한 바로 그 곳!!!

(안녕하세요? 저는 관악구 주민입니다. 관악구가 나와서 매우 기부니가 좋습니다.)

-직장 : 소규모 사업, 자영업자가 많으며 연도별 종사자가 감소하고 있음

-교통 : 주요 업무 지구 모두 1시간 컷!

  *신림선 : 관악산 같은 불모지인 곳에서 업무지구까지 연결되는 매우 좋은 노선

  *2호선 : 강남 30분 내

  *난곡선(개발호재) : 남북을 잇는 선으로 의미가 있음

-학군 : 서울대가 있는 지역이나 사람들이 별 관심이 없으므로 학군은 그닥.

-환경 : 서울대 상권에 3,000개 이상(유례가 없는 상황)

-공급 : 25년 이후 공급이 없음. 주벽지역도 마찬가지. 

            투자를 잘하면 2년 뒤에 투자금을 돌려줄 가능성은 없으며, 

            심지어 4년 뒤에는 전세금을 올려 받을 수 있다!

→ 관악구는 그냥 교통이 깡패다!!!  하지만 언덕이긴 해요.

    주우이님 피셜 : 관악구 교통이 이렇게 좋은데, 언덕이 없다면, 이곳이 과연 4급지일 수 있을까요? 

봉천 생활권은 [봉천 생활권1], [봉천 생활권2], [신림 생활권1], [신림 생활권2]로 나눌 수 있었습니다.

봉천역 위쪽의 봉천 생활권 1,2를 제외하면 다소 균질성은 떨어지는 특징이 있습니다. 

강서구는 잘 모르는 지역이라 생소해서 어려운 부분이 좀 있었지만

관악구 주민으로서 그리고 앞마당으로도 만들고 있는 중이라 알고 들으니 더 생생하게 전달되어 좋았습니다.

관악구를 임장하면서 다른 지역 어디와 비교를 해야할지를 아직 생각해 보지 못했는데,

강의 중에 예시로 보여주셨던 강서구 단지들과 비교해 봐야 겠습니다.

I  서울아파트 비교평가를 하는 방법

1. 가치

지역 내에서 더 좋은 땅 찾기 : 생활권 순위를 활용하기

주우이님이 신투기에서도 생활권 순위에 대한 중요성을 설명해 주신 적이 있었는데,

유독 생활권 순위 매기기가 어려웠던 저에게 도전이 되었습니다.

(이번 임장보고서 때 이 깍 깨물고 생활권 순위 정하고, 그 이유도 생각해서 적었습니다)

2. 비교평가

지역끼리 비교해서 더 좋은 땅에 있는 아파트를 가치대비 저렴한 가격으로 

비교할 수 있는 지역을 언능 만들자!!!

3. 선택 

매매 절대가 선정, 가치 확인, 투자금 확인할 것.

4. 검증 

-우리가 확인할 수 있는 가장 확실한 방법 : 전고점 확인

-5순위 시세표 활용

위의 4단계를 듣고 나니, 임장 가서 잘 보고, 임보 꼼꼼히 써보고, 아는 지역 넓히고,

기준 확실히 정하고, 계속 지켜보고 있으면? 

그러면 그게 비교평가다!!!

네, 쉽네요. 그리고 매우 정석이네요.

꾸준히 해보겠습니다

5순위 시세표는 9월 목표 중 하나였는데, 이제 이 강의가 끝나면 3개의 임보도 완성되는 이 시점에서

꼭 써봐야겠다고 다짐했습니다. 

I  서울 투자 더 잘할 수 있는 방법

비교평가까지 설명해 주시고 마지막으로는 실제 투자를 하면서 닥칠 어려움이나 의문점 등을 

경험에 빗대어 응답해 주셨습니다.

그 중에서 구축 매수시의 인테리어를 해야하냐 하는 질문이 있었는데,

마침 강의 이후 이전 임장지 Top3 단지 중 구축 단지를 매임할 기회가 생겼습니다. 

덕분에 인테리어 시 가장 돈이 많이 든다는 화장실, 싱크대의 수리 여부도 더 꼼꼼하게 체크할 수 있었습니다.

또한, 가장 기억에 남는 것

서두에서도 한번 언급했던 임장 순서에 관한 것이었는데요.

여태까지 나의 투자금에 맞는 단지 위주로만 보려고 했었다면, 

이번 강의에서 나의 투자금 보다 위의 급지들을 1~2개 정도 보고 좋다는 것의 기준을 세우고

투자금에 맞는 급지들을 보는 것이 필요하다는 것이 특히 와 닿았습니다.

그래서, 이번에 3급지인 강동구를 우선 계속 보고

다음달 부터는 1~2급지를 볼 계획을 세우려고 합니다.

10월은 아마도 송파구?

‘행복’과 ‘노력’은 공존할 수 있습니다.

투자를 하면서 내가 좋아하고 행복해하는 것이 무엇인지 꼭 찾으시길 바라겠습니다.

-2024. 09.06 월부 강의장에서 주우이님-

지난 주 자모님도,

그리고 주우이님도

노력(열심)과 행복이 공존할 수 있다고 동일하게 얘기해 주셨습니다.

요즘 놀고, 쉬는 시간보다 책상 앞에 앉아있는 시간이 많아지면서

이렇게 사는 것이 행복한 건가? 하고 되묻는 저를 발견했습니다.

아직은 과정이라고, 이 과정 끝 어디선가 행복을 찾을 거라고 생각하기도 했습니다.

그러나 꼭 결과까지 가서 행복해 지기를 기다리기 보다

나의 미래를 위해 열심을 다하는 지금의 이 시간 속에서도 행복을 찾을 수 있지 않을까?

하고 생각하게 되었습니다.

아마 강사님들이 동일하게, 여러번 말씀하신데는 이유가 있겠죠?

강의 시작 전에 주우이님께서 그 큰 키에 긴 팔을 하늘 높게 드시며

여러분이 다 서울 투자하실 수 있도록 할 거예요!

하며 행복하게 웃으시는 모습이 생각납니다.

주우이님 말씀처럼 저도 행복한 투자자가 되겠습니다!!!

그리고 서울투자 꼭 하고야 말겠습니다!!!