[잔쟈니] 첫 투자를 앞둔 분들이 가장 많이 묻는 질문 Top 3

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

튜터링, 강사와의 만남, 독서모임 등에서

수강생분들을 만나고 이야기를 듣다 보면

정말 많은 분들께서

"꼭 투자를 하고 싶은데 너무 어려워요"

라는 말씀을 하십니다.

"투자를 하고자 하는 마음이 간절하고

종잣돈도 준비되어 있는 상황에서,

투자결정을 내리는 과정 중

어떤 부분이 가장 고민되시나요?" 하고 여쭤보면

거의 대부분의 분들께서

공통적으로 대답해주시는 세 가지가 있습니다.

첫째. 이 정도면 매매가가 싼 것일까?

들째. 이 투자금에 여기가 최선일까?

셋째. 내가 아직 몰라서 그렇지, 앞마당(아는 지역)을

더 만들면 더 괜찮은 투자처가 있지 않을까?

이 질문들에 모두 답할 수 있으면

고민하지 않고 투자결정을 내릴 수 있을텐데

어느것 하나 시원하게 yes를 외치지 못하다보니

"이 정도면 괜찮은걸까...?"

마지막 한 방울의 확신을 얻지 못한 채

막연히 다음 임장지를 가면 나에게 확신을 주는 물건을 만나리란 기대감을 갖고

투자 결정을 미루게 됩니다.

# 투자의 원칙은 싸게 사서 비싸게 파는 것

싸게 사서 비싸게 파는 게 투자라는 말은

듣기에는 당연한 것 같지만

막상 내 눈 앞에 있는 이 물건이

싼 것인지, 그냥 안 비싼 정도인건지,

내 상황에 최선인 것인지 아닌지

초보 투자자에게, 게다가 첫 투자를 앞둔 분들께는

가늠하기가 정말 어렵습니다.

집을 사는 일은 어떤 면에선

중고차를 사는 것과 비슷합니다.

(물론, 시간이 지나면 땅의 가치, 물가와 함께

가격이 점점 오르는 아파트와 달리,

자동차는 연식이 들어감에 따라

빠르게 감가상각이 이뤄진다는 차이가 있으나

이 글에서는 집, 차를 구매하는 "매수과정"에

초점을 두고 말씀드립니다)

중고차를 살 때, 무작정 가격이 싸기만 한 것을 찾으면

자칫 너무 낡고 기능이 많이 떨어지는 차를 살 수 있습니다.

반면 상태와 기능, 옵션이 좋은 것을 사려면

중고차임에도 막상 새것과 큰 가격차가 없는 차를 살 수도 있습니다.

따라서 중고차를 살 때

가격 대비 괜찮은 차를 고르려면

사고이력, 연식, 성능, 주행거리 등을 가격과 비교해가며

대략적인 시세와 가격을 파악하고

내 예산에 맞는 것 중 더 가성비(!) 좋은 차를 선택하게 됩니다.

아파트 투자도 이와 같습니다.

중고차의 이력, 연식, 성능, 주행거리를 파악하듯

아파트의 위치, 직장과의 거리, 환경, 학군 등을 살펴보고 (=가치)

비슷한 위상의 아파트들의 가격을 체크하며 (=가격)

대략적인 시세를 익힌 뒤

주어진 종잣돈 내에서 더 좋은 집을 사면 됩니다.

# 가치와 가격, 파악하기 더 어려운 것은?

위에서 말씀 드렸듯

물건을 사든 아파트를 사든

좋은 선택을 하기 위해선

가치와 가격을 둘 다 알아야 합니다.

둘 중 하나라도 확신이 들지 않으면

이게 맞나 혼란스럽고, 걱정이 되고,

결정을 내리는 게 점점어려워 집니다.

그럼 가치와 가격, 둘 중

파악하기 더 어려운 건 무엇일까요?

제가 만난 많은 분들의 경우,

가격보다는 가치를 파악하고 비교하는 걸 어렵게 느끼시는 때가 많습니다.

가격은 눈에 보이기에 (네이버부동산 등)

관심을 갖고 수 개월을 보다 보면

대략적인 가격대가 눈에 익게 됩니다.

중고차 시세를 몇 개월 보면

어느정도 시세가 머리에 남는 것처럼요.

하지만 가치는 눈에 보이지 않을 뿐더러

가치의 크기를 정량화하는 것이 불가능하기에

손에 잡히지 않는 안개를 비교하듯

막막하고, 막연하게 느껴질 때가 많습니다.

따라서, 부동산 투자 결정을 할 때

마지막 한 방울의 확신을 얻으려면

지역과 단지의 가치를 알고

비슷한, 혹은 서로 다른 몇 개의 지역/단지들과 비교하여

같은 돈으로 살 수 있는 더 좋은

혹은 비슷하지만 더 싼 단지를 고르는 과정이 필요합니다.

# 가치와 가격을 제대로 파악하고 투자했을 때 벌어지는 일

쌀 때 사서 비쌀 때 팔려면

그 사이에 반드시 [보유]하는 구간을 거쳐야 합니다.

가치를 제대로 파악하고 투자했을때의

가장 큰 장점은

가격이 오르지 않거나, 심지어 빠지는 구간에서도

흔들리지 않는 믿음을 갖고 보유할 수 있다는 것입니다.

가격이 내가 생각한대로 움직이지 않는다고 해서

"잘못 샀나? 팔아야 하나?" 지레 걱정하지 않는,

소위 '엉덩이가 무거운' 투자를 할 수 있는 것이죠.

전설적인 투자 구루, 앙드레 코스톨라니의 명언

"주식을 사라. 그리고 수면제를 먹고 자라.

10년 뒤에 깨어나면 부자가 되어 있을 것이다"는

가치있는 자산을 잘 [보유]하는 것이

왜 중요한지를 단적으로 보여주는 말입니다.

하지만, 아무리 가치가 있는 아파트라도 비싼 가격에 산다면

오래 기다리거나, 보유 중 오히려 가격이 하락하는 구간을 맞을 수도 있습니다.

따라서 가치 대비 가격이 싼지,

지금이 충분히 좋은 가격인지를 판단하는 과정은

투자를 결정함에 있어 꼭 필요한 일입니다.

가치 대비 가격이 싼지 비싼지 파악하는 방법은

크게 두 가지가 있습니다.

첫째. 비슷한 가치를 가진 경우 더 싼 물건

수도권(서울+경기)에 위치한 위의 두 단지의 경우,

최대 직장인 강남까지의 거리나

거주환경(택지), 연식, 학군 등

객관적인 입지 요소가 비슷하며

가격의 전고점 수준도 비슷합니다.

이럴 경우, 크게 보아 두 단지는 비슷한 가치를 갖고 있다고 판단할 수 있습니다.

하지만 현재 두 단지의 호가는 6천만원 이상 차이가 나고

최근의 실거래가도 꽤 차이가 납니다.

이렇게 비슷한 가치를 갖고 있으나 가격이 차이나는 경우,

더 싼 물건(빨간색)을 선택하는 것이

투자로서는 더 좋은 선택이 됩니다.

어떤 투자자가 빨간색 단지만 보고 왔다면

가격이 싼지 비싼지, 이게 괜찮은 선택인지

확신을 갖기 어려울 수 있습니다.

하지만 조금 더 임장을 하여 파란색 단지까지 보고 오고

두 단지가 가치는 비슷한데 가격이 차이가 난다는 걸 알게 되었다면

조금은 더 확신을 가지고 빨간색 단지를 선택할 수 있을 겁니다.

둘째. 가치가 차이나는데 가격이 비슷한 곳

이번에는 가치와 선호도가 차이나는 경우를 보겠습니다.

위와 같이 두 단지의 강남(직장)접근성, 학군, 거주환경 등

객관적인 입지는 비슷하지만,

지역 내에서 각 단지의 선호도가 차이나는 경우가 있습니다.

땅의 가치는 비슷하지만

세대수, 구조, 역과의 거리 등의 이유로 인해

빨간색 단지는 지역 내에서 평균 정도의 선호도를 가지는 반면,

파란색 단지는 지역 내에서 중하 정도의 선호도를 가집니다.

이것이 시세에도 영향을 줘

파란색 단지의 가격은 대부분의 기간동안 빨간색 단지보다 저렴했고,

실제 전고점도 1.5억 이상 차이가 납니다.

이런 경우, 빨간색 단지가 파란색 단지보다

더 높은 가치를 가진다고 볼 수 있습니다.

하지만 현재 두 단지의 가격차이는 단 2천만원,

그것도 파란색 단지가 저층의 가격이기 때문에

실제 기준층 (4층 이상)의 매물을 놓고 본다면

두 단지의 시세는 거의 같다고 봐도 무방할 정도입니다.

이런 경우, 빨간색 단지가 가치는 높으면서 가격은 비슷하기에

투자결정 시 더 우선순위에 놓는 것이 좋습니다.

투자를 하기 전 이런 비교를 3~5개 정도만 해보아도

이게 싼지 비싼지에 대해 직관적으로 알 수 있을 뿐더러,

비교하는 과정에서 각 지역, 단지의 가치를 검토하게 되니

더 확신을 갖고 투자결정을 내릴 수 있게 됩니다.

# 가치와 가격을 제대로 알기 위한 방법

이렇듯, 가치와 가격을 제대로 아는 것은

투자를 결정함에 있어

마지막 한 방울의 확신을 갖게 해줄뿐 아니라,

투자가 결과를 내기까지 더욱 단단하게 보유할 수 있게 해줍니다.

대다수 가치 투자자들의 바람은 

자산의 가치에 대해 옳은 판단을 하는 것과, 

이를 가치보다 더 싸게 살 수 있을 때 사는 것이다.

그러나 오늘 그렇게 한다고 해서 

당장 내일부터 돈을 벌 수 있는 것은 아니다. 

즉, 가치에 대한 확고한 신념이 있어야만 

수익이 발생하지 않는 기간을 버텨낼 수 있다.

하워드 막스 [투자에 대한 생각]

수많은 투자도서들 중

제가 특히 좋아하는 책의, 가장 좋아하는 문구입니다.

가치를 제대로 파악하는 일과

싼 가격을 알아차리는 일이

투자에 있어 왜 중요한지 알려주는 문구이기 때문입니다.

부동산 투자를 하기 전

이 단지가 최선인지,

이 투자금으로 할 수 있는 괜찮은 선택인지,

지역과 단지의 가치를 제대로 파악하고

확신을 갖는 투자를 하시길 원하신다면

다음 달 개강하는 실전준비반 강의를 통해

현장에서 가치와 가격을 파악하고

다양한 단지를 비교함으로써

더 좋은 투자를 하는 방법을 찾아나가시면 좋겠습니다.

주말에 세찬 비가 온 후

아침저녁 기온이 급격하게 떨어진다고 합니다.

일교차가 큰 날씨에는 감기에 걸리기 쉬우니

현장 임장을 나가시는 분들께선 겉옷을 꼭 챙기고

안전하고 건강하게 다녀오시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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