안녕하세요,
실력있는 독립된 투자자로 성장+나눔을 하고 있는 마음이쉬는의자입니다.
서울수도권 시장에서 제대로 된 비교평가 하는 법에 대해 식빵파파님의 인사이트 가득한 강의 시작해보겠습니다 :)
지역내 비교평가 지역간 비교평가
상위 24평 vs 하위 34평,
교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축
상급지 구축 vs 하급지 신축
서울 vs 경기도
저희들의 고민이 무엇인지 다양한 비교평가를 사이버 임장을 통해
단지들의 예시로 쉽게 알려주셨습니다
아파트 비교평가 요소 ; 교통+환경+학군
지역내 비교평가는 지역별 특징을 고려한 비교평가
1. 지역별 특징을 확인 ; ㄱㄴㅈㄱㅅ, ㅎㄱ, ㅎㄱ 비중 파악
2. 가치와 가격 비교평가 ; 나라면 어떤 선택을?
3. 비교평가 검증
서울+수도권은 무조건 교통이 먼저!! 라는 생각이 아닌
각 지역의 특징과 수도권 가치 평가 3가지를 기억하고 비교하겠습니다.
어떻게보면 어렵고 어떻게보면 쉬운 비교평가,
반복된 연습이 필요할 것 같습니다.
"비교평가는 정답을 찾는 문제풀이가 아니고,
나라면 어디에 살고 싶은지? 생각해봐야한다"
_식빵파파님 강의중
여기서 예외를 두어야 하는것!!
동특!!
1. 외부에서 수요를 끌어올 만한 힘을 가진 학군지
2. 지방 성격을 가진 성루 수도권 지역
은 비교평가시 반드시 반영하겠습니다.
그리고 이번 강의에서 좀 충격을 받은건 무조건 입지만 따지시지 않는다는 것이였습니다.
동작구(ㅎㅅㄷㅇ)와 서대문구(DMCㅅㅌㄹㅇㅇㅍㅋ) 단지 비교시 투자자마다 다른 결정을 내린다라는 말씀!!
입지를 넘어서는 단지 선호도를 나타내는 비교에서는 투자자의 성향이 나타나는 단지 비교였습니다.
전 입지파 였나 봅니다. 서대문구가 나올꺼라고 생각 못했거든요.
적용할 점
1. 지역 내 단지 대 단지 비교평가 ; 지역별 특징을 고려하기.
2. 이분법적 사고 아닌 나라면 어디를 선택할지의 관점으로 아파트 가치 비교
3. 그래프는 보조적인 지표 _전고점 왜곡 ; 주변 비슷한 가치의 단지로 확인(단지 전고점+전세가격)
4. 입지뿐 아니라 땅의 가치를 넘어설 수 있는 요소(자체 업무지구 or 뉴타운)도 확인
최종 투자 의사 결정 과정
"첫 번째로 뭘 해야 되냐면요. 일단 투자가 가능한 단지를 파악을 해야 돼요.
어떻게 파악하냐면 전고점 대비 하락률이랑 전세가율이랑 투자금으로 일단 이 지역 안에서 투자가 가능한 단지가 뭔지를 찾아야 되고요.
찾고 나면 두 번째로 투자가 가능한 단지의 가치를 판단을 할 겁니다.
근데 그 가치는요. 어떻게 판단하냐 비교 평가를 해볼 거예요.
비교 평가 그리고 난 다음에 세 번째 투자 의사 결정을 하면 된다라는 겁니다."
_식빵파파님 강의중
거격은 보지않고 단지 가치 먼저 파악
전고점 대비 -00 하락, 전세가율 00%이상, 비교평가
시세트레킹 하며 투자기회를 노리고 실제 투자처럼 결정하는 과정을 반복해야 통찰력이 쌓인다는 말씀을 해주셨는데요.
투자는 가치 대비 싼 것을 사는것, 그리고 기다리는 것!!
기억하겠습니다.
적용할 점
1. 투자 의사결정 기준에 맞는 단지 정리
2. 실제 투자와 연결하고 필히 결과만들기(투자) ; 여기 공부하러 온 것 아니다!!
비교평가를 위한 앞마당 관리
비교평가는 "가치"와 "가격"
가치 대비 가격이 저렴한 물건에 투자.
앞마당을 관리한다는것은 가격만 정리하는게 아닌 계속 변하는 가격의 흐름을 보는것!!
투자 기준에 들어오면 비교평가로 투자하기.
적용할 점
1. 매달 월 1회 시세트레킹으로 흐름 파악, 투자로 연결 ; 2호기!!
"이미 비싸진 단지를 진짜 계속 바라보고 너무 속상해하고 하는 게 아니라 내가 오늘 배운 것대로 비교 평가를 해서 내가 투자할 수 있는 것 중에 제일 좋은 것부터 검토를 해나가자고요.
여러분 투자는요 별거 없고요. 진짜 가치 대비 싼 게 싼 걸 사는 게 투자고요.
그리고 나서 기다리는 게 전부예요.
제 가치를 찾아갈 때까지 그래서 너무 좌절하시지 마시고 할 수 있는 것들을 해나가면서 결과 꼭 만들어봅시다."
_식빵파파님 강의중
비교 평가로 시작해서 비교 평가로 끝난 강의!! 감사합니다 :)
댓글
