※ 개인적인 부동산 투자에 대한 생각
흑석 뉴타운에서 대장이라고 말할 수 있는 아크로리버하임
지난 7월에 신고가를 갱신하면서 국평 기준 27.5억에 거래 완료
지난 8월에도 26억 후반에 거래가 2건이 되었고
현재 매물은 저층 제외 입주 가능한 매물 기준 23억대부터 시작.
경사와 주변 환경이 아쉽다는 단점이 있는 반면
동마다 다르겠지만 9호선 흑석역 초역세권 또는 역세권으로
강남, 여의도 접근이 모두 용이하다는 강력한 장점에,
아크로라는 브랜드, 신축이라는 메리트가 주는 단지의 매력,
마지막으로 한강까지 더해졌으니 어찌보면 당연한 가격.
잠실 엘리트만큼의 가치라고 보기는 어렵지만
그 밑단에 있는 파크리오, 레이크팰리스, 헬리오시티와
비슷하거나 아리하가 조금 더 높은 가치가 있다고 생각이 듭니다.
엘리트의 현재 전용84 호가는 25-6억, 전용59는 22-23억 수준
파크리오, 레이크팰리스, 헬리오는 조금 차이가 있긴하지만 21~23억, 전용 59는 20억 전후.
이렇게 보니 헬리오시티의 현재 가격이 그리 나쁜 가격은 아닌 것 같기도 하네요.
어쨌든 잠실의 가진 환경적인 장점을 신축이라는 힘으로 커버했다고 해야할까요?
여기에 한강변을 따라 위치한 신축이 생각보다 남쪽에서 찾아보기 힘들다는 것도 한몫하는 것 같습니다.
아크로리버파크, 래미안 원베일리, 아크로리버뷰 등 신축 단지는 진짜 몇개 없네요.
반포에 위치한 디에이치클래스트의 가격이 더욱 궁금해지는 것 같습니다.
전용 59기준으로 나머지 생활권 가격을 살펴보면 흑석뉴타운은 매매가격 15-16억에 전세는 신축은 8억, 준신축은 6억대 수준(흑석자이 15/8.2, 흑석한강푸르지오 15/6.5)
신축들 사이에서 굳건하게 버텨주는 흑석 동양은 9.5 / 5.6으로 8억대에서 9억대까지 금방 오르다가 9억대에서 오래 머물고 있는 느낌. 다만, 흑석 동양은 과거 흑석 뉴타운 입주로 긍정적인 영향이 있었다면 앞으로는 큰 변화가 없다는 것이 아쉽네요.
그리고 개인적으로 굉장히 기대되는 재개발 중 하나가 노량진 뉴타운입니다. 이 뉴타운으로 간접적으로 영향을 받을 수 있는 단지의 현재 가격을 살펴보면 신동아리버파크 9.1/4.6, 상도래미안1차 10.5/5.6, 대방현대2차 8.5/5.2 수준으로 신동아리버파크는 복도식에 방2개라는 단점이 있는 반면 역이 가깝고, 상도 래미안 1차는 단지는 나쁘지 않지만 역과 거리가 멀다는 단점이 있다. 대방현대는 현재 기준으로 여러면에 애매하다고 해야할까
흑석 동양과 가격차이가 크지 않은 신동아리버파크를 비교해보면 복도식 방2개라는 단점이 있지만 장기적으로 오히려 더 좋은 선택지가 될 수 있을 것 같고 현대2차도 같은 맥락으로 봐도 괜찮을 것 같다는 생각이 드네요.
상도동 역세권 신축들은 매매 14-15억대, 전세는 7억대 수준. 언덕배기에 나홀로 신축처럼 위치한 상도푸르지오클라베뉴는 12억/6억, 준신축은 매매 12억 전후에 전세는 6억대로 보면 될 것 같습니다.
3급지내 선호도 높은 신축의 전세가격 기준을 전용 59기준으로 7억으로 잡으면 될 것 같구요.
보라매쪽 신축은 12억에 7억(역시나 신축 전세는 7억대), 준구축급은 8억에 5억 수준입니다. 신대방의 주복 동작협성휴포레시그니처가 불과 한두달전 정도만하더라도 9억대에 나왔는데 현재 호가는 11억대 수준으로 쑥 올랐습니다. 나홀로 느낌이기도 하고 주복이라는 단점이 있지만 2호선 역세권 신축 84의 가격이 9억대라는 건 절대적으로 싸다고 생각했는데 어느새 슝~
다소 아쉬운 사당쪽 신축인 사당롯데캐슬골든포레는 11억/6억 (전세가에서 단지에 대한 아쉬움이 느껴진다) 사당쪽도 구축들도 9-10억정도였다면, 현재는 10-11억 정도로 1억씩은 오른 모습입니다. 땅의 위치가 서초구 바로 옆이라는 장점에 방배동에 새아파트들이 들어올 예정이라는 점도 같이 생각해보면 좋을 것 같네요.
동작구는 전체적으로 비싼편이라는 생각이 들지만 앞으로의 모습이 더 기대된다고 해야할까. 필요한 투자금도 최소 3억 이상으로 현재 3억대로 투자가 가능한 단지들 중에서 대부분의 단지가 조금은 아쉽게 느껴진다.
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