다주택로 월부에 들어와서 매도한 0호기 복기(첫번째 매도)

안녕하세요~

33년 50억 목표를 이룬 33오공입니다.

이제 월부에 입성한지 1년하고 2달이 넘어 가는데요. 

아주 느리지만 조금씩 성장하고 있는 것 같습니다. 저는 5주택 2분양권상태로 월부에 입성을 했는데요;;;(월부가 아니었으면 지금 살아있을까? 하는 생각을 가끔합니다.^^;;) 

그 동안의 매도경험을 복기하고자 글을 쓰게 되었습니다.

그럼 첫번째 매도 복기를 시작해 볼까요??(2023년)

0-1호기매도

#프롤로그

금리가 오르고 시장 상황이 안좋아져서 1억넘게 상승했던 물건의 절반 이상 조정이 되는 사태가 벌어지고, 모두가 기억 하지겠지만, 대출도 막히고 부동산 상승장에 끝나버렸습니다. 부동산에 사람이 없을 정도로 분위기가 얼어 있었습니다. 

지방의 불장이 너무나도 빠르게 끝나버렸습니다. 꿈을 꾸는 것 같은 기분이었습니다.

원래의 매수시의 계획인 전세반환대출을 받아서 매도 할 수 가 없는 상황이 되었습니다. 

겁이 났습니다. 어느날 집에오는 길에 “이러다가 망하는 거 아닌가” 하는 생각에 눈물이 멈추질 않았습니다. 

생각을 하면 스트레스를 받아서 그냥 생각을 안하기로합니다.

그렇게 전세재계약 시기도 지나서 계획과는 다르게 묵시적 갱신이 되어 버렸습니다.

#와이프와 행복한 저녁

투자건들을 잊고 지냈습니다. 그게 정신건강에 좋다고 생각을 했고, 생각을 하지 않으니 스트레스도 받지 않고 좋은 듯했습니다. 

어느날 와이프와 저녁을 먹을 때 한번 물어봤습니다. 

나 : “쟈기는 나한테 어떤게 가장 맞는거 같애?” 

와이프 : 오빠 부동산할때 결단력있게 결정하고, 열심히 책도 읽고 공부할 때 정말 멋있었어~!

나 : 그래?? 지금 이렇게 망한거 같은데도?

와이프 : 뭘 망해~ 아직 우리가 산거보다 안떨어진거자나, 상황이 좀 바뀐거지~ 

나 : 그럼 나 제대로 한번 해볼까?

그렇게 나에게 다시 용기를 준 와이프 덕분에 월부에 입성하게 됩니다.  열반기초를 들으면서 제대로 공부하고 가치있는 물건을 사고 싶다는 생각이 들었습니다.

제대로된 임장과 임보를 써서 저환수원리에 맞는 물건을 사고야 말겠어!!!! 

그리고 마음속에 새긴 한가지~! 망하지 말아야한다. 그래야 올라갈 수 있다. 

나의 경험들에 대해서 생각을 했습니다. 그리고 2024년 부터 시작되는 해당지역의 대량의 입주장과 매수했던 분양권으로 인한 취득세 중과를 피하기위해(이때 분양권 취득세 중과에 대해서 무지해서 등기치기전에는 중과가 안될 줄 알고 있었습니다) 어떻게 해서든 매도 치자~!

그렇게 결정을 하고 수업을 듣는 중에 부동산과 계속적인 연락을 합니다.

일단 물건을 내놓고, 상황을 지켜보자했는데 아무연락이 오지 않았습니다.

오공 : 사장님~ 안녕하세요~ 요즘 상황좀 나아졌나요??

사장님 : 아니요~ 개미한마리도 움직이지 않는 느낌입니다.

오공 : 시장님~! 조금씩 살아나고 있는것 같아요~ 좋아질 겁니다. 잘 부탁드릴게요~!

사장님 : 네~ 그런데 전세입자 묵시적 갱신 된거 아닌가요? 

오공 : 네 그렇게 되었어요~(이런 무섭다고 내가 피했으면 안되었는데..ㅠㅠ)

묵시적 갱신은 세입자가 원하면 언제든 나갈 수 있고, 계속사는 것도 주장할 수 있기 때문에 리스크에 많이 노출되어 있다는 생각 들었습니다.

사장님 : 어찌되었건 한번 잘 만들어 보겠습니다.

전세입자에게 편지쓰기

저의 간절함이 보이시나요?^^ 

그때 당시 세입자가 전세계약을 하자마자 누수, 단열, 화장실, 인터폰 등 잦은 고장신고로 

그렇게 좋은 관계는 유지 하고 있지 못했습니다. 세입자가 귀찮다고 집을 잘 안 보여줄 수 있어서, 

할 수 있는 것은 다해보자는 마음으로 편지를 작성했습니다.

다행히 세입자에게 발송 바로 직전에 집이 계약되었다는 전화를 받아서, 발송은 못하였습니다.(다행인가요?^^) 

몇일 후

아무 연락도 오지 않아 사장님께 전화드립니다. 

오공 : 사장님 보러오는 사람있었나요??

사장님 : 아니요. 너무 조용하네요.~(적극적으로 광고 안한것이 느껴졌습니다.)

오공 : 사장님 잘 좀 부탁드립니다~!

또 몇일 후

지방장이 최저로 내려오면서 실거래가 한두건씩 일어나고 있었습니다. 투자자 거래가 아닌 철저하게 실거주 위주로 거래들만…(내 물건은 실거주가 안되는데.ㅠ)

반드시 팔아야겠다고 계획을 한 후 이었기 때문에

다행인 것은 매매가가 내려와서 전세가와 갭이 많이 줄어들었습니다.(부정적이지만 투자자도 접근할 수도 있을 거라고 생각하고, 저한테는 좋은 일이라고 생각했습니다.)

승부수를 띄웁니다. 

1500만원을 깍고 거기까지 받아주시면 복비 두배로 드린다고 부동산에 내놓았습니다. 

그리고 확언을 카페에 남겼습니다.

그리고 몇일 후 사장님 전화가 옵니다.

사장님 : 사장님 임자가 나타났어요~ 저 복비 두배 주셔야해요~

오공 : 네 드려야죠~누가 사시는거예요

사장님 : 젊은 사람인데, C생활권 살다가 이번에 A생활권 우리단지 물건이 싸서 세끼고 샀다가 실거주 하신다고 하네요.

오공 : 사장님 고생하셨네요~ 감사합니다.

이렇게 0호기는 매도되었습니다.

0호기를 통해 단열공사, 윗집누수확인, 화장실 누수 많은 경험을 하고 그래도 손해보지 않고 매도하였습니다. 

그리고 나서 해당지역을 제대로 임장하게 되었습니다.

1등생활권에 선호도 중단지로 판단되었습니다.

잘한점 : 

0호기를 손해없이 수익으로 매도한 점, 

나름 조건을 걸어 어떻게든 매도하려고 노력한 점

화장실 실리콘누락으로 인한 누수를 해결한 점

여러가지 경험을 다해본 점

부족한점 :  

가장 좋은 물건을 제일 먼저 매도한 점(코칭을 받고 움직이지 않은 점), => 더 지나서 코칭을 받게 됩니다.

해당 지역을 제대로 파악 못하고 매도 한 점,=>이후 해당지역을 임장과 임보를 통해 앞마당으로 만들었습니다.

한 부동산만 이용한 점,

무섭다고 피해서 묵시적으로 갱신된 점 => 이후 확실한 3개월전 매도건은 그전부터 의사를 파악해서 재계약 혹은 반환 준비를 하고 있습니다.

잦은 수리요청으로 세입자와 관계가 틀어진 점. =>세입자와의 관계를 중요하게 생각하게 되었습니다.