분양권을 먼저 취득하고 이후 주택을 취득한 경우, 2채 모두 비과세가 가능할까?

지난 시간 우리는 분양권을 2개 취득할 때 일시적 2주택 비과세 여부에 대해 살펴보았습니다. 이때 중요한 건 해당 분양권이 2020.12.31 이전 취득한 것인지, 아니면 2021.1.1 이후 취득한 것인지에 따라 결과가 달라질 수 있다는 것입니다(혹시 아직 못 보신 분은 아래 글을 먼저 보고 오시면 더 좋습니다).  

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그렇다면 분양권을 먼저 취득하고 이후 주택을 취득한 경우, 그러니까 분양권 + 주택인 경우, 일시적 2주택은 어떻게 될까요? 과연 이건 비과세가 가능할까요? 

결론부터 말씀드리면 이 역시 분양권 취득일이 매우 중요합니다. 

(그림 1) 분양권이 먼저 있는 경우 - 1

보시는 것처럼 21.1.1 이후 분양권을 취득하고 이후 1년이 지나서 주택을 취득하고 3년 내 해당 분양권을 매각하더라도 일시적 2주택 비과세는 불가합니다. 해당 분양권이 주택으로 완공되더라도 그러합니다. 다만 추후 분양권 혹은 주택을 매각하고 남은 1채에 대해서는 언제든 비과세가 가능합니다(이하 동일). 

이걸 오해하시는 분들은, “분양권도 주택수에 들어가니 주택으로 보아 일시적 2주택 비과세가 되지 않나요?” 라고 생각하신다는 것인데 안타깝게도 그렇지 않습니다. 그건 아래 내용과 착각을 해서인듯 합니다. 

(그림 2) 분양권이 먼저 있는 경우 - 2

이 그림은 (그림 1)과 비슷해 보이지만 가장 큰 차이점으로, 먼저 취득한 분양권이 2020.12.31 이전에 취득했다는 것입니다. 이때 분양권은 주택도 아니고 주택수에도 들어가지 않습니다. 

따라서 이후 B 주택을 취득하고 해당 분양권이 주택으로 준공이 되어 둘 간에 1년 후 취득 요건을 만족하면 이후 3년 내 먼저 취득한 주택(그림에서는 B주택)을 매각시 일시적 2주택 비과세가 되고, 역시 남은 A주택도 비과세가 되어 2채 모두 비과세가 가능합니다. 

다시 말씀드리지만 설령 둘 간에 1년 후 취득 텀을 만족하지 못한다 하더라도 한 채는 과세, 남은 한 채는 여전히 1주택 비과세가 가능합니다. 당연히 더 좋고 양도차익이 큰 물건을 마지막에 팔아야겠죠?

그렇다면 먼저 취득한 분양권 2021.1.1 이후 분양권이라면 일시적 2주택 비과세는 무조건 안 되는 걸까요?

(그림 3) 분양권이 먼저 있는 경우 - 3

이 경우는 해당 분양권이 주택으로 준공이 되고, 여기에서 1년이 지나서 신규주택(B)을 취득함으로써 주택 + 주택인 경우 일시적 2주택 비과세 모습을 만들어야 합니다. 우리가 알고 있는 것이 바로 이거죠?

재미있는 것은 2021.1.1 이후 분양권은 물론 2020.12.31 이전 분양권 역시 가능하다는 것입니다. 

따라서 현재 분양권을 먼저 취득하였는데 이후 신규주택을 취득하고, 두 채 모두 비과세를 받고 싶다면 조금 기다렸다가 신규주택을 추가 취득하는 것이 더 좋을 수 있습니다. 하지만 저라면 이미 신축을 가지고 있으니 가급적 둘 다 더 보유했다가 한 채는 양도세 내고 매각, 남은 한 채에 대해 비과세 받는 것도 고려해 보겠습니다. 

잊지 마세요. 무조건 비과세 받는 것이 최선이 아니라, 우리는 자산 증식을 하고 경제적 자유를 이루는 것이 더 중요하다는 것을요. 이 과정에서 절세할 수 있는 금액은 최소 수 천 만원 혹은 그 이상이 될 수 있습니다. 

다음에도 도움되는 내용으로 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다. 

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