동대문구 신축 vs 성동구 구축, 내집마련 할 때 같은 돈이면 "여기"입니다.

안녕하세요??

빈쓰입니다.

최근 내집마련 하시려는 분들의 가장 고민스러운 부분이

내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트 찾는 방법인 거 같습니다. 

이 부분에 대해 2가지 질문을  예시로 들어 설명드릴까 합니다. 

(아직 “내집마련 예산”을 모르시는 분은 아래 칼럼을 읽고, 

내집마련 가능 예산을 우선 계산해보시길 추천드려요! ↓↓↓↓↓)

https://weolbu.com/community/1806859

먼저 첫 번째 예시입니다. 

"같은 돈으로 입지가 좋은 구축을 살까?

입지는 떨어지지만 신축을 살까?? 인 거 같습니다.

그래서 오늘은 여러분들의 이 고민을 

실제 아파트 단지를 가지고 말씀드려보려고 합니다.

이번 글을 읽고 나시면, 이제 이런 고민들은 싹~다 해결하실 수 있을 거에요!!

그럼, 실제 아파트 단지를 보면서 고민을 해결해볼까요??

# 같은 예산으로 입지가 좋은 구축 VS 입지 덜 좋은 신축 중 뭘 골라야 할까요?

2급지(입지 좋은) 구축 = 성동구의 행당한진타운

4급지(입지 덜 좋은) 신축 = 동대문구의 래미안크레시티

(위 단지는 여러분들의 이해를 돕기 위해 고른 단지고, 참고만 해주시면 좋을 거 같습니다.) 

# 성동구의 행당한진타운 33평(2급지 중간 선호도 구축)

행당한진타운 아파트는

성동구에서 사람들이 2~3번째로 좋아하는 행당동에

5호선을 끼고 있고 학군이 괜찮은 

나름 선호도(중간 선호도)를 가진 2000년식 구축아파트입니다. 

같은 30평대로 24년 10월엔 거래가 없고,

8월에 중층이 13.4억 정도에 거래가 되었고 

전세가는 7.5억에 거래된 걸 확인할 수 있습니다. 

현재 호가는 30평형대가 14억 정도,

전세가는 7.2억 정도 나와 있네요!! 

그런데 여기 가격이 조금 이상하죠?? 

전세가가 그냥 7.2억이 아니라 7.2~7.5억으로 나와 있네요!!

이런 경우 보통 7.5억으로 나온 물건을 

7.2억으로 가격을 조정한 상황으로 이해하시면 좋습니다. 

중개사도 19곳으로 많은 편이고

그 밑에 나온 다른 물건도 중개사 20곳이 되네요!!

이런 점으로 미루어보아, 

성동구 전세 거래가 활발한 상황은 아닌 것으로 보입니다.

행당한진타운 아파트 정보를 간단히 요약해드리겠습니다.
 

• 실거래가 : 매매가 13.4억 (8월, 중층 기준) / 전세가 7.5억(10월, 중층 기준)
• 현재호가 : 매매가 14억 (중층 기준) / 전세가 7.2억
• 포인트 : 입지 좋은(2급지) 중간 선호도를 가진 구축 단지
• 시장 상황 : 전세가 주춤(전세가 하락 중)하면서 거래가 뜸한 상황(실거래 8월 이후 없음)

# 동대문구 래미안크레시티 34평 (4급지 선호도 좋은 신축)

아실의 실거래가 그래프를 보면, 

래미안크레시티 30평대 가격이 

14억~15억 정도로 실거래가가 찍혀 있네요!!

현재 가격도 중층 기준 14.5억에 나오고 있네요!!

전세가도 6.5억 정도로 나와있습니다. 

매매를 중개사 19곳에 내놓은 물건도 보입니다.

거래가 예전처럼 활발하지 못하고

급하게 팔아야 하는 사람들은 많이 내놓을 수밖에 없을 겁니다.

벌써 성동구, 동대문구는 전세 가격이 조정 받고 있습니다. 

래미안크레시 아파트 정보를 간단히 요약해드리겠습니다.
 

• 실거래가 : 매매가 14.7억 (8월, 중층 기준) / 전세가 6.6억(10월, 중층 기준)
• 현재 호가 : 매매가 14.5억 (중층 기준) / 전세가 6.5억
• 포인트 : 입지 덜 좋은(4급지) 선호도 좋은 신축 단지
• 시장 상황 : 전세가 주춤(전세가 하락 중)하면서 거래가 뜸한 상황(실거래 8월 이후 없음)

# 여러분들이 행당한진타운을 선택하게 되면요,

(입지 좋은 구축을 선택했을 때) 

[장점]

1. 좋은 입지(땅)이라는 것은 사람들이 좋아하는 요소가 많다는 겁니다. 

- 직장, 교통, 학군, 환경에서 편리함을 누릴 수 있는 게 장점입니다.

- 강남, 여의도, 종로,중구 3대 업무지구가 가깝고,

- 아이들 키우기 좋은 학교와 학원가가 잘 갖춰져 있습니다. 

- 조금만 내려가면 강남의 좋은 백화점들 다 쇼핑하러 갈 수 있어요!!

2.좋은 땅의 구축이라면 신축이 될 기대감이 생길 수 있습니다.

- 재건축이나 리모델링이 될 기대감에 가격 상승도 기대해 볼 수 있습니다. 

- 신축이 되면 좋은 땅의 연식도 좋은 자산을 갖게 되는 것이니, 이 또한 좋은 점입니다.

- 실제로 금호벽산은 리모델링을 추진하고 있습니다. 

- 시장 상황이 좋아지면 행당한진타운도 재건축이든 리모델링이든 추진하려고 할 겁니다. 

[단점]

1.건물이 낡았기 때문에, 불편함을 감수해야 합니다.

- 주차, 녹물, 추위 등 사용 상 불편함이 많습니다.

- 현관문 안에서는 매우 불편할 겁니다.

2. 재건축이나 리모델링은 오래 걸리고 추진이 어렵습니다.

- 시작하더라도 오래 걸리고 사업이 좌초되는 경우도 많기 때문에, 구축 아파트에서 오래 살게 될 수도 있습니다.

- 용적률이 너무 높은 아파트라면, 사업성이 안 나와서 추진이 되지 않을 수도 있고요!!

- 만약, 재건축이나 리모델링이 추진되지 않거나 추진이 어려운 단지라면 30년이 넘어가는 시점에는 높은 가격 상승을 기대하기는 어렵습니다.

# 신축인 래미안크레시티를 선택하게 되면요,

(입지 덜 좋은 신축)

[장점]

1.신축의 편리함은 다 누리실 수 있습니다.

- 특히 대단지 신축이라면 커뮤니티부터 신축아파트의 시스템적인 편리함은 다 누리실 수 있습니다. 

- 현관문 안에서의 깨끗함과 편리함은 엄청난 만족을 줄 겁니다.

2.입지 좋은 구축보다 더 넓은 평형에서 사실 수도 있습니다.

- 입지를 많이 낮춰간다면, 평형도 넓혀가실 수 있습니다. 

- 가족이 많은 경우는 가족들도 만족할 수 있을 겁니다.

[단점]

1. 입지적 한계를 많이 느끼실 수 있을 겁니다.

- 상승장에서 우리 아파트가 늦게 오른다는 것을 알게 될 겁니다.

- 직장, 교통, 학군, 환경에서 빠지는 요소들이 있을 겁니다.

- 현관문 밖에서의 불편함을 감수하셔야 합니다.

2. 나중에 구축이 되면, 감가상각이 빨리 일어납니다.

- 특히 외곽 신도시의 경우, 같은 연식으로 지어졌기 때문에 감각상각이 빠르게 일어납니다. 

- 건물 가치가 0에 수렴하는 30년차가 되면, 땅의 가치로만 평가 받기 때문에, 가격 상승이 더디게 됩니다.

3. 재건축이나 리모델링이 쉽지 않습니다.

- 땅의 가치가 떨어지기 때문에, 중층의 경우 상대적으로 용적률이 좋아도 재건축이나 리모델링 사업성이 잘 안 나오는 경우가 많습니다. 

- 그때 가서 다른 법안이 나오지 않는 한 구축을 신축으로 만들기는 쉽지 않을테니, 그만큼 신축에 대한 기대감이 붙기 어렵고 가격 상승도 더딜겁니다.

여러분들이 이런 장단점을 알고 의사 결정하셔야 합니다.

그렇다면, 나는 어떻게 해야 할까요??

어떤 선택을 하시던 괜찮습니다. 

둘 다 좋은 선택이고 돈을 벌 겁니다. 

그러니 본인이 원하는 기준대로 선택하세요!!!

단, 선택 후에 행동 전략이 달라집니다. 

이제부터는 어떤 선택을 하셨던,

추후에 본인 선택에 따라 전략을 세우시고 행동하시면 됩니다. 

# 행당한진타운을 선택했을 때,

(입지 좋은 구축을 선택했을 때)

1. 아파트 내 불편을 감수하더라도, 신축이 될 기대감이 붙을 때까지는 기다리셨다가 매도하시고 갈아타기 하세요!!
2. 재건축이나 리모델링이 된 후에 계속 사셔도 좋은 곳이니 자산 가치로 아주 좋습니다.

3. 실거주 하시다가 너무 불편하시면 전세를 주고 그 전세금으로 입지 덜 좋은 신축에 거주하셔도 됩니다.

    

# 래미안크레시티를 선택했을 때,

(입지 덜 좋은 신축을 선택했을 때)

1. 아파트의 편리함을 누리면서 거주하시다가 상승장이 왔을 때, 좋은 입지의 구축과 가격이 비슷해지면 매도해서 갈아타기를 합니다.
2. 구축에서는 못 살겠다 싶으면 전세 주고 입지 덜 좋은 신축에 전세를 사셔도 됩니다.
3. 단, 명심히셔야 할 것은 건물 가치가 다 빠지기 전에 갈아타기를 하셔야 한다는 겁니다.  

이렇게 전략을 달리하는 이유는요,

# 아파트 가격 = 땅의 가치 + 건물 가치

여러분들이 제일 먼저 아셔야 하는 것은

아파트의 가격은 땅의 가치(입지) + 건물 가치(연식)라는 겁니다.

그래서 입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축의 가격이 비슷합니다.

그렇다면 나는 같은 예산으로 땅의 가치에 더 중점을 둘지, 

건물 가치에 더 중점을 둘지는 본인이 선택하셔야 하는 문제입니다.

장기 보유 했을 때, 둘 다 돈을 벌 수 있고 

전략적으로 잘 운용한다면, 둘 다 좋은 자산이 될 수 있기 때문입니다.

(각각의 장점이 다르기 때문에 운용 방법도 다르다고 생각하시면 됩니다.)

😀정리해보면요, 

자, 그럼 각 단지별 상황은 잘 알아봤고, 

가격도 알아봤으니 아실의 비교 그래프를 붙여볼까요??

(아실 : https://asil.kr/asil/index.jsp)

성동구 행당한진타운(2급지 선호도 중간 구축)

동대문구 래미안크레시티(4급지 선호도 좋은 신축)

위 그래프를 보면, 

래미안크레시티가 전고점 17억으로 가장 높았습니다. 

또한 상승장에서 제일 먼저 시작하는 게 보입니다. 

지금은 다 비슷한 가격으로 붙어 있습니다. 

그럼 전고점 높은 것을 선택하면 될까요??

매번 그렇지는 않지만, 

비교하기 어렵다면 80% 이상은 전고점을 참고하셔도 됩니다.

사실 2개 단지 모두 실거주하면서 

10년~15년 산다고 했을 때, 

분명히 돈을 벌 겁니다.

저는 입지가 좋은 곳에 가능하면 

내 자산을 파킹하는 것이 좋다고 생각합니다. 

나중에 어떻게 될지는 가봐야 알겠지만, 

그럼에도 불구하고 건물은 낡고

땅의 가치는 변하기 어렵기 때문입니다. 

하지만 실거주는 본인이 좋아하는 요소, 가치가 매우 중요합니다. 

오래 살면서 실거주의 가치를 누려야 하기 때문입니다.

따라서 본인이 더 좋아하는 요소가 있는 곳을 선택하셔서 

실거주 하시는 게 제일 좋을 거 같습니다. 

 
"내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트 찾는 방법" 의 두 번째 예시는 바로 청약입니다.

청약은 사연을 보내주신 분이 계셔서 그분의 사연을 한 번 보도록 할게요.

# 청약가점 60점
 

5살아들키우는40대부부입니다.

강동.송파쪽 매매 알아보다 제가 보고있는 준신축급은 다 고점 회복해서 좌절하고

(이번에 공부하면서 구축은 살기 싫다는걸 확신 했어요ㅜㅜ) 

청약에도 관심이 매우 높아졌습니다.

남편점수는55점. 제 점수는 21일 생일지나면 60점이됩니다(가입기간이15년이상).

매매자금은15억중반대 청약은 18억대까지 생각하고 있습니다.

단지 열심히 알아보고 공부해도 모자랄 시간에 청약 때문에 더 혼란스럽습니다.

이런 경우 당연히 청약을 열심히 넣으시는 게 좋습니다. 

우리나라는 청약으로 신축 아파트를 구축 아파트 보다 더 싸게 살 수 있는 아주 좋은 구조입니다. 

그렇기 때문에 당연히 청약을 넣으시는 걸 추천 드립니다. 

이런 경우, 어떻게 하면 되는지,

잠실래미안아이파크를 예시로 설명드릴게요.

# 잠실래미안아이파크 청약 넣는 법

• 청약홈에 들어가봅니다.
• → 청약홈 : https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

메뉴에서 청약 일정 및 통계 → 청약캘린더(청약일정)를 누르시면 위에 사진처럼 나옵니다. 

공급유형에서 오피스텔,생숙, 도생, 민간임대는 빼시고요,(클릭하시면 일정에서 빠집니다.)

공급지역도 눌러보시면 본인이 하고 싶은 지역을 선택할 수 있어요!!

(위 사진은 서울만 한 거에요!!)

청약 일정에 아이파크가 보입니다.

어떤 위치에 분양하는 아파트 인지 찾아봅니다.

(청약 일정을 보고 궁금한 아파트가 생기면요,

바로 호갱노노에 들어가서 지도를 봅니다. 

→ 호갱노노 : https://hogangnono.com/ )

지도에서 보면 위치가 보입니다.

→ 한강이 근처고 8호선 몽촌토성역 역세권이네요!!

  잠실은 정말 좋은 곳이라 말이 필요 없죠!!

가격을 확인합니다. 

34평이 18.8억이네요!!! 

→ 질문자님의 예산과 어느 정도 맞는 거 같습니다. 

주변 가격이 20억을 넘었는데, 신축이 18.8억이라면 꼭 해봐야 할 거 같습니다.

→ 너무 싸네요!!!

  인근 비슷한 가격대를 찾아보니, 다 구축이고 위치도 아이파크가 훨씬 더 좋으네요!!

호갱노노에서 하나 더 해볼 수 있는 게

단지를 눌러보면, 이렇게 분양가와 세대수가 나옵니다.

우리의 타겟 평형과 타입, 세대수를 확인합니다. 

가격도 괜찮고 내가 해볼 수 있겠다는 생각이 들었다면, 

입주자 모집 공고를 찾아보셔야 합니다. 

입주자 모집 공고와 일정은 아래에 나와 있어요!!

→ 스크롤 바를 내리시면 찾으실 수 있어요!!

잠실래미안아이파크는 잠실진주아파트 재건축 단지고요,

후분양 단지라서 25년 12월에 입주 예정이에요

• 보통의 입주시기와 다르니, 꼭 확인하셔야 합니다. 
• 요즘엔 후분양 단지들도 있어서 꼭 확인하시고 자금 계획 잘 세우셔야 합니다. 

😀 질문자님의 청약 당첨!! 응원하겠습니다. 

(당연히 넣으시겠죠??)

# 이제는 꼭 내 집 사고 싶은데, 

시장이 너무 혼란스러워 걱정하고 계신 분들께..

요즘 시장 상황을 보면, 

갑자기 대출 규제를 했다가, 

다시 유예를 했다가

아파트 가격이 오른다고 했다가

주춤한다고 했다가 정말 혼란스러우실 거 같습니다.

내가 이제 내집마련 해보겠다니까,

왜 이렇게 뒤숭숭해졌는지!!

정말 너무 속상하실 거 같아요!!

그런데 사실 지금 시장은 여러분들에게 너무 좋은 시장입니다. 

전세가가 전혀 상관이 없는 내집마련을 준비하시는 분들께는

시장이 다시 기회를 열어준 거에요!!!

대출 규제와 오른 집 값 때문에 

나의 경쟁자들은 포기하고 돌아서고 있습니다.

나는 꾸준히 예산 안에서 

우리 식구들 살 집을 찾고 

현장에서 매물 보고

그 사이에 급매가 나오면 용기를 내셔서

이제는 정말 내집을 마련하시면 됩니다. 

(제가 너무 쉽게 얘기했나요??)

내집마련은 자본주의를 사는 사람들에게는 

선택이 아니라 필수에요!!

꼭 지금 시장이 기회를 열어줄 때, 

부지런히 다니셔서 좋은 매물을 찾고 

용기를 내셔서 내집마련 하시길 응원합니다.

3주간 강의 듣고 

과제하고 조모임하고 

현장에서 고생하신 모든 내집마련기초반 수강생 분들

고생 많으셨습니다. 

진심으로 내집마련에 성공하시길 응원드립니다. 

모두모두 화이팅입니다!!

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