-38% 빠진 광역시 구축 급매, 결국 투자하지 않았습니다 [김딴딴]



안녕하세요.

기초부터 딴딴한 투자를

이어나갈 김딴딴입니다.

얼마 전 시세트래킹으로 찾아낸 급매로

투자고려까지 이어진 경험담을

정리해보려고 합니다.

#손품 - 시세트래킹

앞마당, 잘 있니?

지난 주, 멘토님과의 연락을 통해

앞으로의 방향성과 마음가짐, 태도

그리고 저에게 닥쳐있는 상황들을

헤쳐나갈 방법에 대해 조언을 받고

목표에 맞는 행동을 하고자

마음을 먹었습니다.

제 원씽은 투자였고,

투자를 위한 행동들을 하나 둘

채워가기 시작했습니다.

우선 시세트래킹을 시작했습니다.

상위 급지의 앞마당을 시작으로

하나하나 훑고 내려갔습니다.

어라 매매전세가 좀 올라오네?

그렇게 전수조사로 20평대와 30평대

저평가 단지를 투자 바구니 액셀에 담았고,

지난 달부터 여전히 기회를 주고 있는

단지에 전화를 몇 통 걸었습니다.

딴딴 : 사장님 오랜만에 연락드려요~

000동 00층 3.4억 물건 상태는 어때요?

사장님 : 어~ 그거 벌써 나갔어~ 그거 말고

옆동에 세낀 거 하나 있는데

딴딴 : 세는 얼마에 껴있어요?

사장님 : 잠깐만 있어봐. 2억

딴딴 : 어우 너무 낮아요. 다른건 없어요?

사장님 : 그럼 큰 평수로 000동 00층 있는데

이건 대출이 많아.

전화를 끊고 시세를 다시 보며

등기를 떼어보고 이런저런 비용을

계산하다 '주말에 가야겠는데'라는

생각에 이르렀습니다.

그리고 몇 건의 추천매물을 문자로 받고

다시 트래킹을 시작하는데,

공급으로 투자 후순위에 뒀던

지역에서 전세가 하나 둘

빠지는 모습을 포착했습니다.

계속해서 시장이 회복 되고 있었고,

더욱 꼼꼼하게

전수조사를 이어갔습니다.

그러던 중 생활권 내에서

투자 스트라이크존을 약간 벗어나는

좀 더 상위 선호 단지에서 급매가

튀어나온 걸 발견했습니다.

알고 있던 시세보다 4천만원 정도

떨어진 가격이라 단지를 잘못 누른 줄

알고 몇번을 다시 확인했습니다.

다시 보니 3일 전 매매가를

하향 조정한 물건이었고,

부동산에 전화를 걸어 확인했습니다.

세가 낮게 껴있지도 않았고,

주인이 거주하다 이사를 가며 매도하는

물건이었습니다. 등기도 깨끗했고,

이사를 가야할 집이 있어 급하게

가격을 내렸기 때문에

협상의 여지도 있었습니다.

#발품 - 매물임장

갈까 말까 할 땐 가라

사장님과 전화를 끊고,

망설임 없이 차표를 끊었습니다.

한 가지 문제라면, 임장을 가기 전

6개월 전부터 약속한

친한 친구의 부케를 받는 일정이

있었다는 것!

하는 수 없이 시간을 분 단위로 쪼개며

부케도 받고, 기차타고 임장지로 이동해

6시 한 타임 매물임장을 예약했습니다.

오랜만에 만난 친구들과

밥이 입으로 들어가는지

코로 들어가는지 모르게

밥을 마시고 기차에 올라탔습니다.

매물을 확인하니 주인 분이

깨끗하게 사용하셨지만,

준구축에서 구축을 향해 달려가는

연식이라 수리가 필요한 곳들이

몇 군데 있었습니다.

#결론 - 매물검토

저환수원리 부합 여부

돌아가는 기차안에서

매물에 대해 차분하게 정리를 하고

저환수원리 기준에 부합하는지도

차근차근 정리해보았습니다.

매물코칭 양식에 쓰면 차분하게

매물을 바라볼 수 있어서

코칭이 사라졌지만 여전히

잘 쓰고 있답니다!

물건을 차갑게 냉정하게 바라보고자

매물에 대한 상세 상황,

저환수원리 부합 여부,

걱정되거나 예상되는 리스크,

매물 사진, 등기를 정리해

다시 들여다보았습니다.

정말 싸다는 확신이 있었지만,

고민되는 부분은,

단연 리스크 측면이었습니다.

가장 쟁점이 됐던 부분은,

입지 위상의 변화, 즉 거주민들의

인식 변화와 공급리스트로 인한

투자의 지속가능성이었습니다.

지난 반임장과 이번 반모임을 통해

거주민들의 인식이 과거에는 어떠했고,

현재는 어떠하며, 앞으로는 어떠할지를

싼 가격에 흐린 눈을 하고

외면했던 사실을 깨달았습니다.

그리고 얼마 전 역전세를 마무리 하고,

앞으로 자산재배치와 결혼 등

큰 이벤트를 앞두고 있는 상황에서

1년에 모을 수 있는 저축액을 통해

리스크가 감당 가능하다는 단순한 이유로,

지속 가능한 투자 환경을 만들지

못할 수도 있다는 점을 명확히

알게 되었습니다.

해당 지역이 모두 앞마당은 아니라

단편적으로만 공급 리스크를 봤던 것은 물론

전세가 수준을 지역으로 넓게 보지 못해

아직은 소액으로 투자해야 하는 상황에서

저에게는 다소 위험한 선택이 될 수

있었음을 알게 되었습니다.

물건만 놓고보면 싼게 맞지만,

투자를 계속해서 이어가야 하는

투자 환경적인 측면까지 고려해서

저는 최종적으로

투자를 진행하지 않았습니다.

"앞으로

어떤 일이 벌어질지 몰라.

상황적인 측면을

더 고민해봤으면 좋겠어.

1채 하고 끝낼게 아니잖아."

한가해보이 멘토님

단순히 1채, 2채 투자하는게 아니라

자산의 규모를 키우기 위해

긴 호흡으로 투자 생활을 이어가려면

어떤 고민과 어떤 비용/편익을

계산해봐야 하는지

알 수 있었던 가슴 뜨거운

주말이었습니다.

귀여운 투자금이지만,

다시 한번 숨고르고

실전 투자에 몰입해보겠습니다.

강의에서 멘토님, 튜터님들이

알려주신 대로 차근차근 앞마당을

늘리고 시세트래킹과 전화임장,

매물임장을 하면서 계속해서

기회를 찾아가겠습니다💛