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#0. 1호기 경험담 Intro : 열심히 사는데 왜 행복하지 않을까
#1. 1호기 경험담 1편 : 1호기 할 결심, 사실은 잃을까봐 무서워요
#2. 1호기 경험담 2편 : 저 이 집 안보고 살게요 !!
2층보다 1천만원 싸게 나온 급매
잠 못 이루던 그날 밤 ..
처음 광고가 올라왔을 때 부터
단지 내 최저가였던 2층 물건보다
1천만원이나 싸게 나온 물건을
'2천만원 더' 깎아주면 거래하겠다는
제안을 했던 이유에는 세 가지 근거가 있습니다.
1) 매도인의 진짜 욕구를 알기 위해
2) 뚜렷했던 투자 기준과 '나의 상황'
3) 단지별 목표 매수가 (target)
1) 매도인의 진짜 욕구를 알기 위해
제가 매수한 물건은 R층은 아니었지만,
'환금성'이 떨어질 만한 비선호 요인은 없었습니다.
정남향, 전망이 훤히 보이는 뻥뷰
즉, 시세보다 싸게 나올 만한 이유가
매물 자체의 경쟁력이 떨어지기 때문은 아니었어요.
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이런 경우에는 '빨리' 팔고자 하는
매도인의 욕구가 어느 정도인지,
'왜' 팔려고 하는지에 대한 매도인의 사정을
알아내는 것이 중요하다고 생각했습니다.
터무니없는 가격을 제안했을 때의,
'감정적인 반응'을 통해 얻을 수 있는 정보가 많았죠.
그렇기 때문에 더더욱 '나'를 대변해서 매도인과
직접적으로 소통하시는 부사님의 역할이 중요했던 경험입니다.
2) 뚜렷했던 투자 기준과 '나의 상황'
'저환수원리'에 나의 상황을 얹으니,
리스크에 초점이 맞추어집니다.
저평가는 확실하고,
환금성도 충분한 물건.
시세보다 싸게 사는 순간
지금 당장 팔아도 수익이 남고,
원금 보존은 확실하다.
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가장 큰 리스크는 낮은 전세가와
예상 투자금을 넘어서는 매매-전세 차이였고,
투자를 하느냐, 마느냐 관건은
① 매매가와 ② 전세 만기 시점에 따라 달라졌습니다.
낮은 전세로 살고 있는 세입자의 전세 만기가
*계약갱신요구권을 쓴 상태로
약 1년 반 정도가 남아 있었기 때문에
초기 투자금이 많이 들더라도,
① 매매가가 0.0억 아래로 들어온다면
② 1년 반 동안 '투자금이 묶여도 괜찮다' 라는 결론.
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그러나
① 매매가가 전혀 깎이지 않는 경우였거나
② *계약갱신요구권을 쓰지 않은 상태의 물건이었다면,
이야기는 180도 달라집니다.
① 아무리 싸더라도 준비된 예산을 훨씬 넘어서기에
'무리한 선택'이 틀림없었을 뿐더러,
② 타겟하는 매물이 오랜 기간 큰 기회비용을 들일 만큼
가치 있는 물건은 아니라고 판단했기 때문입니다.
*
즉, 투자금이 약 1천만원이 더 들어가지만
전세가 시세보다 3~4천만원 낮게 맞춰져 있었고,
(전세가의 상승으로) 1년 반 후에는
최소 3천 이상 회수할 수 있다고 생각했기 때문에
'나의 상황과 조건에 맞는' 금액을 책정하여
2천만원이라는 협상을 시도할 수 있었습니다.
3) 단지별 목표 매수가 (target)
해당 지역이 '전체적으로 싸다'는 확신은 있었지만,
단지별 목표 매수가를 설정하는 것에는
어느 정도의 시행착오가 있었습니다.
이것도 싸고, 저것도 쌌지만
호가와 실거래가, 전고점과 전저점 사이에
무수히 많이 찍혀 있는 점들 가운데
도대체 나는 '얼마에 살 것인가'를 정하지 못했죠.
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그러나 1호기 투자 직전,
보이 멘토님과의 '투자 코칭'에서 배웠던
현재 지방 시장에 대한 이해,
투자 방향성에 대한 믿음과 확신이 있었고,
온라인TF라는 환경에서
센쓰 튜터님, 메퍼 튜터님 그리고
저보다 경험이 훨씬 많으신 선배님, 동료분들과 함께하며
'애매한 부분'에 대해서는 크게 헤매지 않고,
바로 바로 질문 드릴 수 있었어요.
그렇게 질문을 하면서 깨달은 점은
제가 모든 정황과 가격, 조건이 딱 맞아 떨어지는
'가장 이상적인 투자'를 위해 매달리고 있다는 점이었습니다.
매수에 대한 직접적인 판단이나 결정은
오롯에 저의 몫이였지만,
A물건도, B물건도, C물건도, ..
D,E,F,G,H,I .. 모두 투자할 수 '있다' 라는 답변들.
적은 투자금으로 꽤 높은 수익을 기대할 수 있는,
소위 '번트' 치며 앞으로 나아갈 수 있는.
배트만 휘두르면 당장에 투자 할 수 있는 공들이
계속해서 날아오고 있었지만,
기회는 딱 '한 번'이라는 생각에 가로 막혀
알면서도 행동하지 못했어요.
그러나
그렇게 눈 앞에서 놓치고, 날아가고, ..
꽤 많은 물건들이 나오고 사라지길 반복하는 동안,
점점 더 '강한 확신'이 들었습니다.
A단지 A동 A층 이라고 하면,
0.0억에 나왔다가 0.0억까지 협상된 물건.
B단지 B동 B층은
세입자가 0.0억에 있고, 0월 0일까지 만기인 물건.
C단지는 C동 C층은
싸지만 근저당이 0.0억이라서 접근하기 어려운 물건.
처음으로 툭- 치면 튀어나올 정도로
매물이 줄줄 외워지는 마법을 경험하기도 했는데요.
부사님 :
"00씨, A단지에 0.0억짜리 물건이 있는데" ~ 라고 브리핑이 오면
나연 :
"사장님, 혹시 그 매물 A동 A호 물건 아니예요?
그 물건 최근에 0.0억에 계좌 한번 나갔던 물건이잖아요" 라며,
대략 가격만 듣고도 동호수가 바로 바로 떠오를 정도로
나와 있는 매물들은 모조리 싹 다 외웠습니다.
(그냥 자연스럽게 외워졌다는 표현이 더 정확할 것 같네요..!)
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네이버 부동산에 단 1시간도 나와있지 않았던 매물을
가장 먼저 잡을 수 있었던 실행력은
단지별 목표 매수가 (target) ..!
'이 단지에 이 조건, 이 가격이면 정말 싸다'
'이 물건은 자칫 다른 사람에게 빼앗길 수도 있겠다'는
가격에 대한 확신 때문이 아니었을까 생각합니다.
시세보다 월등하게 낮은 가격.
그래도 2천만원만 더 빼주세요 ..!
소위 '가격을 후려치는' 행위는
매도인의 감정을 상하게 할 수 있을 뿐더러,
단지 가치를 떨어뜨린다는 비난을 받을 수 있기 때문에
전달조차 꺼려하는 부사님이 많으십니다.
그러나 결국 부동산 사장님께서도
거래가 성사되어야만 수익이 나는 것이기 때문에
'이 사람은 정말 사겠다'는 확신과
'반드시 깎아야만 하는 이유'를 들며 설득했을 때,
보다 적극적인 액션을 보이곤 하셨습니다.
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비가 주륵주륵 내리던 차가운 날.
아이들을 봐줄 사람이 없어
몇 시간을 기차로, 또 버스로 함께 이동해야 했던 그 날.
그렇게 저의 1호기를 만났습니다.
내부 상태 깨끗하고, 전망도 나오는 물건.
그리고 무난하고 친절한 세입자. (?)
같은 단지에서 수많은 매물을 봤기에
해당 물건이 단지 내에서 가진 경쟁력을 알 수 있습니다.
나연 :
사장님, 제가 이 동네 부동산은 거의 다 다녔어요.
물건 정말 많이 봤거든요..
그래서 이 매물이 이미 싸다는 건 알고 있어요.
그리고 제가 무리하게 깎는다는 것도 잘 알고 있어요.
사실 저 말고도 사겠다는 사람 많을텐데 ..
2천만원 깎아달라는 말도 그냥 무시해버릴 수도 있는데
이렇게 아침부터 물건도 보여주시고 .. ㅠㅠㅠㅠㅠ
제 이야기 들어주셔서 정말 감사합니다 .. !
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그런데 가격은 싸지만, 투자금이 정말 모자라요...
전세가 너무 '낮게' 맞춰져 있어서
정말 사고 싶어도 돈이 딱 2천만원 부족해요.
제가 500만원, 600만원 부족하면
어떻게 해서라도 구해오겠지만,
2천만원이라는 돈을 어디서 빌릴 수도 없고 ..
대신 2천만원 깎아주시면,
바로 오늘 계약서 쓰고, 원하시면 잔금까지 바로 드려요.
매도인 분이 '정말 급한' 사정이 있을 수도 있잖아요.
혹시나 하루가 급할 수도 있는데 ..
제 통장에 지금 딱 '갭' 만큼 들어 있거든요 ㅠㅠ
제가 가진 돈이 2천만원 부족한데,
매도인에게 천 만원만 깎아달라고 사정할 순 없어서
정말 솔직하게 말씀 드리는 거예요.
부사님 :
사실 .. 매도인이 조금 전에 전화가 와서
그 가격에는 거래 못하겠다고 먼저 말하긴 했어요.
대신 꼭 한다면, 천만원은 더 빼주겠다고 했거든요.
집주인이 바로 어제 내놓은 매물이라서
하루만에 2천만원씩 그렇게 깎긴 어려울 것 같아.
꼭 팔고 싶다고는 하는데,
너무 싸게 파는 것 같다고 기다려 보겠다고 하네.
이렇게까지 말씀 하시는데
가격을 두고 계속 이야기하기엔 제가 좀 그래요.
나연 :
사장님, 제가 정말 투자금이 부족해요 ㅠㅠ
천만원만 더 깎여도 정말 .. 하고 싶지만,
제가 어딜 가서 갑자기 천만원을 더 구해 오겠어요.
저도 조금 더 기다려보고 싶지만,
보는 사람이 늘면 오히려 매도인이 더 흔들릴거예요.
그래서 오늘 춥고 비도 오는데
혼자서 애들 데리고 정말 힘들게 왔거든요 ㅠㅠ
이렇게 다시 시간 내서 오기가
정말 정말 어려워요.
오늘 계약서까지 쓰고 가려고 마음 먹고
신분증이랑 도장까지 다 챙겨왔는데 ..
제가 그럼 ..
지금 바로 가계약금 넣고,
이 달 안에 잔금 쳐드리는 조건으로
500만원까지는 어떻게든 마련해볼테니
500만원만 더 빼주세요.
100, 200만원도 아니고,
천 만원씩이나 더 빼준다는걸 보면
정말 매도하고 싶은 마음이 크다고 생각해요.
저 그리고 .. B단지 0.00억에 물건도 봐두었어요.
이 물건 안되면, 오후에 다른 물건에 입금합니다... ㅇㅅㅇ
잠.시.후..
부사님 :
와 ..... 정말 여기서 1,500만원을 더 깎네 ...
나는 진짜 안 될 줄 알았거든요.
500만원 ok ~~~!
매도인이 거래하겠다고 합니다.
계좌번호 받을게요!
이렇게 처음 물건을 봤던 그 날,
저는 들뜬 마음으로 계약서까지
무사히(?) 작성을 마치고 집으로 돌아갑니다.
미리 특약 문구를 작성해 두었고,
강의안을 챙겨갔기 때문에
특약과 강의안을 교대로 보며
혹시나 빠진 문구가 있는지 꼼꼼히 확인을 했고
필요한 부분은 몇 차례의 수정을 거쳤어요.
지난 지방투자 실전반에서 배웠던
잔쟈니 튜터님의 강의안에서 많은 도움을 받았습니다.
꼭 지키고 싶었던 물건이었기에
계약일은 당일, 중도금은 바로 그 다음 날로 정하여
계약을 해제 못하도록 꽁꽁 묶어버렸어요.
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그렇게 집에 와서
두 다리 쭉 뻗고 누웠는데
뭔가 찝찝한 이 기분 ..
뭔가 허전한 이 기분은 뭘까요 ..
당일 작성한 매매계약서와
기존 세입자와 매도인 간에 작성한 전세계약서를
뒤적 뒤적 다시 열어보며 복기를 합니다.
그리곤 문제를 찾아냈어요..
*계약갱신요구권, 정말 사용한 것 맞아?
세입자에게도, 매도인에게도, 부사님께도
계약갱신요구권 사용 여부에 대해
이미 여러 차례의 확인을 거친 뒤였기 때문에
계약갱신요구권을 사용한 것이
정황상 분명했던 상황이었지만
'구두'를 제외한 어떠한 문서나 문구로도
확인하진 못했다는 사실을 인지했어요.
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서로 주고 받은 대화가 있었기 때문에
크게 의심하진 않았지만,
나중에라도 세입자가 딴 마음을 품고,
'계약갱신 요구권'을 사용하겠다고 우긴다면 ..?
불가피한 상황에서 방어할 수 있는
아무런 법적 증거가 없었기 때문에
'에이 뭐.. 별 일이야 있겠어?' 하면서도
내심 불안에 떨며 날이 밝기를 기다립니다.
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그리고 우려하던 일이 일어나고 말았습니다.
설마가 사람잡네. 증말.
'2년 살고 2년 재연장 한것이지,
계약갱신청구권을 쓴 적은 없다.
나중에 필요하다면
계약갱신청구권을 사용할 것'이라는
임차인의 답변에 한바탕 난리가 났었죠.
매도인은 :
'나는 계약갱신청구권이 뭔지도 모른다.'
'2년 살고 또 2년을 더 살기로 했으면, 계약갱신 한 것 아니냐.'
부사님은 :
'매도인에게도, 임차인에게도 확인을 했다. 분명히 썼다고 했다.'
'이제와서 알고 임차인이 딴 소리 하는거다.'
중간에서 끼인 저는
괜히 까다롭게 이것 저것 확인하겠답시고
'세입자를 건들여, 긁어 부스럼을 만든 사람'이 되었고
매도인과 부사님의 온갖 원망을 듣게 됩니다.
그냥 한 번만 봐줘라.
전세가 그렇게 쉽게 오르냐.
역전세 날 수도 있다.
남에게 해를 끼치면 다 돌려 받는다.
싸게 샀으면서 욕심도 많다.
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.....
다 잡은 물고기를 놓칠 수도 있겠다는
불안과 속상함, 그리고 한심함에 눈물이 났습니다.
제가 .. 스스로에게 가장 화가 났던 건,
매도인이나 세입자에게
어떠한 '물증'으로도 계약갱신요구권 사용 여부를
확인하지 않았다는 사실을,
계약 당시에도 은연 중에
눈치를 채고 있었다는 점입니다.
왜 그랬을까..
돌이켜보면 그냥 '겁'이 났던 것 같아요.
계약갱신요구권을 사용했다고 했지만,
이걸 확인하는 과정에서 애로 사항이 생긴다면
매수 자체를 못할 수도 있겠다는 생각에
외면하고 회피했다..
싸게 살 수 있는 기회 앞에
아무 것도 문제 삼고 싶지 않았던 스스로를
누구보다도 잘 알고 있었습니다.
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해결은 나의 몫이었습니다.
✔ 임대인이 원하는 것 :
① 세입자가 계약갱신요구권 사용에 대해 인정하거나
② 매수인이 계약갱신요구권 미사용을 받아주는 것
✔ 부동산 사장님께서 원하는 것 :
① 세입자가 계약갱신요구권 사용에 대해 인정하거나
② 매수인이 계약갱신요구권 미사용을 받아주는 것
✔ 내가 원하는 것 :
① 임대인에게 금전적인 보상을 받고 계약을 해제하거나
② 임대인이 세입자와 협상하여, 계약을 그대로 유지하는 것
✔ 세입자가 원하는 것 :
?
?
?
실제 중개대상확인·설명서 일부
한 가지 다행인 점은 애매한 문구로나마
중개대상물 확인설명서에는
'계약갱신요구권 사용'에 대해 명시가 되어 있었기 때문에
위 문제가 불거지고 더욱 커지게 될 경우,
가장 곤란해지는 사람은 '부사님'이셨습니다.
그리고 이 계약에서 문제가 생긴다면
심리적으로 가장 불안해지는 사람은 '매도인'이었어요.
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그러나 저는
저와 가장 오랜 인연을 이어갈 사람이자,
이 문제를 풀 수 있는 핵심 열쇠를 쥐고 있는 사람은
바로 세입자라고 생각했습니다.
매도자나 부사님과 잘잘못을 다투기 보다는
세입자의 니즈부터 파악하는 것이
정말 중요한 첫 단추라고 판단했기 때문에
곰곰히 대화의 방향성을 고민해 본 뒤
전세계약서에 쓰인 번호로 전화를 드렸습니다.
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그렇게 약 1시간에 가까운 대화를 통해
현재 세입자가 가장 원하는 것은
'거주 안정성'이라는 것을 파악하게 되었고,
세입자의 성향이
아주 조심스럽고 보수적인 편이라는 점.
그리고 법과 계약을 '능수능란하게 이용할 만큼'
나쁜 사람은 아니라는 것을 알게 되었습니다.
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세입자는 애초에 '임대차 3법'에 대해 알고 있었으며,
매도인과 2+2 계약 시에는,
의도적으로 '계약갱신요구권'을 사용하지 않았기 때문에
나중에 필요하다면, '계갱권을 쓸 의향이 있다'는 주장.
세입자에게 계약갱신요구권 자체를 부정하거나,
강제할 수는 없는 상황이 분명했기 때문에
저는 세입자와의 새로운
협상포인트를 찾기 위해
'매도인'이 처한 곤란한 상황과,
새로운 임대인이 될 제게 있어서
'계약갱신요구권 여부'가 어떠한 의미인지를,
아주 오랜 시간 설명하기 시작했습니다.
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나연 :
사실 OO님 (=임차인)께서
시세보다 낮은 전세로 살고 계시고,
앞으로 오랫동안 거주하고 싶은 계획이
뚜렷하시기 때문에
'계약갱신요구권'은 정당한 권리라고 생각해요.
만약 저였더라도, 이 부분을 양보하진 않을 것 같아요.
그런데 저는, 지금 OO님의 마음이
굉장히 불편하고 불안하실 것 같다는 생각이 들어서요.
혹시 도움이 될까해서 말씀을 드리면,
매도인분께서는 '계약갱신요구권'에 대해
잘 모르셨던 것 같아요.
그래서 저와 매매계약서를 작성할 때는
2년 살고, 2년 더 연장한 전세 계약에 대해
'계약갱신요구권'을 사용한 상황이라고 말씀해주셨고,
지금 OO님께서는 이 사실을 부정하시기 때문에
매도인이 저에게 '손해배상'을 하셔야 하는 상황입니다.
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그런데 그렇게 하자니 제 마음이 불편해서요.
고민은 좀 더 해보겠지만,
그냥 제가 양보하고, 계약을 진행할 마음도 있어요.
그러나 앞으로 저에게도
뚜렷한 자금 계획이 있기 때문에
만일 OO님께서 나중에라도
저와 '계약갱신요구권'을 사용해서
5% 증액한 전세금으로 연장하겠다고 하시면,
저의 상황상 전세 만기 시점에
실거주자분께 이 집을 팔아야 할 가능성이 있어서요.
나중에라도 제가 이 집을 매도하게 되면,
혹시라도 오해를 하실까봐 미리 말씀드리고 싶었어요.
세입자 :
그러니까 1년 쯤 지나서,
이 집을 실거주자 분께 파실 수도 있다는거죠?
제가 갱신권 쓴다면 거의 그렇게 될 확률이 높네요.
나연 :
지금은 아무 것도 단언할 순 없어요.
앞으로의 일을 미리 걱정하진 마시구요.
다만 딱 저의 상황만 놓고 보면,
전세금이 시세보다 낮게 들어가 있기 때문에
제가 오랜 기간 유지하는 것에 어려움은 있을 것 같아요.
집이 한 채가 아니거든요.
그런데 혹시 매도인분과 대화는 나눠보셨어요?
다투셨을 것 같아서 걱정이 되네요.
세입자 :
서로 감정이 상하긴 했어요.
아까 말씀하시기로는, 본인이 이사비를 주면
혹시 1년 반 후에 그냥 나가줄 수 있냐고 그러시긴 했어요.
나연 :
아 ~ 그러시군요. (좋아ㅏ..좋아..!)
OO님께서는 혹시 이사비를 어느 정도로 생각하세요?
세입자 :
일단 500만원 부르긴 했어요. (ㄷㄷ)
저 이사 가는게 너무 힘들어서 정말 안가고 싶거든요.
그 때 가서 전세금이 얼마나 올라있을지도 모르고,
이사도 별로 안가고 싶은데,
사실 제가 이 제안을 왜 받아줘야하나 싶긴 하지만
이미 매매 계약을 하셨다니깐, 어쩔 수가 있나요.
500만원은 받아야 겠어요.
그 이하로는 그냥 생각 안하고 싶어요.
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이후,
세입자와의 대화에서 실마리를 찾은 저는
매도인과도 아슬아슬한 밀고 당기기를 하며,
오랜 통화를 나누었습니다.
처음에는 '사정 좀 봐달라..'는 부탁과 함께
엄청난 양보를 강요를 받긴했지만,
이미 세입자와의 통화 내용에서
매도인의 변상 의지를 보았기 때문에,
저는 기존 세입자와 어느 정도 협의하셔서
계약서 내용대로 이행 해주길 원한다는 의사를
최대한 돌리고 돌려서
완곡한 표현으로 전달했습니다.
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계약불이행의 대가는
n천만원의 배액배상이라는 점.
만일 제가 배액배상을 요구했더라면,
만일 세입자가 변심하여
500만원의 이사비도 거절을 한다면,
자칫 소송으로 이어질 수 있는 상황에서
시간과 비용, 마음고생에 대한 부담을 느낀 매도인은
결국 세입자에게
계약갱신요구권을 사용한 것으로 인정한다는
▲ 계약갱신요구권 행사 여부 확인서를 받으며
이사비로 500만원을 드렸고,
아무리 생각해도 억울하셨는지,
'확인·설명의 의무'를 다하지 않은 부동산 사장님께는
끝내 중개비를 지급하지 않으셨다고 합니다.
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휴 - 정말 길고 길었네요.
글이 길었던 만큼 마무리는 빠르게
48시간 동안의 살 떨렸던
긴긴 매수기를 마무리 지으려고 하는데요.. !
저는 그냥 .. 운이 좋았다고 생각합니다.
'이번에 그냥 대충 지나쳤더라면, ..
'세입자가 끝까지 양보하지 않았더라면,
'매도인이 아무런 손해를 감수하지 않았더라면, ..'
무엇보다 이번 계약이
무사히 마무리 될 수 있었던 가장 큰 이유는
‘법을 잘 모른다는 것은 그 자체로 잘못이다’ 라는 말이 있듯이,
제가 2년간 월부 강의를 통해
상대보다 좀 더 많은 관련 지식을 갖고 있었다는 점이
협상에서의 원하는 결과로 돌아온 것 같아
강의비를 다 돌려받고도 남는
귀중하고 값진 경험을 할 수 있었다고 생각합니다.
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덕분에 최근 잔금까지 무사히 마무리하고서
셀프등기까지 마쳤는데요 :)
셀프등기 다들 어렵다고 하지만,
셀프등기를 두 번째 경험한 후기로써
요즘 왠만한 서류는 대부분 집에서 준비 가능하고,
법무사 비용을 알아보는 과정과
비슷한 맥락이기 때문에 생각보다 간단했어요!
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시간이 된다면 다음에는 번외 글로
셀프등기 과정을 간략하게라도 남겨보도록 하겠습니다.
긴 ~ 글 읽어주셔서 감사합니다.
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