공급 폭탄 + 공급 예정일이 앞당겨진 곳을 투자하며 느낀점 [부동산딱대]

안녕하세요. 부동산딱대입니다.

은근하게 추워지는 날씨처럼

부동산 시장도 은근하게 변화가 시장 곳곳에서

바뀌고 있는 것 같습니다.

얼마전, 지방 중소도시의 물건의 전세 계약을

순조롭게 마무리 하며

공급이 많은 지역에서 투자 의사 결정 과정을 복기해 보려고 합니다.

눈에 보이는 공급이 리스크로 다가와

올 봄부터 여름까지는 투자 우선순위가 아니었지만,

아무리 보아도 앞마당 내에서 비교평가를 해보니

가격 수준과 리스크 감당 여부가 오케이가 되니

투자 기회를 찾고 매수까지 했던 과정이 있어

눈 앞에 있는 공급이 많은 지역에서의

투자 의사결정 과정을 말씀드려 보려고 합니다.

1. 매수를 결정한 이유

첫째, 앞마당 내 비교평가로 저평가 여부와 가치 있는 단지인지 확인한 점.

앞마당 내 전수 조사를 매일 마다 보고 있습니다.

- 월요일 : 중소도시 30평대/20평대

- 화요일 : 광역시 30평대/20평대

- 수요일 : 서울/수도권

- 목요일 : 중소도시 30평대/20평대

- 금요일 : 광역시 30평대/20평대

매일 마다 가격을 파악하다 보니,

현재 시점의 가격대 적정성이

연초에 절대적으로 쌌었던 가격대와 싼지 안싼지

비교를 하게 되었는데요.

물론, 연초는 전세가 자체도 저렴했기 때문에

투자금 측면에서도 많은 고민이 되어

투자 하기가 선뜻 쉽지는 않았던 것 같습니다.

대전 서구의 한 단지를 한 예로 봐보겠습니다.

지난 상승장 5.8억이라는 전고점을 달성하고

3월에 약 39% 가량 하락한 가격인 3.5억 수준까지 내려와

아래와 같은 생각이 들었습니다.

'아, 진짜 싸졌다. 서구에서도 선호도도 있는 단지이고

지난 상승장 고려하면 수익률 100% 이상은 충분히 가능할 것 같은데

투자금이 너무 많이 들구나..'

연초는 절대적 저평가 구간인 지역이 널렸었습니다.

그렇지만, 전세가 자체도 비정상적으로 낮았기에

투자는 어려웠던 시기였습니다.

올 봄부터 금리 완화가 조금씩 되면서

실수요자 측면에서 월세 금액이 전세 금액 보다 쌌다고 느꼈는지

대부분의 지역에서 전세 매물이 빠르게 소진되며,

전세가가 조금씩 회복되며 투자금이 줄어 들어

앞마당 내 투자가 가능해 지는 지역이 늘어나게 되었습니다.

투자한 지역도 상황은 비슷하게 흘러갔습니다.

해당 지역은 다른 중소 도시와 비교했을 때

가격대가 저렴해도 너무 저렴했습니다.

다만, 더 중요한 점 중 하나는 예상되는 공급규모 자체가 컸기 때문에

저환수원리 중, '리스크 관리' 가 더 중요한 지역임을 감안해야 했습니다.

해당 중소 도시는 두 개구가 있는데,

특이하게 중소도시 임에도 '학군'이라는 입지 선호도 요소가 높다는 것을 현장에서

파악할 수 있었습니다.

전체적인 지역을 바라보았을 때 입지 독점성이 좋은 지역은 아니지만,

학군 수요가 높은 곳임을 감안 하면

지역 내 다른 구보다는 공급 영향을 지난 공급장에서

확인하면서 투자를 접근할 수 있었습니다.

같은 지역에 비슷한 연식, 같은 평형이더라도

공급에 영향이 단지마다 영향을 받는 수준이 어떠한지도

매수 결정에 추가하여 확신을 더했던 것 같습니다.

둘째, 잔금과 역전세 금액에 대한 감당이 가능한 자산이었다.

해당 지역이 내년 초부터 공급 군단이 우르르 몰려온 것을 알고 투자했기 때문에

전세입자를 구할 때부터는 아래와 같은 사항을 빠르게 구해보려고

노력했던 것 같습니다.

<내가 할 수 있는 것>

- 전세 상황 전체 지역 전수 조사하여 증감 추이를 보기

-> 감소하고 가격이 증가한다면, 현재 가격 그대로 빠르게 빼기 (높은 가격은 고수하지 않는다)

- 부사님과 컨텍하여 현재 상황 어떤지 수시로 체크하기

-> 공급이 예정되어 있기 때문에 상황이 어떻게 변할 지 모르니 수시로 현장 상황 체크하기

<내가 할(알) 수 없는 것>

- 가격 변동이 어떻게 될 지

- 전세 기간을 길게 살고 싶은 세입자 구하기

- 전세 시장이 어떻게 될 지

할 수 있는 것에 빠르게 대응하려고 했고,

할 수 없는 것들은 받아들이고,

향후 역전세를 대비해 만기 기간은 공급을 피한 시점으로 맞추기 위해

사장님에게 요청을 드렸었습니다.

마침, 해당 단지의 배정초를 보내고 싶은 분을 구하게 되었고,

오히려 이분께서는 가능하면 제가 생각했던 것보다 오래 살기를 원하셨습니다.

시장 상황이 급변한건 아니었지만,

입지 선호가 있는 단지이다 보니 운이 좋게 이런 선호도 있는 요소가

전세입자를 끌일 수 있는 요인이기 되기도 하는 것을 배울 수 있었습니다.

그렇게, 생각 보다 빠르게 입주장이 오기 전에

전세입자를 구할 수 있었고, 원활하게 마무리할 수 있었습니다.

전세입자를 구할 때에는 내가할 수 있는 최선을 다하되,

공급이 있는 지역이라면 더더욱이 발 빠르게 빼는 게

향후 공급뿐만 아니라 투자자의 매물보다도

우선순위로 올릴 수 있다고 생각합니다.

(속도전이기에 빠르게 대응하시면 좋을 것 같습니다.)

https://cafe.naver.com/wecando7/10093152

전세 빼기 손 놓지 말고 이 방법 써보실래요? [부동산딱대]

2. 입주 예정일이 앞당겨진 것을 보며 느낀 점

최근 새로운 임장지를 공부하고, 전수조사 하며

투자한 지역에 대한 소식들은 접하지 못하고 있었습니다.

내년 중순에 입주 예정인 한 단지가 갑자기 내년 초로

입주 예정 시기가 바뀐다는 소식을 들으면서

온 몸이 소름이 돋았던 것 같습니다.

보통 건설사가 자재 수급이나 청약 결과가 저조했을 때

자금 조달 부분 측면에서 입주를 미룬 것은 보았는데

입주 일정을 빠르게 앞 당긴 사례도 처음 보게 되었던 것 같습니다.

만약, 전세 잔금을 더 미뤄두었다가 입주 시기가 맞물렸다면

분명 제가 대응하려고 노력하더라도

불분명확한 상황에 대응하기가 여간 쉽지 않았을 것 같습니다.

오늘 베리튜터님과 반원분들과 같은 내용을 이야기 하면서도,

튜터님께서 좋은 인사이트를 전달해 주셨습니다.

사실 이런 것까지 모두 예측해서 투자하긴 어렵습니다.

그러니 100% 안전한 투자란 없고,

감당 가능한 수준내에서 투자하는 게 맞는 것 같습니다.

"앞으로 일어날 수 있는 불확실한 일들에 대해 대응할 수 있는 여력"

이것에 좀 더 가까운 것 같아요.

라즈베리 튜터님

'투자는 대응의 영역' 이라곤 하지만,

투자 자체가 100 % 안전한 게 아닌 걸 생각해보면

그 안에서 내가할 수 있는 최선을 다하는 것 자체가

큰 의미가 있다는 것을 배울 수 있었습니다.

향후 투자시에도 저는 똑같이 할 것 같습니다.

투자는 대응의 영역

투자의 원칙과 기준을 지키며, 아는 지역을 늘려나가며

실전 투자로 경험을 겹겹이 쌓아나가는 게

제 목표로 가는 과정임을 이번 경험을 통해

더 쌓은 것 같습니다.

베리 튜터님께서 주신 인사이트 덕분에

시간을 더 할애해서라도

투자 이후에도 지역에 대해서 면밀히 살피고

빠르게 변화해가는 정보들을 습득해야 겠다는 생각을 하게 되었습니다.

여러모로 시장 상황이 빠르게 지나가고 있지만,

그 안에서 할 수 있는 건

독강임투 꾸준히 하며 실력쌓아 나가는 게

지금으로서 제가 할 수 있는 최선인 것 같습니다.

좋은 인사이트 주신 베리 튜터님 감사드리며,

끊임없는 학습으로 뒤쳐지지 않는 투자자가 되어야 겠습니다.

공급이 많은 지역에 대한 두려움 보다는,

1. 가격이 싼지.

2. 감당 가능 한지.

3. 내가 품을 수 있는 자산인지.

잘 체크하셔서 자산+경험 쌓는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

글 읽어 주셔서 감사합니다.